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房地產(chǎn)全流程風(fēng)險識別

課程大綱
第一章、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的基礎(chǔ)知識
一、房地產(chǎn)投資概述
1、房地產(chǎn)投資商VS房地產(chǎn)開發(fā)商
房地產(chǎn)投資商的角色辨識
房地產(chǎn)投資的客體——房地產(chǎn)開發(fā)項目
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的演進(jìn)過程
房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀總覽
銀行——項目開發(fā)貸款
機(jī)構(gòu)——債權(quán)投資、股權(quán)投資、信托、基金……
其他——
3、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險及陷阱
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的陷阱

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資評估
1、開發(fā)企業(yè)（項目公司）的盡職調(diào)查
2、開發(fā)項目的盡職調(diào)查
3、擔(dān)保方的盡職調(diào)查
4、投融資雙方合作模式洽商

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期全過程管理要點(diǎn)（操盤）
1、獲取土地階段（強(qiáng)排設(shè)計草案、開發(fā)方案可行性研究、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地證》）
2、項目策劃階段（客戶定位、造價定位、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計、運(yùn)營定位）
3、項目規(guī)劃設(shè)計階段（方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計、報批報建、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）
4、項目施工準(zhǔn)備及開工階段（招標(biāo)采購、《建設(shè)工程施工許可證》）
5、項目銷售階段（《預(yù)售許可證》）
6、項目施工及竣工階段（竣工驗收、竣工備案）
7、項目交付階段（《準(zhǔn)住證》、用地分證、《房屋產(chǎn)權(quán)證》）

四、房地產(chǎn)項目開發(fā)（經(jīng)營）計劃系統(tǒng)構(gòu)成
1、規(guī)劃設(shè)計階段性成果
2、項目開發(fā)進(jìn)度計劃
3、項目目標(biāo)成本計劃
4、項目銷售收入計劃
5、項目經(jīng)營收益計劃
6、項目現(xiàn)金流平衡計劃（資金投入計劃+銷售回款計劃+融資計劃）

第二章、房地產(chǎn)開發(fā)項目獲取階段風(fēng)險防范
一、項目初步判斷
1、項目初判的目的和工作要求
2、項目初判的職責(zé)界定
3、項目初判工作指引和規(guī)范
踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)
項目初步收益分析
初步分析結(jié)論及初判報告
初判報告評審

二、項目詳細(xì)分析
1、市場分析
2、初步規(guī)劃草案設(shè)計與分析
強(qiáng)排方案設(shè)計任務(wù)書
強(qiáng)排方案設(shè)計組織
強(qiáng)排方案設(shè)計指標(biāo)成果
3、土地成本分析
目標(biāo)成本計劃科目分類
目標(biāo)成本估算方法
土地成本年回報率分析方法
4、項目投資收益分析
銷售收入分析
稅務(wù)分析
收益敏感性分析
5、項目現(xiàn)金流分析
項目開發(fā)計劃體系（7個關(guān)鍵計劃）
項目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計劃分析
資金周轉(zhuǎn)利潤*化分析
項目融資方法分析

三、項目可行性研究
1、項目可行性研究報告編制組織及操作規(guī)范
2、項目可行性報告內(nèi)容要求
3、項目可行性報告評審
四、項目獲取
1、參加招拍掛
2、其他方式
五、項目獲取后工作
1、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
2、取得《國有土地使用證》
3、項目土地及項目事務(wù)的移交

第三章、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位策劃階段風(fēng)險防范
一、市場調(diào)研及基礎(chǔ)研究
1、市場調(diào)研
2、項目本體研究
二、項目三定位研究
1、客戶定位
2、造價定位
3、產(chǎn)品定位
三、項目運(yùn)營定位研究
1、概念設(shè)計及產(chǎn)品研究
2、開發(fā)節(jié)奏策略
3、財務(wù)收益及現(xiàn)金流分析
四、項目策劃成果評審
1、產(chǎn)品建議書
2、經(jīng)營計劃指導(dǎo)書

第四章、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計階段風(fēng)險防范
一、規(guī)劃方案設(shè)計
1、規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書
2、方案設(shè)計成果內(nèi)部評審
3、《修建性詳細(xì)規(guī)劃》及單體建筑方案報建
二、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計
1、概算及施工圖預(yù)算
2、設(shè)計優(yōu)化及成果評審
三、取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

第五章、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段風(fēng)險防范
一、施工準(zhǔn)備階段
1、招標(biāo)采購
2、報建取得《建筑工程施工許可證》
二、施工階段
1、甲方工程管理的四大角色
2、進(jìn)度管理
3、質(zhì)量管理
4、成本管理

第六章、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段風(fēng)險防范
一、銷售準(zhǔn)備階段
1、銷售價格審批
2、報建取得《商品房預(yù)售許可證》
二、銷售階段
1、售前管理
2、售中管理
3、售后管理

第七章、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工及交付階段風(fēng)險防范
一、竣工驗收及備案
1、竣工驗收
2、竣工備案
二、交付即保修
1、辦理《準(zhǔn)住證》
2、辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》

第八章、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資全程管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的合作方式及管理要點(diǎn)
1、投融資雙方的合作模式選擇
項目合作模式分析
不同合作模式的潛在風(fēng)險與關(guān)鍵管控點(diǎn)
項目轉(zhuǎn)讓模式分析
不同轉(zhuǎn)讓模式的潛在風(fēng)險與關(guān)鍵管控點(diǎn)
合作或轉(zhuǎn)讓談判流程
2、董事會及經(jīng)營管理層組成
3、項目開發(fā)過程中雙方工作職責(zé)的分工設(shè)計
4、項目開發(fā)過程中雙方審批權(quán)限的設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的財務(wù)管理方式及管理要點(diǎn)
1、項目開發(fā)經(jīng)營計劃系統(tǒng)（7個計劃）的編制及修訂（開發(fā)商）
2、項目開發(fā)經(jīng)營計劃系統(tǒng)（7個計劃）的審核確認(rèn)（投資商）
3、項目開發(fā)經(jīng)營計劃系統(tǒng)（7個計劃）的執(zhí)行與監(jiān)控
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的法律風(fēng)險管理
1、政府違約防范
2、項目直接轉(zhuǎn)讓的法律分析與風(fēng)險防范
3、股權(quán)收購獲取項目的法律分析與風(fēng)險防范

房地產(chǎn)全流程風(fēng)險識別