課程描述INTRODUCTION
· 總經(jīng)理· 財務總監(jiān)· 稅務經(jīng)理
培訓講師：許明信
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負培訓
專題背景
“十四五”規(guī)劃綱要指出，“深化稅收征管制度改革，建設(shè)智慧稅務，推動稅收征管現(xiàn)代化。”中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》，明確了“十四五”時期稅收征管改革發(fā)展的指導思想、基本原則、目標任務和工作要求，并對深入推進*執(zhí)法、精細服務、精準監(jiān)管、精誠共治作出全面部署，要求實現(xiàn)從經(jīng)驗式執(zhí)法向科學*執(zhí)法轉(zhuǎn)變，從無差別服務向精細化、智能化、個性化服務轉(zhuǎn)變，從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”分類精準監(jiān)管轉(zhuǎn)變，提出到2025年基本建成功能強大的智慧稅務，推動稅收征管從“合作”到“合并”再到“合成”的重大突破。
近年來，稅務機關(guān)在完善稅制、注重納稅服務的同時，利用大數(shù)據(jù)和信息化手段加強稅收征管與稽查力度，堵塞稅收漏洞，使得企業(yè)的稅收風險暴露無遺，財稅風險已悄然變化，您感受到了嗎？
金稅四期工程已啟動，結(jié)合數(shù)電發(fā)票的試點擴圍，這是進一步深化稅收征管改革，全面推進稅收征管數(shù)字化升級和智能化改造，實現(xiàn)稅收征管數(shù)字化、智能化、現(xiàn)代化的必然要求。升級后的金稅系統(tǒng)同時也是實現(xiàn)*執(zhí)法、精細服務、精準監(jiān)管、精誠共治的關(guān)鍵措施，由此推動稅務機關(guān)的稽查管理手段不斷升級完善。企業(yè)應審時度勢，規(guī)范業(yè)務流程與核算，重視項目的稅負管理，合規(guī)籌劃，從根本上控制稅收風險。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長，稅負重。特別是營改增后，國地稅機構(gòu)合并、金稅四期與發(fā)票系統(tǒng)升級，該行業(yè)的稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。
國家對房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在一定程度上，會影響到房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣和增值稅稅負，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤。在項目初始階段，應當對項目總體稅負進行提前測算。根據(jù)測算結(jié)果，在開發(fā)過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程，規(guī)范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。
培訓對象：房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
課程亮點與收益
1、讓學員系統(tǒng)掌握房產(chǎn)開發(fā)項目稅負測算方法與全程稅務規(guī)劃要點；
2、讓學員正確把握增值稅政策在房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中的具體運用；
3、讓學員掌握土地增值稅清算中的疑難要點，稅金附加扣除、收入確認、成本扣除；
4、讓學員充分了解并區(qū)分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；
5、了解房地產(chǎn)企業(yè)稅負管理與稅收風險防范技巧。
主講大綱
開篇：當前征管形勢與企業(yè)面臨的稅收風險
1、金稅四期系統(tǒng)升級加強管控
2、全面數(shù)字化電子發(fā)票試點擴圍對企業(yè)的影響與應對
3、高收入人群個稅嚴監(jiān)管
4、嚴厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為
5、留抵退稅的稅收風險
6、金融與稅收政策調(diào)整對房產(chǎn)市場影響
7、房地產(chǎn)目前存在的問題
一、土地征用與規(guī)劃信息用
1、土地面積與成交價格
2、樓底座占地面積及容積率
3、普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積
4、測算印花稅、契稅、土地使用稅
二、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預算
1、七通一平
2、規(guī)費
3、綠化與景觀
4、配套設(shè)施
三、建安成本預算
1、地基基礎(chǔ)工程
2、主體結(jié)構(gòu)工程
3、裝修工程
四、開發(fā)間接費預算
1、融資成本
2、人工成本
3、其它
五、資金預算與融資成本
1、融資渠道與利率
2、固定資產(chǎn)購建
六、單位面積售價與銷售額預測
1、分別統(tǒng)計不同類別產(chǎn)品銷售額
2、按可售面積計算分攤土地成本
3、增值稅及附加預交
4、土地增值稅預交
5、企業(yè)所得稅預計毛利
七、增值稅稅負測算
1、銷項稅額測算與銷項抵減
2、進項稅額測算
⑴ 購建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費用
⑶ 成本中服務費
⑷ 外購材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
3、增值稅稅負及附加稅
4、增值稅預交3%如何計算？賬務處理與納稅申報？
5、完工時應交增值稅如何計算？土地的稅如何抵減銷項稅額？賬務處理與納稅申報表如何填報？
八、土地增值稅稅負測算
1、不同類別產(chǎn)品清算收入確定
2、不同類別產(chǎn)品成本分攤
3、車位銷售方式對清算影響
4、裝修成本的扣除
5、稅金附加計算
6、增值額與增值率
7、稅負與調(diào)整思路
九、企業(yè)所得稅預算
1、未完工階段 ─ 預計毛利
2、完工階段 ─ 毛利差
3、期間費用預算
4、開發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較
5、總體稅負
⑴ 確認開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預收款的所得稅如何處理？
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)預計計稅毛利率如何確定？
⑷ 開發(fā)產(chǎn)品預收款何時確認收入實現(xiàn)？
⑸ 預提費用可以作為計稅成本嗎？
⑹ 企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？
⑺ 未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用、稅金及附加？
⑻ 季度申報表填列方法與年度匯算清繳
十、高管個人所得稅籌劃與綜合所得匯算清繳
1、個人投資者股息紅利與轉(zhuǎn)讓所得
2、投資主體與稅收待遇差異
3、企業(yè)組織形式與稅收待遇差異
4、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計
5、綜合所得匯算清繳的范圍
6、一次性獎勵計稅方式選擇
十一、開發(fā)項目全程稅務規(guī)劃與風險防控
1、征地方式與稅務規(guī)劃
⑴ 招拍掛
⑵ 拆遷補償方式要點
⑶ 股權(quán)收購方式
⑷ 合作開發(fā)模式
⑸ 限地價競配建
⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對象確定
2、資產(chǎn)剝離與重組
⑴ 合并與分立
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
⑶ 投資
⑷ 租賃
⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3、工程承包方式選擇中的籌劃
⑴ 大包
⑵ 甲供
⑶ 混合銷售
⑷ 如何選擇合作方
4、租賃業(yè)務中的稅收風險防控
5、融資業(yè)務中的稅務規(guī)劃
⑴ 利息發(fā)票開具時間
⑵ 計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得
⑶ 混合性投資
⑷ 同期利率
6、銷售環(huán)節(jié)的稅務規(guī)劃
⑴ 設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行
⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
⑶ 贈送裝修如何運作
⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
⑸ 商鋪售后回租
⑹ 視同買斷、超基價分成
⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策
7、往來賬中的稅務風險防控
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無償出借資金
⑶ 負債科目隱瞞收入
⑷ 無法支付的應付款
⑸ 預收款轉(zhuǎn)收入時間
8、違約金專題
十二、合同控稅與合法憑證管理
1、稽查新形勢新變化與防控風險新思路
2、防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵
3、合同在稅收管理中的重要性
4、合同涉稅與票據(jù)條款
5、善意取得的運用
6、真實交易的證明
7、嚴守三流一致
8、掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)
9、委托收付款是否可行
10、合法憑證如何掌握
11、確實無法取得合法憑證的補救
12、稅負預警如何應對
十三、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1、土地成本
2、開發(fā)間接費
3、開發(fā)費用
4、利息支出
5、加計扣除與預提
6、車位
7、營銷設(shè)施
房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負培訓
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