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商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設計培訓

講課提綱：
觀點：專業(yè)化是開發(fā)營運購物中心項目的根本性問題
一、中外商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)先進的設計理念我的觀點：
第一：綜合體項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始“種”下了“因子”。
第二：商業(yè)綜合體項目的建筑設計要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運營打下基礎。
（一）商業(yè)建筑體設計的商業(yè)元素
（二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動的第三空間）
（三）商業(yè)建筑體設計的景觀環(huán)境
（四）商場的人性化建筑細節(jié)設計

二、商業(yè)建筑的各類產(chǎn)品形態(tài)設計特征
第一類：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設計
第二類：商業(yè)街—專賣店的立面設計
第三類：休閑街區(qū)的設計
第四類：商務寫字樓購物中心設計
第五類：酒店設計
第六類：社區(qū)商業(yè)設計
第七類：地下商業(yè)設計

三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設計中的常見問題
（一）缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例
1、上海龍之夢購物中心（平面動線比較）
2、上海仲盛世界商城（建設設計錯誤）
3、成都富力天匯購物中心（建筑設計錯誤）
（二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設計中的常見問題
1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營價值喪失
2、產(chǎn)品排布錯誤，影響經(jīng)營效果
3、物業(yè)/經(jīng)營功能錯位，商業(yè)價值降低
4、不符合商家要求，影響招商的實施
5、建筑配套不完善，影響客流導入
6、產(chǎn)權開發(fā)模式造成的弊端

四、商業(yè)項目的建筑設計要點
（一）做好商業(yè)項目建筑設計的要點
1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設計
2、商業(yè)項目的平面結構設計
3、商業(yè)項目的建筑動線設計
4、商業(yè)項目的中庭功能設計
5、商業(yè)項目的人性化設計
6、商業(yè)項目的城市功能融合設計

（二）商業(yè)項目建筑形態(tài)設計的思考點
1、關于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點
① 用地指標、地塊形狀
② 地塊的容積率
③ 地塊的車/人的流向
④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能）
⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）
⑥ 項目的預算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）
提示：購物中心擬采用現(xiàn)代風格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風格、旅游商業(yè)街擬采用民族特色風格。
2、關于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點
① 地塊的容積率限高規(guī)定
② 項目地塊所處地段價值高低（土地成本）
③ 項目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈）
提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。
3、關于商業(yè)建筑主次入口的思考點
① 交通流向（車流方向）
② 行人流向（人從哪來？)讓人進入沒有壓迫感，更人性化的設計
③ 什么方向位置，什么朝向（風向、陽光）
④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）
⑤ 開門的視覺與整體設計正面、側面、背面的設計要求的直接銜接
⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。
4、關于商業(yè)建筑內(nèi)部動線的思考點
① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達到最高效益。
② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。
③ 視面積與長寬，跨度結構設計，走道上不適合有很多柱子。
④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
⑤ 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。
提示：動線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。
5、關于商業(yè)建筑中庭的思考點
① 心理上人一般不喜歡進了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。
② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。
6、關于商業(yè)建筑外部景觀的思考點
① 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。
② 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。
提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。

（三）商業(yè)項目的建筑設計要點
第一：商業(yè)項目的建筑外觀形態(tài)設計要點
1、商業(yè)的建筑外觀設計風格要有商業(yè)元素
2、商業(yè)的建筑外觀設計要有視覺沖擊力
第二：商業(yè)項目的平面結構設計
要點1、商業(yè)項目的平面結構設計
要點2、商業(yè)的平面結構形態(tài)解析（超市、百貨與購物中心動線的區(qū)別）
3、百貨結構做購物中心造成經(jīng)營不理想的案例分析
第三：全國知名商業(yè)項目的平面結構形態(tài)（動線）設計案例比較
1、龍之夢系列商場的平面形態(tài)演變
2、恒隆廣場系列商場的平面形態(tài)演變
3、來福士系列商場的平面形態(tài)演變
4、大悅城系列商場的平面形態(tài)演變
5、印象城系列商場的平面形態(tài)演變
6、萬象城系列商場的平面形態(tài)演變
7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設計的優(yōu)秀案例
第四：商業(yè)項目的動線設計要點
1、動線設計的內(nèi)容外部交通（道路等級，主次入口設置）
內(nèi)部交通（主動線清晰，平面圖）
垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達）
2、外部動線設計原則外部交通解決什么問題？
（1）解決消費者怎么來的問題
（2）決定商業(yè)項目主次入口設在哪里？
3、內(nèi)部動線設計原則（把握內(nèi)部動線設計要點）
（1）主動線必須清晰
（2）主動線能循環(huán)（避免筆直動線形成的頂端死角）
（3）多動線是死線4、垂直動線設計原則
（4）垂直動線——解決高樓層的客流導入平面動線與垂直動線必須結合！
（5）自動扶梯多方位配置、多數(shù)量配置
（6）平面動線與垂直動線結合的案例
附：商場的一些建筑設計參考數(shù)據(jù)
第五：商業(yè)項目的中庭設計要點
1、商場中庭無柱設計的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時代廣場案例）
2、商場中庭采光功能設計的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例）
3、商場中庭的藝術化設計的案例（香港國金中心案例）
第六：商業(yè)項目的其它設計連廊、退臺、平頂、花車、外展區(qū)、停車場的設計五、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項目建筑設計案例點評（常州新城公司開發(fā)項目）
1、吾悅百貨案例
2、吾悅購物中心
案例3、吾悅國際廣場
案例4、月星環(huán)球港案例

商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設計培訓