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土地開發(fā)

課程背景
城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風(fēng)險對政府融資平臺的融資限制，大規(guī)模實施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。
土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。
城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開發(fā)前期的土地一級開發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開發(fā)帶來不少難題。
一方面，企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。
所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。核心提示：隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實現(xiàn)，土地開發(fā)重心：
1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；成片大規(guī)模復(fù)合開發(fā)、區(qū)域開發(fā)
2、從一線、省會城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點城市轉(zhuǎn)移
3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變
4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

課程收益
1、一級開發(fā)的機遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策
2、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系
3、一級開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動以及相關(guān)法律要求
4、土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑
5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)
6、如何實現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)
7、國內(nèi)先進案例分享以及關(guān)鍵問題處理機制
8、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標等關(guān)鍵問題處理分析
9、土地一級開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立
10、一級開發(fā)退出、風(fēng)險與風(fēng)險控制模式設(shè)計

參訓(xùn)對象
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者

課程大綱
第一部分：一級開發(fā)機遇
Part 01：鄉(xiāng)村振興、城市化、城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)
1、城鎮(zhèn)化、城市化與鄉(xiāng)村振興
2、鄉(xiāng)村振興發(fā)展之路
為什么是鄉(xiāng)村振興
鄉(xiāng)村振興與土地以及開發(fā)…
Part 02：鄉(xiāng)村振興與城鎮(zhèn)化政策支持
1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析
2、國際先進國家的政策解析
日本、*、歐洲的經(jīng)驗
德國、英國的經(jīng)驗…
Part 03：一級開發(fā)的規(guī)范與要求
1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求
2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定
國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
土地出讓金的收支兩條線；
土地儲備金管理
相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…
3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：一級開發(fā)的區(qū)域發(fā)展思維
Part 04：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀
1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀
2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)
功能內(nèi)部化
價值外溢與增值性
分區(qū)與分期…
3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容
4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求
5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系
Part 05：區(qū)域開發(fā)定位與規(guī)劃
1、區(qū)域發(fā)展與定位
定位的重要性
區(qū)域定位與產(chǎn)業(yè)定位
定位與區(qū)域營銷
區(qū)域定位與區(qū)域規(guī)劃
定位與財務(wù)測算
2、區(qū)域規(guī)劃基本原則
土地價值屬性原則
開發(fā)分期原則
價值兼容原則
價值增值原則…
3、區(qū)域規(guī)劃與開發(fā)策略實現(xiàn)

第三部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ) 
Part 06：土地一級開發(fā)與流程
1、土地生命周期與一級開發(fā)概念
2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
城市進入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。定位與規(guī)劃；區(qū)域運作策略與土地營銷；區(qū)域增值…
3、土地一級開發(fā)的基本流程
4、傳統(tǒng)一級開發(fā)的模式
北京模式、重慶模式、杭州模式…
Part 07：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析
1、全程運營模式
模式解析；全程運營模式的要點
2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式
模式解析；操作要點與成功要素
3、一級主導(dǎo)（二級合作）開發(fā)模式
模式解析；操作要點與成功要素
4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式
模式解析；操作要點與成功要素
5、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式
模式解析；操作要點與成功要素
Part 08：國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)案例分析
1、案例選擇標準
2、案例分享（詳細講2-3個） 
民企參與土地一級開發(fā)案例：峨眉山項目、揚州廣陵開發(fā)、青島南山集團項目…
國企參與一級開發(fā)案例：海南魯能一級開發(fā)、   
首創(chuàng)?？谝患夐_發(fā)、中交一級開發(fā)…
3、一級開發(fā)案例過程講解與土地控制手段
發(fā)展歷程講解
開發(fā)企業(yè)介入機會與土地獲取條件鎖定
定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）
公共設(shè)施（會展中心、五星級酒店等）開發(fā)與在一級開發(fā)中的作用
二級市場價值定義一級土地價值的開發(fā)策略
一級開發(fā)控制二級土地的措施
二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析
政府對一級開發(fā)的支持

第四部分：一二級聯(lián)動問題解析
Part 9：一級開發(fā)過程中的核心問題
1、土地流轉(zhuǎn)方式
土地性質(zhì)、土地指標；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）
資金監(jiān)控方式
國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解
3、合作方式（合作協(xié)議中明確）
合作方的權(quán)利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制
Part 10：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制
控制要點、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
控制要點、城市案例啟示
5、流程控制
控制要點、城市案例啟示
6、其他控制方式

第五部分：一級開發(fā)中的成本與風(fēng)險
Part 11：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、成本控制風(fēng)險與關(guān)注因素
2、總的成本構(gòu)成
各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發(fā)總成本的影響
Part 12：土地一及開發(fā)中風(fēng)險與控制
1、一級開發(fā)收益來源及影響要素
一級開發(fā)正常投資收益
提前獲得和控制土地收益
公共設(shè)施收益
運營收益
2、影響一級開發(fā)收益因素
高資金成本因素
融資渠道因素
政府誠信不可靠
土地不可控因素…
3、一級開發(fā)中可能的主要風(fēng)險
投入成本風(fēng)險與控制
規(guī)劃實現(xiàn)的風(fēng)險;
市場不可實現(xiàn)
土地開發(fā)中的拆遷問題
增值收益分成實現(xiàn)風(fēng)險…
4、規(guī)避一級開發(fā)收益風(fēng)險探索
開發(fā)流程控制
成本歸屬劃定與約定
投資規(guī)范問題
合約規(guī)范與要求

第六部分：區(qū)域開發(fā)、一級開發(fā)區(qū)城市進入性問題
Part 13：一級開發(fā)與二級開發(fā)城市選擇
1、一級開發(fā)、二級開發(fā)關(guān)系
二級開發(fā)城市選擇
房地產(chǎn)市場城市分類
不同房地產(chǎn)市場中一級開發(fā)的機會分析
2、一級開發(fā)城市選擇特征
土地市場是房地產(chǎn)市場關(guān)系
產(chǎn)業(yè)、人口對一級開發(fā)影響
城市、城市群與一級開發(fā)
一級開發(fā)城市選擇要求…
3、一級開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問題

第七部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式 
1、政企合作投資模式
股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責、利界定
政府的權(quán)、責、利；投資企業(yè)的權(quán)、責、利；合作組織的權(quán)、責
Part 15：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解
關(guān)于合資公司的約定
關(guān)于項目定位與規(guī)劃的約定
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定
關(guān)于土地出讓與土地指標的約定
關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…
Part 16：退出與退出機制 
1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義
2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式
3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題
4、退出過程中核心問題的處理方案
5、方便退出的機制設(shè)立

第八部分：現(xiàn)場討論與課程小結(jié) 

講師簡介
楊老師 
清華大學(xué)、北京大學(xué)等客座教授，清華大學(xué)、北京大學(xué)等高校房地產(chǎn)總裁班主講教授
區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家
原世聯(lián)行高級合伙人、集團戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理
二十年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢經(jīng)驗；先后為中建、中鐵、中鐵建、中航、中糧、中交、萬科、華夏幸福、魯能、金地、華僑城、金融街、北辰集團、融信、金茂、碧桂園等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)內(nèi)訓(xùn)；并先后為上海自貿(mào)區(qū)、華夏固安工業(yè)園、天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、華僑城、上海迪斯尼、麗江古鎮(zhèn)、峨眉山國際旅游度假區(qū)等國內(nèi)著名項目提供服務(wù)。

土地開發(fā)