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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控

一、【課程背景】
企業(yè)經(jīng)營過程中時(shí)時(shí)處處會(huì)隱含著風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)最終都將以法律風(fēng)險(xiǎn)的形式爆發(fā)。以往的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)的重視程度不足，往往集中在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風(fēng)險(xiǎn)防控的后續(xù)階段，對(duì)于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不可控，進(jìn)而導(dǎo)致重大的損失。

二、【授課時(shí)長】
課程結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)選擇設(shè)計(jì)案例，時(shí)長一天或兩天。

三、【課程收益】
通過學(xué)習(xí)主要法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以案釋法，教練式培訓(xùn)，讓學(xué)員能夠建立起事前、事中、事后全程把控的風(fēng)險(xiǎn)防控思維格局，準(zhǔn)確把握常用的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，及維護(hù)權(quán)益所需的證據(jù)、訴訟等法律技能，增強(qiáng)法律意識(shí)，學(xué)法守法用法，防范各種法律風(fēng)險(xiǎn)，杜絕不必要的損失和責(zé)任。

四、【授課對(duì)象】
房產(chǎn)企業(yè)總裁、高中級(jí)管理人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)及相關(guān)崗位人員。

五、【課程特色】
1、其他老師無法比擬的專業(yè)優(yōu)勢(shì)：張緒才老師系資深專業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，法律培訓(xùn)針對(duì)性、實(shí)操性強(qiáng)，具有獨(dú)特的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。*特點(diǎn)是：不講理論講案例！
2、其他律師無法比擬的講課技能和風(fēng)格：張緒才老師對(duì)課件及案例進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，邏輯嚴(yán)密，構(gòu)思巧妙，把法律知識(shí)融入到生活社會(huì)現(xiàn)象；講課風(fēng)格生動(dòng)風(fēng)趣，寓教于樂；講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學(xué)員聽得懂、愿意聽；綜合運(yùn)用文字、圖片、影音、互動(dòng)等方式，充分調(diào)動(dòng)學(xué)員的積極參與互動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。
    3、正向激勵(lì)的培訓(xùn)流程體系：張緒才老師深諳培訓(xùn)流程和激勵(lì)之道，能夠與單位培訓(xùn)主管人員配合，從培訓(xùn)環(huán)境設(shè)施、組織管理、正向激勵(lì)、團(tuán)隊(duì)精神、榮譽(yù)表彰等方面創(chuàng)新模式，提高學(xué)員學(xué)習(xí)積極性和榮耀感，進(jìn)而提升學(xué)習(xí)效果。

六、【課程大綱】
第一部分 土地使用權(quán)取得的法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：
一、土地使用權(quán)出讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)；
2、政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)；
3、土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)
4、招拍掛過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；
5、物權(quán)法施行后土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)；
6、房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；
7、土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)；
4、土地使用權(quán)出讓合同問題導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)；
5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
三、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效的法律風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在實(shí)務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項(xiàng)目公司股權(quán)收購合同由于簽訂時(shí)沒有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。）；
2、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)（很多公司采取收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，但收購后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在一系列負(fù)債或糾紛，這是*的法律風(fēng)險(xiǎn)）；
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn)；
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)；
6、收購在建工程時(shí)因工程款問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
7、被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。
8、與被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
9、股權(quán)收購的法律風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

第二部分 房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)
一、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、國家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)（很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行，認(rèn)為只要拿到錢就可以了，實(shí)際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制，有時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來災(zāi)難性的影響。）；
3、利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)；
4、盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)；
1、由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
4、設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
5、承包商違法分包、工程質(zhì)量、安全事故、農(nóng)民工工資等法律風(fēng)險(xiǎn)；
6、因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
7、因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及工程移交等問題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；
8、因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
9、因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；
10、黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三部分 房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)
一、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)；
4、因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。
三、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
2、取得商品預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
4、促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；
5、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
6、銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
7、認(rèn)購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、商品房的銷售廣告、宣傳資料的法律性質(zhì)和法律效力
2、商品房認(rèn)購糾紛。
3、簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的一些注意事項(xiàng)。
4、因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
5、因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
6、因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；
7、因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；
8、因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出，因開發(fā)商一般是對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的。）

第四部分  物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)；
2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn)；
3、銷售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)；
4、未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)；
5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
注：以上內(nèi)容為正課內(nèi)容，在案例剖析中舉一反三、融匯貫通，加入與之關(guān)聯(lián)的法律知識(shí)和律師辦案實(shí)踐操作內(nèi)容，內(nèi)容可根據(jù)企業(yè)需求、時(shí)間和現(xiàn)場(chǎng)情況作適當(dāng)調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控