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項目投資決策

一、 典型房地產(chǎn)企業(yè)的投資情況概覽
（一） 市場背景
當(dāng)下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預(yù)判
（二） 投資項目拓展的幾個趨勢
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產(chǎn)+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則化
一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺
收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升

（三） 造成業(yè)績分化原因
 城市量級的選擇與城市板塊輪動
 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
 增長方式對業(yè)績影響
 開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響
 股權(quán)開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)

二、 投資決策的維度和要素概覽
（一） 投資決策的三要素
戰(zhàn)略；資源；利潤

（二） 投資測算的主要階段與作用
初判可研階段：確定是否獲取項目并執(zhí)行何種商務(wù)條件的談判
全策定案階段：制定項目的整體開發(fā)方案并對各部門設(shè)定開發(fā)目標(biāo)
落地調(diào)整階段：監(jiān)控項目運營情況并適時調(diào)整項目成本優(yōu)化方向

（三） 投資決策的三個維度
單項目層面的利潤率考量：市場預(yù)期、產(chǎn)品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率
區(qū)域?qū)用娴馁Y源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區(qū)域戰(zhàn)場分析
戰(zhàn)略維度的考慮要素：品牌塑造、能力構(gòu)建、資源沉淀

（四） 投資決策的設(shè)計與途徑方式
戰(zhàn)略維度能力的培養(yǎng)：產(chǎn)業(yè)勾地、一二級開發(fā)
區(qū)域維度的授權(quán)下放：預(yù)期上調(diào)與防御性獲地
單項目維度的合作方式：股權(quán)投資、債券投資與自由資金效率

三、 投資決策的核心指標(biāo)的意義解析
（一） 投資測算的成果展示
投資測算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內(nèi)容項、關(guān)聯(lián)項、總體構(gòu)成與原則

（二） 投資測算工具的設(shè)計與應(yīng)用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準(zhǔn)備工作
公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

（三） 核心指標(biāo)的意義解析
IRR的意義與運用范圍
FMPV的意義與運用范圍
核心參考指標(biāo)體系篩選的維度

四、 實際案例解析
（一） 案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異
（二） 案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優(yōu)化方案
（三） 案例三：產(chǎn)業(yè)勾地方案的主要構(gòu)建方式與主要決策要點

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