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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與管理

《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策&股權(quán)合作及項(xiàng)目管控實(shí)戰(zhàn)》課程大綱

課前秀：
1、 案例：在天津萬(wàn)科及房企高管任職期間，參與拿地的2-3事
2、 故事：我的文章：股權(quán)合作（通過(guò)賣股權(quán)變相賣地）是房地產(chǎn)企業(yè)的另類營(yíng)銷
3、 分享：從項(xiàng)目全程托管的碩士論文到綠城代建的談判顧問(wèn)，從總裁到非執(zhí)行董事

第一部分項(xiàng)目土地獲取前“可行性研究”決策模式
一、項(xiàng)目土地信息收集
1、 項(xiàng)目信息收集的內(nèi)容
信息內(nèi)容收集5大要點(diǎn)
土地信息表
二、項(xiàng)目初步判斷
1、 項(xiàng)目初判的目的和工作要求
2、 項(xiàng)目初判的職責(zé)界定
3、 項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范
（1）     踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)
（2）     項(xiàng)目初步收益分析
（3）     初步分析結(jié)論及初判報(bào)告
（4）     初判報(bào)告評(píng)審
案例：多個(gè)項(xiàng)目初判報(bào)告實(shí)例詳解
三、項(xiàng)目詳細(xì)分析（深判）
1、 市場(chǎng)分析
（1）     市場(chǎng)調(diào)查
（2）     競(jìng)爭(zhēng)分析
（3）     價(jià)格定位
2、 初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析
（1）     強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
（2）     強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織（多方案比較）
（3）     強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果
案例推演：現(xiàn)場(chǎng)白板草圖演示
3、 土地成本分析
（1）     目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類
（2）     目標(biāo)成本估算方法（成本倒推法）
（3）     土地成本年回報(bào)率分析方法
4、 項(xiàng)目投資收益分析
案例：數(shù)據(jù)化投資分析模型詳解
5、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析
6、 項(xiàng)目融資方法分析
詳解：房地產(chǎn)融資的七種模式
四、項(xiàng)目投資決策可行性研究
1、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范
2、 項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求
案例詳解
3、 項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)審
五、項(xiàng)目獲取
1、 參加招拍掛
土地投標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織
六、項(xiàng)目獲取后工作
1、 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
2、 取得《國(guó)有土地使用證》
3、 項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交

第二部分項(xiàng)目土地獲取前“項(xiàng)目策劃前置”決策模式
一、通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的土地獲取模式概述
1、 勾地模式分析
2、 先經(jīng)營(yíng)策劃，后空間規(guī)劃
3、 多規(guī)合一&  用地規(guī)劃條件確定
4、 保送招拍掛（排他策略）
二、項(xiàng)目策劃——基礎(chǔ)調(diào)研（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的住宅&商業(yè)地產(chǎn)案例詳解）
1、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）概況分析
案例：人均GDP不同階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒
2、 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)分析
城市經(jīng)濟(jì)總量GDP及增速比較
城市人均可支配收入及消費(fèi)性支出
城市人口情況
……
實(shí)操案例詳解
3、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
供給分析
需求分析
供需比分析
區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)政策分析
實(shí)操案例詳解：住宅、商業(yè)、……
4、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及典型項(xiàng)目調(diào)查分析研究
資深業(yè)內(nèi)人士訪談
其他專題研究
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
5、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）的其他市場(chǎng)分析（或有）
商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析
酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析
其他相關(guān)市場(chǎng)分析
實(shí)操案例詳解：商業(yè)、商務(wù)、物流、總部基地等題材項(xiàng)目
三、項(xiàng)目策劃——本體研究（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
1、 項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
中遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析
周邊規(guī)劃實(shí)施及投資預(yù)期分析
2、 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析
項(xiàng)目用地規(guī)劃條件
概念規(guī)劃返提規(guī)劃條件（控地、勾地）
3、 項(xiàng)目資源分析
自然資源
社會(huì)資源
4、 政府意圖及政策意圖分析
5、 開(kāi)發(fā)商設(shè)想的項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖分析
開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略訴求及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略意圖
開(kāi)發(fā)商的自有資金及資本實(shí)力分析
四、項(xiàng)目策劃——項(xiàng)目定位研究（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
4、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析
項(xiàng)目SWOT分析
項(xiàng)目定位
5、 項(xiàng)目核心問(wèn)題分析
6、 可借鑒項(xiàng)目案例分析
成功案例經(jīng)驗(yàn)
失敗案例教訓(xùn)
7、 項(xiàng)目定位差異化競(jìng)爭(zhēng)策略分析
8、 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)假設(shè)
9、 商業(yè)地產(chǎn)定位研究
商業(yè)產(chǎn)品分析及商業(yè)定位
案例：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)模比例、主力店等研究
商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)研究
案例：租售策略、商管模式、租售模式等研究
五、項(xiàng)目策劃——客戶定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
7、 項(xiàng)目潛在客戶調(diào)查分析
案例：調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)詳解
8、 客戶定位
目標(biāo)客戶細(xì)分
目標(biāo)客群比重分析
目標(biāo)客戶鎖定
9、 客戶需求特征分析
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
六、項(xiàng)目策劃——造價(jià)定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
1、 價(jià)格定位影響因素
2、 價(jià)格定位方法
客戶支付能力特征分析
市場(chǎng)比較法分析
3、 造價(jià)定位
成本倒推法確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
不同類型產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)分解
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
七、項(xiàng)目策劃——產(chǎn)品定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
4、 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略
5、 項(xiàng)目主題暨設(shè)計(jì)主題
6、 產(chǎn)品定位&規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
項(xiàng)目初步技術(shù)指標(biāo)分析
項(xiàng)目整體規(guī)劃方案建議
項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議
項(xiàng)目戶型配比建議
建筑單體設(shè)計(jì)建議
提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議
項(xiàng)目園林景觀建議
項(xiàng)目配套設(shè)施建議
項(xiàng)目新技術(shù)運(yùn)用建議
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
八、初步產(chǎn)品建議書(shū)
1、 初步產(chǎn)品建議書(shū)
2、 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
九、產(chǎn)品研究（概念設(shè)計(jì)）
1、 產(chǎn)品研究方法
2、 概念設(shè)計(jì)
概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
概念設(shè)計(jì)組織
設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)
3、 產(chǎn)品研究
4、 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
十、項(xiàng)目策劃——運(yùn)營(yíng)定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）
2、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
3、 項(xiàng)目發(fā)展策略
開(kāi)發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度計(jì)劃分析
示范區(qū)、啟動(dòng)區(qū)策略
4、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算
盈利模式及經(jīng)營(yíng)收益分析
項(xiàng)目現(xiàn)金流及融資分析
5、 項(xiàng)目管理資源分析
6、 項(xiàng)目盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
7、 項(xiàng)目策劃成果
《產(chǎn)品建議書(shū)》
《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)》
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

第三部分土地入股的項(xiàng)目合作交易及持續(xù)管控
一、合作模式
1、 項(xiàng)目合作模式及技巧分析
2、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式及技巧分析
3、 土地價(jià)值及股權(quán)對(duì)價(jià)分析
4、 合作或轉(zhuǎn)讓談判流程
二、對(duì)操盤合作方的持續(xù)管控
1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目托管模式借鑒
（1）     前期托管
（2）     全程托管
2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式借鑒
（1）     綠城全景計(jì)劃系統(tǒng)
（2）     代建合同談判技巧

第四部分特定戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式VS  組織及資源配置
一、企業(yè)組織架構(gòu)VS投資發(fā)展管理
1、 項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)
2、 二級(jí)管理架構(gòu)
3、 三級(jí)管理架構(gòu)
案例：結(jié)合不同規(guī)模管理層級(jí)企業(yè)組織架構(gòu)詳解
二、項(xiàng)目投資分析決策管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)
1、 項(xiàng)目投資決策管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限
2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中的職責(zé)、權(quán)限
3、 公司決策層責(zé)權(quán)
4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)
三、項(xiàng)目投資分析決策管理系統(tǒng)的組織建設(shè)
1、 項(xiàng)目投資管理決策層
2、 項(xiàng)目投資發(fā)展部門的組建
3、 專業(yè)管理干部的能力曲線和培訓(xùn)
四、互動(dòng)交流

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與管理