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房地產(chǎn)項(xiàng)目土地研判

課程大綱
第一部分城市發(fā)展研究與土地研判的關(guān)系
一、城市經(jīng)濟(jì)：
經(jīng)濟(jì)特性決定城市未來(lái)城市化發(fā)展速度、財(cái)政收入決定未來(lái)新區(qū)土地供應(yīng)量，政府招商和融資能力決定未來(lái)老區(qū)土地供應(yīng)量
二、城市人口：
規(guī)劃人口來(lái)源與房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的密切關(guān)系，探尋城市內(nèi)部各區(qū)域間人口流動(dòng)的規(guī)律，尋找投資型和改善型不同客戶的走向
三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：
結(jié)構(gòu)性升級(jí)時(shí)今后十年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方向，考察產(chǎn)業(yè)分布，尋求最優(yōu)先具備產(chǎn)業(yè)升級(jí)的區(qū)域，以及將限制產(chǎn)能的區(qū)域。
在產(chǎn)城一體的發(fā)展格局下，如何判斷開(kāi)發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的關(guān)系。
四、城市發(fā)展：城市群與土地所在城市的關(guān)系，在新型城鎮(zhèn)化體系中，城市群將是發(fā)展的主導(dǎo)模式，城市群規(guī)劃進(jìn)而影響到城市的功能區(qū)域。
五、城市規(guī)劃：
主要研究城市規(guī)劃與土地升值的關(guān)系城市不同區(qū)域和方位的限制、優(yōu)化、控制、拓展

第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與土地研判的關(guān)系(3H)
一、土地市場(chǎng)：
土地市場(chǎng)供求特性判斷
熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)狀和未來(lái)熱點(diǎn)
土地的量?jī)r(jià)關(guān)系
二、住宅地產(chǎn)市場(chǎng)
合理判斷庫(kù)存和供應(yīng)量，進(jìn)而判斷未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)。
各級(jí)別開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)格局，細(xì)分市場(chǎng)把控。
確立本企業(yè)的宗地的市場(chǎng)地位。
三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
新老區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)格局及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)土地的影響
遠(yuǎn)郊商業(yè)的生存性評(píng)估
四、寫(xiě)字樓市場(chǎng)與土地研究方式
五、酒店市場(chǎng)與土地研究方式
六、旅游文化地產(chǎn)與土地研究方式

第三部分項(xiàng)目研究(2H)
一、宗地研究
道路體系研判方法
土地性質(zhì)分布研判方法
二、對(duì)傳統(tǒng)SWOT分析的升級(jí)
戰(zhàn)略選擇工具的運(yùn)用

第四部分土地價(jià)值評(píng)估(2H)
一、開(kāi)發(fā)周期預(yù)估與企業(yè)前置開(kāi)發(fā)能力
二、開(kāi)發(fā)時(shí)序優(yōu)化依據(jù)和方法
三、銷售周期評(píng)價(jià)依據(jù)和方法
四、土地價(jià)格成本估算
五、地價(jià)敏感性分析方法――土地研判與決策的不同方法
敏感因子選擇：容積率、產(chǎn)品配比、租售比、銷售速度與價(jià)格
收益評(píng)價(jià)法研判土地決策
現(xiàn)金流評(píng)價(jià)法研判土地決策
土地出轉(zhuǎn)讓法研判土地決策

第五部分土地獲取模式與拿地研判和決策(2H)
一、土地所有權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)
二、土地獲取途徑
（一）一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)
（二）二級(jí)市場(chǎng)招拍掛
（三）項(xiàng)目獲取的決策分析
（四）如何取得政府支持
三、土地獲取流程
1、機(jī)會(huì)型企業(yè)的土地獲取
2、資源型企業(yè)的土地獲取
四、土地獲取計(jì)劃制定與執(zhí)行

第六部分新城鎮(zhèn)化背景下的土地研判(1.5H)
以山東臨沂小城鎮(zhèn)建設(shè)為例對(duì)未來(lái)土地升值及趨勢(shì)的研判

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地研判