土地增值稅清算技巧
講師：胡冬梅 瀏覽次數(shù)：2543
課程描述INTRODUCTION
· 財務(wù)總監(jiān)· 財務(wù)主管· 高層管理者· 中層領(lǐng)導(dǎo)
培訓(xùn)講師：胡冬梅
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地增值稅清算技巧
【課程背景】
土增清算就是房企財務(wù)一項(xiàng)實(shí)務(wù)處理的綜合技能，是房企避風(fēng)險、降稅負(fù)以及財務(wù)升職加薪的利器，而這個利器，并不難掌握，只要系統(tǒng)學(xué)習(xí)，完全可以在短時間內(nèi)學(xué)會！如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略，從節(jié)稅來講，少則幾萬，多則能省上千萬的稅。
【課程大綱】
一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識
1、清算條件、清算對象與分期
2、增值額與增值率
3、扣除項(xiàng)目基本原則
4、稅率與扣除率
5、預(yù)征稅款計算
6、清算流程
7、應(yīng)納稅額計算與清算抵減
8、關(guān)于核定征收
9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報
10、清算結(jié)束后續(xù)支出
二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?/div>
1、建筑面積法
（1）建筑面積法的含義
（2）建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E
①第一步：歸集開發(fā)成本合計數(shù)。
②第二步：利息單獨(dú)列示
③第三步：匯總銷售面積
一是實(shí)際銷售面積+二是自用面積+三是出租面積。
④第四步：計算單位成本
（3）案例
2、預(yù)算造價法
（1）預(yù)算造價法的含義
（2）預(yù)算造價法的適用范圍
（3）案例
3、占地面積法
（1）什么是占地面積法？
（2）占地面積法的適用范圍
①一次性開發(fā)的
②分期開發(fā)的
（4）共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對象確認(rèn)
4、直接成本法
（1）直接成本的判定依據(jù)
（2）直接歸屬的成本辨認(rèn)案例
5、層高系數(shù)法
（1）層高系數(shù)法含義
（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制
（3）層高系數(shù)法步驟
①第一步：計算層高系數(shù)
②第二步：計算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”
③第三步：計算層高系數(shù)法下的單位成本
④第四步：計算商業(yè)的總成本
（4）案例解析
6、其他方法
（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）--成本加成方法
（2）安徽（皖地稅函[2007]311號）--實(shí)際合理方法
（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）--銷售收入比例法
（4）南通（通地稅函[2008]100號）--售價系數(shù)法
7、各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運(yùn)用
三、清算收入的確定
1、簡易計稅項(xiàng)目
2、一般計稅項(xiàng)目三大稅種收入差異
3、營改增前老項(xiàng)目
4、價外費(fèi)用
5、代收款項(xiàng)
6、跨越營改增項(xiàng)目清算收入
7、面積差異補(bǔ)退房款
8、售價偏低與正當(dāng)理由
四、稅金及附加
1、預(yù)交環(huán)節(jié)
2、稅金扣除范圍
3、清算扣除
4、跨越營改增項(xiàng)目稅金扣除額
5、會計與稅法口徑差異
五、土地成本
1、出讓金與返還
2、稅費(fèi)與規(guī)費(fèi)
3、土地抵減增值稅對土增清算影響4、拍賣傭金
5、紅線外支出
6、土地閑置費(fèi)
7、延期支付地價款產(chǎn)生的利息
8、土地成本分?jǐn)偡椒?/div>
六、開發(fā)成本
1、拆遷補(bǔ)償(貨幣+實(shí)物)
2、前期工程
3、基礎(chǔ)設(shè)施
4、公共配套
5、建筑安裝
(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求
(2)連體樓層高系數(shù)法的運(yùn)用
(3) 直接成本
(4)實(shí)際發(fā)生如何把握
(5)質(zhì)保金
6、裝修(硬裝,軟裝)
7、開發(fā)間接費(fèi)
(1)開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用范圍
(2)利息支出稅務(wù)處理差異
8、資本化利息
9、營銷設(shè)施
10、 成本分?jǐn)偡椒?/div>
七、車位與儲藏室
1、合同簽訂
2、車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬
3、增值稅
4、所得稅
5、土增
6、房產(chǎn)稅
八、連體樓
1、收入分類
2、成本分?jǐn)偡椒?/div>
轉(zhuǎn)載：http://santuchuan.cn/gkk_detail/280278.html
3、增值額與增值率計算
4、直接成本單獨(dú)歸集
5、普通住宅臨界點(diǎn)運(yùn)用
九、轉(zhuǎn)讓舊房
1、能提供發(fā)票的
2、有評估值的
3、核定征收
十、轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組
1、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎
2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
3、土地溢價買方無法扣除
4、或有風(fēng)險
十一、土增與所得稅口徑差異
1、土地成本
2、一般計稅項(xiàng)目收入
3、土地成本抵減增值稅
4、公共配套
5、預(yù)提與加計扣除
6、后續(xù)支出
7、臨時營銷設(shè)施
8、無產(chǎn)權(quán)車位
9、開發(fā)費(fèi)
10、資本化利息
11、稅金附加
12、征管
土地增值稅清算技巧
轉(zhuǎn)載：http://santuchuan.cn/gkk_detail/280278.html
已開課時間Have start time
- 胡冬梅
[僅限會員]
合理避稅內(nèi)訓(xùn)
- 《降稅增效，財務(wù)賦能—房地 趙春國
- *稅務(wù)管理趨勢暨稅務(wù)風(fēng)險識 邢梁雁
- 新公司法修訂重點(diǎn)條例解讀與 侯占芳
- “新形勢+全稅種”稅務(wù)風(fēng)險 魏禾
- 《2024新形勢下企業(yè)涉稅 陳老師
- 金稅四期下企業(yè)涉稅風(fēng)險防范 劉建平
- 基于證據(jù)鏈的稅企爭議處理與 劉建平
- 金稅四期下企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范 劉建平
- 稅務(wù)稽查與企業(yè)應(yīng)對策略 侯占芳
- 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范與應(yīng)對方案 侯占芳
- 新稅制下商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)實(shí) 許愿
- 《“金稅四期”智慧稅務(wù)背景 趙春國