課程描述INTRODUCTION
如何分析房地產投資時機培訓課
培訓講師：李澤江
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
如何分析房地產投資時機培訓課
課程背景：
當前，中國處于經濟轉型期，內部的GDP增速開始放緩，外部*挑起了貿易戰(zhàn)，歐洲經濟開始衰退，日本經濟長期低迷，中國的房地產市場也走到了一個十字路口。面對復雜的宏觀經濟局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產的走勢呢？
本課程根據(jù)國內*經濟學家、房地產專家的研究理論，結合各種*鮮熱辣的熱點事件，通過數(shù)十年詳實的各種經濟指標和數(shù)據(jù)，為學員構建房地產分析框架，幫助學員更好理解房地產市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢。
掌握了這個分析方法后，房地產企業(yè)的高管可以提升決策的準確度，房地產營銷人員可以獲得說服客戶的詳實數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風險，銀行的高凈值客戶可以獲得資產配置的有效方法。
課程對象：
1. 房地產企業(yè)中高管，營銷人員
2. 銀行理財經理、風控人員、高凈值客戶
課程收益：
.提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復雜的房地產市場，有規(guī)律性的了解，特別是詳實的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對房地產市場的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機會。
. 投資趨勢預判。通過房地產周期的學習，了解資產周期規(guī)律，預判資產價值走勢。
. 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓人員的獨立思考能力。
課程特色：
. 扎實的理論基礎。本課程的理論基礎，來源于多個國內*的宏觀經濟研究團隊，以及房地產研究專家，是經過市場驗證的理論體系。
. 詳實的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫獲取，詳實而有說服力。
. 鮮活的案例。本課程結合*（3個月內）的熱點事件，幫助學員更好地理解房地產周期的規(guī)律，驗證理論的可靠性。
. 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進行講授，讓沒有扎實經濟基礎的人也可以很快掌握。
課程大綱
第一講：熱點事件背后的經濟規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產見頂?shù)男盘?/strong>
案例：恒大轉型
案例：萬科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉型
案例：萬達戰(zhàn)略轉型
三、歐美的復蘇與見頂
數(shù)據(jù)分析
1. *三大股指近5年走勢
2. *VIX恐慌指數(shù)
3. 美元指數(shù)
4. *長期失業(yè)率
5. *GDP增長率
6. *利率
7. *制造業(yè)*
8. 2014-2019*收益率曲線
9. 2005-2009*收益率曲線
（案例隨時更新）
第二講：當前中國房地產有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產泡沫的啟示
1. *1923—1926年佛羅里達州房地產泡沫
討論：佛羅里達地產泡沫與當前房地產的異同
2. 日本1986—1991年房地產泡沫
討論：日本地產泡沫與當前房地產的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產泡沫
討論：海南地產泡沫與當前房地產的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴
討論：如果你是馬來西亞領導人，你會怎樣應對當時的風暴？
5. *2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機
討論：*房地產泡沫與中國房地產的異同
6. 歷次房地產泡沫的啟示
二、中國房地產泡沫風險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價*值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數(shù)據(jù)呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿
三、當前中國房地產泡沫與1986-1991年日本房地產泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當前中國房地產泡沫與2015年中國股市泡沫比較
第三講：中國房地產周期怎么判斷？
一、房地產周期的模型
1. 一個完整的房地產周期
討論：房地產的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產走勢
1. 2008年*房地產泡沫案例
2. 上世紀90年代日本房地產泡沫案例
3. 上世紀90年代中國海南房地產泡沫案例
4. 當前中國利率分析
結論：短期內貨幣開始寬松，但房地產不會出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象
三、土地供給如何影響中期房地產走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結論：一線城市土地供給增長和人口增長持續(xù)錯配
四、人口如何影響長期房地產走勢
1. *不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
4. *置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. *人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結論：中國人口2014年出現(xiàn)拐點，預示著房地產的拐點也將到來
7. 經濟增長與房地產價格曲線圖
結論：未來房地產增長速度將持續(xù)低迷
8. *城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結論：中國城鎮(zhèn)化還有20%空間
五、周期模型在中國的應用
1. 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國經濟增長發(fā)展圖
3. 中國置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數(shù)量和新開工面積
5. 中國家庭規(guī)模小型化趨勢
結論：中國房地產處周期性高位，拐點開始出現(xiàn)
第四講：中國房地產市場未來會怎么走？
一、房地產投資增長模型
二、國外的經驗
1. 1950-2015*分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重圖
討論：*的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據(jù)日美經驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產結構會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？
四、三個結論
1. 中國住宅開工從高速增長轉入平穩(wěn)或下降
2. 房地產市場從數(shù)量擴張，轉入質量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈
第五講：中國房地產政策調控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動市場
2. 2002-2004：抑制房地產市場
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房價格
4. 2008-2009：刺激住房消費
5. 2010-2013：遏制房價上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長和去庫存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房價
8. 歷次房地產調控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長
討論：中國什么時候可能超越*？
如何分析房地產投資時機培訓課
轉載：http://santuchuan.cn/gkk_detail/48988.html
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