我也不是搞企業(yè)的，我還是分析一下中國2014年房地產(chǎn)的走勢。我想講兩個部分，第一個部分講講最近出現(xiàn)的房價調(diào)整、房地產(chǎn)成交量下降的原因，這關(guān)系到2014年未來一段時間房地產(chǎn)的趨勢。這是一個短期的、偶然的因素，還是一個趨勢的拐點，我們要進行分析，它為什么會出現(xiàn)這樣的情況。第二個問題，房地產(chǎn)的調(diào)整會有多久，特別是從一個比較長期的因素看看房地產(chǎn)為什么會有一次比較長的調(diào)整。我們認為這是房地產(chǎn)階段性的、周期性的變化。
從短期來看，今年一季度的數(shù)據(jù)，中國經(jīng)濟下行的壓力跟去年、前年一樣，甚至比去年、前年還要大。這一次跟去年和前年的不之處，前年應該是跟我們的出口有關(guān)，去年跟投資下行有關(guān)，大家希望2013年投資的高漲，新官上任三把火，認為投資會上升，這個預期一季度就沒有實現(xiàn)，去年的下行壓力是投資的下行。今年毫無疑問是房地產(chǎn)造成中國經(jīng)濟往下走，今年一季度肯定比去年四季度或者三季度要低。我們分析了最近的成交量變化的情況，去年全年商品房銷售面積增長了17.3%，一季度的時候它的增長是30%到40%，從百分之三四十的增長降到20%，最后降到10%，今年一季度的成交量肯定是個負增長。去年最后一個月其實就是負增長，它并不是今年一季度突然變成負增長的。去年房地產(chǎn)受到國五條的影響，受到大家預期的影響以后，出現(xiàn)爆發(fā)性的成交量，這個成交量增長17.3%，這是什么概念呢？我把過去三年的成交量加起來，它的增速是17.5%，也就是去年一年的成交量相當于過去三年的增速，所以我認為成交量放緩的過程必然出現(xiàn)。這個過程是由于很多人看錯了，特別是國五條之后引起市場的瘋狂，以及大家認為新一屆政府對房價容忍，導致了去年那樣的增長情況。
從資金面來看，我研究房地產(chǎn)，我對房地產(chǎn)的預測一直是看資金，宏觀的資金面、宏觀的金融環(huán)境能不能維持房地產(chǎn)的資金變化。2012年房地產(chǎn)資金是9.6萬億，去年是12.2萬億，增長非常多，這個大量的投資必然導致房價上漲。我們認為，只要流入房地產(chǎn)資金增長的量大于投資的增長，房價一定是漲的，低于這個量的一定是跌了。我們現(xiàn)在看到的資金是什么情況呢？從去年一季度開始，資金量放到*，二季度開始有一點調(diào)整，到三季度明顯在波動性地調(diào)整，這個資金跟成交量的比還不是很明顯，但是這個資金的趨勢是往下跌的。從7月份開始，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)一兩個月下跌，然后又反彈，然后又跌的態(tài)勢，其中有幾個月跌到20%以下。大家一定要看這個資金的變化，今年前兩個月如果這個資金是繼續(xù)往下走的，它的資金增長速度低于投資增長速度的時候，房地產(chǎn)必然要出現(xiàn)這個拐點，我認為這一年的走勢肯定是往下走的，沒有外來的因素刺激它，它不會反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)過去兩次都被逆轉(zhuǎn)，是因為我們上一屆政府幫了忙。
觀察今年的房地產(chǎn)走勢，我認為還是要考慮供求關(guān)系，我不太同意很多人講的，中國的房地產(chǎn)市場房價上漲是供不應求，房價上漲的根本原因是政府支持，這是最主要的原因，政府支持不是光停留在口頭上，更多的是通過賣土地以及采取寬松的貨幣政策。這個寬松的貨幣政策跟我們自身的一些問題結(jié)合，導致投機需求增多。去年北京房價漲了50%，2009年北京房價漲了一倍，當時公布只有10%，這個數(shù)據(jù)一點都不可信。2013年房價上漲的根本原因就是前連把穩(wěn)增長放在首位，溫家寶在離職的時候又發(fā)了很多錢，2013年一季度經(jīng)濟增長又比較好，增長達到7.9%，大家對2013年的增長預期看好，導致熱錢的流入，使得大量的錢涌向房地產(chǎn)。這不是一個內(nèi)生的需求旺盛。所以我們說現(xiàn)在這樣的條件已經(jīng)沒有了，我認為今年一季度這個調(diào)整，從短期來講至少有這三個原因，這是我講的第一個問題。
第二，這個調(diào)整發(fā)生以后，從中長期來看，調(diào)整持續(xù)的時間，政府會怎么應對，這是一個重要的考驗。年前的時候我在北京的幾個研討會上講，2014年房地產(chǎn)一定要調(diào)整，是個拐點，這不是一個短期的周期性的拐點，是一個中長期的拐點，也就是牛市結(jié)束，進入一個調(diào)整期。中國從改革開放以來，從來沒有出現(xiàn)過負增長，可能就是一個調(diào)整的問題，但是價格就不一樣，我認為從成交量來講，負增長應該不會持續(xù)。為什么我做這么一個中期的判斷？我有三個理由。第一個就是緊，這個緊就是金融環(huán)境偏緊，未來一段時間都是這種狀況，新一屆的中國政府講的這個穩(wěn)政策，穩(wěn)政策的核心是穩(wěn)貨幣政策，這個貨幣政策的穩(wěn)相對過去的松就是緊。今后房地產(chǎn)企業(yè)融資一定是一個成本上升的過程，這對我們有很強的約束，這是第一個觀點。第二是高，房價很高，高的價格會在一定程度上，特別是在房價漲勢放慢的情況下，它會明顯地抑制需求，只有在不斷高漲的時候，它不僅抑制投資需求，還會抑制自住需求。第三是剩。這三點決定我們未來的房地產(chǎn)是一個趨勢性的，不是短期性的。
首先講一下這個緊，今年跟去年相比明顯的感覺到緊，去年是很松的，雖然經(jīng)濟在下行，金融是松的，大家都對房地產(chǎn)看好，拼命放貸。但是今年不一樣，今年的情況很像2011年底和2012年初的情況。上屆政府寬松的政策已經(jīng)消化完了，去年上半年大量的游資流入，現(xiàn)在整個的資金，全球的資金主要是往*流，所以你看到黃金的貶值、人民幣的貶值，這就是資金流從2012年開始，特別是在去年加大，到現(xiàn)在這個過程會持續(xù)5年到10年，就像當年美元貶值，我認為是5年到10年一個周期的變化，但是現(xiàn)在美元的升值，整個世界資金流從外圍向*流入，這不是一個短期趨勢，不是一個年度趨勢，是一個中長期的。再加上一個很重要的因素，新一屆政府對金融政策堅持穩(wěn)健。還有一個導致金融緊的情況就是因為利率市場化。利率市場化必然是一個升值的過程，所以利率的成本是不斷上升的，總量又是在收縮的。房地產(chǎn)是一個資本密集型的行業(yè)，所以它的影響是非常大的。比較緊的這種環(huán)境一定會對房地產(chǎn)產(chǎn)生抑制作用。
第二個是高，現(xiàn)在房價非常高，現(xiàn)在賣房的人收益水平是越來越低的，很多人帶著投機的心理進入這個市場，然后把這個市場放得非常大，現(xiàn)在已經(jīng)耗盡了，所以自住需求和投資需求可能都面臨著明顯的問題，就是高房價。高房價會抑制我們的需求，所以2014年一定是一個需求明顯放慢，總體可能是一個負增長的情況，至少一段時間會出現(xiàn)這樣的情況。
第三個是剩。有大量的土地供應，也有大量的空的房子。大家都把這一點集中在三四線城市，實際上我對三四線城市倒不是很擔心，我跟大家的觀點非常不同，因為三四線城市的供給量增加，但是它的價格泡沫不明顯，這種情況下它面臨的問題是怎么把它賣掉，賣不掉它就肯定要出問題了。因為三四線投資的因素比較少，所以我認為如果時間延長一點，它是可以消化的。假如我們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，繼續(xù)向西部轉(zhuǎn)移，三四線城市的房地產(chǎn)不會有什么大的問。我最擔心的是一二線城市的房價泡沫破滅，這個影響更大?，F(xiàn)在很多人認為一線城市上漲永遠是合理的，就不是產(chǎn)能過剩的。但是我認為有投資需求誰都不過剩，因為投資需求是無限的，但是投資需求一收縮，就會出現(xiàn)過剩。所以我認為這三個因素導致了中國房地產(chǎn)的調(diào)整是一個比較長期的過程。
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