資產(chǎn)增值，贏在招調(diào)
講師：杜玉華 瀏覽次數(shù)：2564
課程描述INTRODUCTION
資產(chǎn)估值培訓(xùn)
培訓(xùn)講師：杜玉華
課程價(jià)格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
資產(chǎn)估值培訓(xùn)
課程背景
2019年末，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中大型購(gòu)物中心約6000家，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化推出在即，流動(dòng)性顯現(xiàn)，并購(gòu)交易頻繁。“一個(gè)項(xiàng)目值多少錢？一個(gè)項(xiàng)目賺多少錢？”項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)迫切需要學(xué)習(xí)資管思維、建立資管模式，以項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)，實(shí)施營(yíng)運(yùn)期招商調(diào)整。
課程收益
站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財(cái)務(wù)指標(biāo)與前端業(yè)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到20個(gè)核心業(yè)務(wù)指標(biāo)分析，結(jié)合近百個(gè)案例和詳實(shí)數(shù)據(jù)：
指導(dǎo)學(xué)員掌握購(gòu)物中心資產(chǎn)管理核心要?jiǎng)?wù)——資產(chǎn)估值方法、通過*I測(cè)算制定租賃決策文件、通過專業(yè)經(jīng)營(yíng)評(píng)審測(cè)算新合同期租金漲幅。
幫助學(xué)員掌握招調(diào)全流程步驟和專業(yè)實(shí)戰(zhàn)方法——市場(chǎng)調(diào)研、SWOT分析與商業(yè)定位提煉、商鋪?zhàn)饨鸱纸?、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品類布局、動(dòng)線/鋪位切分、租金談判、物業(yè)調(diào)改等。
介紹實(shí)用的招調(diào)管理制度案例，包括意向書模板、合同模板、合同管理、招調(diào)管控制度等。
適合人群
涉足商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司中高管；
商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司中高管和一線骨干
課程大綱
第一部分 底層邏輯
1、顧客-作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，我們的顧客是誰(shuí)？
2、產(chǎn)品-顧客向我們購(gòu)買什么產(chǎn)品？
3、資產(chǎn)價(jià)值——估值、保值、增值如何計(jì)算？
4、資管模式-資產(chǎn)管理的邏輯？
5、組織職能-管理公司組織架構(gòu)在開業(yè)前與開業(yè)后有什么不同？
6、角色定位-運(yùn)營(yíng)四大職能角色定位與責(zé)任界面？
7、成長(zhǎng)軌跡-購(gòu)物中心發(fā)展階段和成長(zhǎng)周期；開業(yè)目標(biāo)
第二部分 精準(zhǔn)定位與經(jīng)營(yíng)策略
一、市場(chǎng)調(diào)研——關(guān)鍵四步
1、走訪市場(chǎng)——解讀市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)【3個(gè)案例/1套市調(diào)模板】
2、界定勢(shì)力范圍——區(qū)域、商圈、地點(diǎn)【2個(gè)案例】
3、獲取情報(bào)——競(jìng)品4類情報(bào)【2個(gè)案例】
4、偵破關(guān)系
二、SWOT
1、SWOT——優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅如何準(zhǔn)確找到？
2、通過SWOT分析得出四大策略——揚(yáng)長(zhǎng)、避短、轉(zhuǎn)機(jī)、防范
三、定位與SLOGON
1、定位梳理——8個(gè)關(guān)鍵詞【4個(gè)案例】
2、SLOGON提煉【4個(gè)案例】
#本部分綜合大案例——在課程提供的市調(diào)信息基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確找到某項(xiàng)目的SWOT，推導(dǎo)4大策略和項(xiàng)目定位、SLOGON
第三部分 *I拆解與租賃決策
一、*I的2種分析邏輯
二、*I拆解——3個(gè)核心業(yè)務(wù)指標(biāo)
1、PRI——租賃決策文件【案例】
2、出租率
（1）商業(yè)品質(zhì)與租金價(jià)格的平衡
（2）空置率
3、收租率
三、租賃收入模型
四、29個(gè)核心指標(biāo)
（1）一級(jí)3個(gè)——財(cái)務(wù)分析
（2）二級(jí)6個(gè)——投資分析
（3）三級(jí)20個(gè)——資管分析
第四部分 招調(diào)流程——關(guān)鍵5步
#招調(diào)全流程圖
一、品牌庫(kù)
1、品牌庫(kù)如何建立？——4個(gè)方法
2、如何第一時(shí)間獲悉品牌資源信息？——4個(gè)方法
#案例：創(chuàng)新業(yè)態(tài)考察清單——64個(gè)品牌（品類、所在項(xiàng)目、開業(yè)時(shí)間、租賃面積、重點(diǎn)拓展區(qū)域）
二、業(yè)態(tài)規(guī)劃
1、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——凱德、大悅城、龍湖等55個(gè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)研報(bào)告
2、品類布局——4個(gè)原則
3、主次動(dòng)線
（1）水平動(dòng)線——常見形態(tài)【10個(gè)案例】
（2）垂直動(dòng)線——連帶消費(fèi)【1個(gè)案例】
4、鋪位切分
（1）3大原則【1個(gè)案例】
（3）次動(dòng)線鋪位切分3要素【1個(gè)案例】
三、租金分解/保價(jià)
1、租金分解4大原則【2個(gè)案例】
2、租金報(bào)價(jià)3大紀(jì)律
四、品牌落位
1、落位原則——6匹配【2個(gè)案例】
2、落位流程——6步定局【2個(gè)案例】
五、物業(yè)調(diào)改
1、掌握特殊業(yè)態(tài)物業(yè)條件基本需求【4個(gè)案例】
2、與招調(diào)同步的物業(yè)調(diào)改重要性【1個(gè)案例】
3、計(jì)算：物業(yè)調(diào)改投入產(chǎn)出可行性【1個(gè)案例】
第五部分 租賃談判技巧
1、從0-1的6步定局
2、先算后談，知己知彼
（1）銷售增長(zhǎng)與租金增長(zhǎng)的比例關(guān)系
（2）掌握商戶的過去、現(xiàn)在和未來(lái)
（3）掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)
3、租金談判實(shí)戰(zhàn)方法【3個(gè)案例】
（1）價(jià)格錨點(diǎn)法
（2）三贏談判法
（3）換位思考法
第六部分 經(jīng)營(yíng)評(píng)審
主要解決以下問題——下一個(gè)合同期，業(yè)態(tài)、品類、租戶組合如何調(diào)？商業(yè)品質(zhì)如何提升？租金能不能漲？漲多少？
一、主力店經(jīng)營(yíng)分析
二、步行街各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)分析
三、找到主要經(jīng)營(yíng)問題和招調(diào)方向
#課堂討論——根據(jù)提供的案例材料，思考：招調(diào)前經(jīng)營(yíng)評(píng)審重要性？需要哪些必要數(shù)據(jù)、信息？經(jīng)營(yíng)評(píng)審要點(diǎn)？
討論以下問題并解釋決策依據(jù)：
1、整體招調(diào)方向（租戶組合、商業(yè)品質(zhì)）？2、主次力店如何調(diào)？
3、哪些品類可以組團(tuán)式區(qū)域化布局？4、哪些品牌要淘汰？
5、哪些品類要普遍縮減單個(gè)商鋪面積？
第七部分 招調(diào)管理
一、意向書和意向金【案例】
二、合同管理【案例】
1、合同轉(zhuǎn)簽
2、檔案管理
3、印章管理
4、租費(fèi)收繳
三、招調(diào)管理
1、品牌庫(kù)管理
2、招商準(zhǔn)備
3、招商實(shí)施
資產(chǎn)估值培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載：http://santuchuan.cn/gkk_detail/231004.html
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