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房地產(chǎn)政策解讀

課程背景:
在以流轉(zhuǎn)稅為主體、所得稅為輔的稅制中國，企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)做賬做出來的，而是企業(yè)在做業(yè)務(wù)時(shí)做出來的，因此，控制企業(yè)的稅收成本必須從合同簽訂開始。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)5月1日即將開始實(shí)行營改增之際，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作？在營改增過渡期間，與建筑企業(yè)的相關(guān)合同、發(fā)票如何處理？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何開具發(fā)票和簽訂合同從而真正實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)？
為解決以上問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)真正規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，合法合理節(jié)稅，提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收安全，特別設(shè)置此課程。 

課程收益：
本課程將對營改增后，政策的解析、行業(yè)的運(yùn)用、難點(diǎn)的剖析、發(fā)票的開具、稅收的籌劃、財(cái)稅體制改革等方面，進(jìn)行了全面、詳細(xì)的講解，通過“實(shí)操案例”的形式輔導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的納稅實(shí)務(wù)與核算方式，讓學(xué)員既學(xué)既用，全面深入的研究，簡潔易懂的講解，讓納稅不再成為問題。通過本課程的學(xué)習(xí)，能夠讓學(xué)員，對房地產(chǎn)業(yè)稅收有一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。

授課天數(shù)：2天，6小時(shí)/天

授課對象：財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)人員、經(jīng)營人員等

授課方式：講師講授+案例分析+實(shí)操演練

課程大綱
第一講  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的相關(guān)增值稅政策
1、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”涉及的稅率和征收率
2、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)與匯總納稅
3、增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理?
4、應(yīng)納增值稅額的計(jì)算（增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定）
5、增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限、抵扣期限及特殊規(guī)定
6、增值稅專用發(fā)票丟失的處理
7、增值稅會(huì)計(jì)核算?
8、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的幾種規(guī)定
9、增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?
10、企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？?

第二講  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的三大原理
一、三證統(tǒng)一：法律憑證、會(huì)計(jì)憑證四和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一
二、三價(jià)統(tǒng)一：合同價(jià)、發(fā)票價(jià)和結(jié)算價(jià)相互統(tǒng)一
三、三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一

第三講  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略
一、第一策略：過渡期政策問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計(jì)稅方式還是簡易計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？
或是繼續(xù)計(jì)算繳納營業(yè)稅？
營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？
如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額銷售方是否可以按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？
2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實(shí)施后自行建造的商品房是否一定按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實(shí)施前購買的商品房按照一般計(jì)稅方式還是簡易計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？按照一般計(jì)稅方式卻沒有對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額？
4、房地產(chǎn)企業(yè)營改增實(shí)施日前后的新老項(xiàng)目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程施工許可證日期？預(yù)售許可證日期？竣工驗(yàn)收備案證日期？
5、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)購買個(gè)人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
6、營改增后個(gè)人銷售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？
7、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權(quán)，也許將來還會(huì)出售。一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額很大而長期不需要繳納增值稅?？煞癜凑帐褂媚晗拗鹉暧?jì)算抵扣？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于*折舊年限20年計(jì)算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額？
8、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額長期大于出租銷項(xiàng)稅額而長期不需要繳納增值稅。
9、融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營性租賃房產(chǎn)呢？
10、先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設(shè)成本商品后，增值較大怎樣處理？
11、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進(jìn)行抵扣？
12、合作建房，以地?fù)Q房，以房換地增值稅怎樣處理？

二、第二策略：拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？以什么票據(jù)為準(zhǔn)？
2、房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，扣除率按照11%計(jì)算還是6%????
3、房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？比如拍賣傭金、評估費(fèi)、交易費(fèi)？
4、支付的各類政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣？青苗補(bǔ)償費(fèi)用票據(jù)使用？市政配套費(fèi)用怎樣抵扣？
5、房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計(jì)算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財(cái)政收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？操作層面怎樣處理？
6、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
7、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。
8、支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？
9、營改增后，一級開發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，是參照營業(yè)稅的差額計(jì)算方式還是一般計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？
10、附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？無論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額？
11、項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？

三、第三策略：前期工程環(huán)節(jié)的問題
1、如果沒有最終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
2、項(xiàng)目批報(bào)建費(fèi)用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)，如人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)用、管線設(shè)計(jì)費(fèi)用、改造設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi)用），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)用、方案評審費(fèi)用。
4、勘測丈量費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等
5、工程招標(biāo)費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括工程招標(biāo)管理費(fèi)、工程招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用等（什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)？）
6、“三通一平”費(fèi)是否可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運(yùn)費(fèi)）的費(fèi)用。
7、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。
8、?其他費(fèi)用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)等。

四、第四策略：建安環(huán)節(jié)的問題
1、代建市政設(shè)施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費(fèi)，如果營改增前符合按代理業(yè)繳納營業(yè)稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計(jì)征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開給政府。
2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？?
3、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車位、車庫，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來銷售或者出租，進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷售或者出租是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目還是出租不動(dòng)產(chǎn)的稅目？
4、存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額有無關(guān)系？
5、房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費(fèi)也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？這部分錢建設(shè)局會(huì)撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項(xiàng)文明施工費(fèi)、專項(xiàng)安全措施費(fèi)。
6、營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
7、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？
8、清包工環(huán)節(jié)材料費(fèi)用怎樣抵扣？
9、生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理？
10、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主提供房屋維修服務(wù)，免費(fèi)維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出或視同銷售處理？?
11、購方納稅人將增值稅專用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后，因銷方納稅人未申報(bào)繳納稅款，購方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？

五、第五策略：融資環(huán)節(jié)的問題
1、金融業(yè)營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會(huì)開具增值稅專用發(fā)票以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
2、非金融業(yè)營改增的抵扣問題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會(huì)集資可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
3、.統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一方取得利息進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？還是只能開具發(fā)票才可以計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
4、房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問題？

六、第六策略：銷售方面的問題
1、預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計(jì)算？
2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅？房子還沒建已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？
3、房開企業(yè)以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷，例如業(yè)主預(yù)存2萬元，將獲得抵扣5萬元購房款優(yōu)惠，請問，用預(yù)存款購房應(yīng)該如何繳納增值稅？
4、公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購房業(yè)主。請問，購進(jìn)禮品的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？銷項(xiàng)稅額怎樣計(jì)算？?
5、房地產(chǎn)企業(yè)開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項(xiàng)沒有進(jìn)項(xiàng)，可否先預(yù)征后清算？清算時(shí)點(diǎn)選擇在取得竣工驗(yàn)收備案時(shí)間？
6、對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預(yù)征率會(huì)一樣嗎？
7、項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？
8、以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理？?視同銷售嗎？
9、將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？
10、合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨(dú)立法人企業(yè)，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進(jìn)項(xiàng)稅額？?
11、營改增后“買房贈(zèng)車庫”等行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？
12、營改增后視同銷售行為如何納稅？
13、“三大費(fèi)用”中涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，有何風(fēng)險(xiǎn)？是否要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？?
14、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實(shí)務(wù)中取得土地后辦理項(xiàng)目子公司的較多。
15、營改增后首付款與按揭款該如何納稅？
16、我公司將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷售嗎，營改增后如何處理？
17、房開企業(yè)的*空調(diào)修理費(fèi)，可否作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？?
18、企業(yè)在小區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？?營改增后變化？
19、購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費(fèi)用由購買方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費(fèi)用是否可認(rèn)定為增值稅價(jià)外費(fèi)用？貼現(xiàn)息可否單獨(dú)開具增值稅專用發(fā)票？?

第四講  其他需要關(guān)注的問題
1、購買的材料都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？
2、購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？
3、購買的材料工地施工超定額浪費(fèi)了怎么辦？
4、購買的材料工地被盜丟失怎么辦？
5、購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦?
6、自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦？?被盜了怎么辦？

課程要點(diǎn)總結(jié)
現(xiàn)場答疑解惑

房地產(chǎn)政策解讀