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文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

課程提綱：
一、文化旅游地產(chǎn)面臨的背景變化已經(jīng)改變
1、*政府的轉(zhuǎn)型舉措
1）調(diào)控，從調(diào)企業(yè)、調(diào)產(chǎn)品到調(diào)行業(yè)：陳政高主政周期的去微觀調(diào)控
2）用集約殺死“城市運(yùn)營商”：國土資源部61號文
3）密集的棚戶區(qū)政策
4）新型城鎮(zhèn)化、人的城鎮(zhèn)化
5）三十天誕生一百座嶄新的城市：十一部委聯(lián)合下達(dá)試點通知
6）圍剿住宅開發(fā)商，破圍之路：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與文化旅游
2、政策解讀：*政府的目的
1）病重的北京城和京津冀一體化
2）什么是政策，什么是模式，什么是轉(zhuǎn)型
3）*政府要做什么？產(chǎn)業(yè)和人口
3、城市的轉(zhuǎn)型之路：產(chǎn)城一體遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
1）中國城市的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，
2）文化旅游在新型城鎮(zhèn)化之中的作用
4、背景變化給文旅地產(chǎn)帶來的巨大的機(jī)遇

二、房地產(chǎn)新常態(tài)-------決定文化旅游企業(yè)戰(zhàn)略的三種基本形態(tài)
1、精明增長------全新的中國城鎮(zhèn)格局的樣本標(biāo)準(zhǔn)
1）精明增長的城市標(biāo)準(zhǔn)體系
2）精明增長對整個中國2014年的政策影響的驗證
3）精明增長對房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向與未來：住宅型房企轉(zhuǎn)型的必然性
2、農(nóng)地變革，文化和旅游-------農(nóng)地上的產(chǎn)業(yè)化方向
1）中國農(nóng)地所有權(quán)變革歷程和趨勢
2）十八大及十八屆三中全會的農(nóng)地導(dǎo)向和后續(xù)舉措：集體建設(shè)用地登記和農(nóng)村戶籍制度改革
3）從農(nóng)地到建設(shè)用地：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目技巧和路徑
4）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的崩潰-----案例：萬科良渚的不可復(fù)制
5）產(chǎn)業(yè)升級：農(nóng)地變革下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化必由之路
6）個人操盤案例：涿鹿溫泉屯的主題定位

三、產(chǎn)業(yè)化再造，文化、旅游、度假、休閑地產(chǎn)的重生之路
1、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化再造：村不動、城入鄉(xiāng)
1）新農(nóng)村建設(shè)和文化旅游地產(chǎn)-------蒼白題材下的畸形模式
2）制度創(chuàng)新和頂層設(shè)計-------旅游地產(chǎn)的復(fù)活
3）旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化模式：鄉(xiāng)村景區(qū)化、景區(qū)產(chǎn)業(yè)化
4）多方博弈下的利益共同體搭建
5）個人操盤案例：多贏格局設(shè)立，160平方公里的一二級聯(lián)動項目如何獲得用地指標(biāo)，
2、生態(tài)地產(chǎn)------旅游文化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和全新的主題切換
1）生態(tài)空間和發(fā)展空間
2）個人操盤案例：缺乏自然資源和人文資源的鄉(xiāng)村的旅游地產(chǎn)價值提升方式（詳見附件房山項目）
3）生態(tài)文明主題的深化：教育和示范主題
4）個人操盤案例：生態(tài)示范基地，生態(tài)、教育、人口、消費(fèi)能力的組合方式
3、休閑度假地產(chǎn)和遠(yuǎn)郊主題商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化突破------不僅僅是奢侈版的旅游地產(chǎn)
1）度假的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)概念
2）消費(fèi)時間：度假和休閑地產(chǎn)的核心要素
3）亞特蘭蒂斯：休閑度假的典型案例解析
4）佛羅倫薩小鎮(zhèn)：休閑商業(yè)的革命性啟示
5）休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)入方式

四、養(yǎng)老地產(chǎn)-----房企如何利用一個根本無法成立的商業(yè)模式獲得收益
1、綠城的嘗試（附件綠城頤養(yǎng)學(xué)院）
1）頤養(yǎng)學(xué)院：綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)通路
2）圈子和尊嚴(yán)：養(yǎng)老人口的生存要素分析
3）短期收益的缺陷
2、合眾模式-----健康谷主題（附件合眾健康谷）
1）2000畝占地的財務(wù)分析
2）致命誘惑：長壽
3）客群和收益來源，房產(chǎn)保單化
3、拿地功能和不可行性
4、大健康產(chǎn)業(yè)----養(yǎng)老地產(chǎn)的*可實現(xiàn)主題
1）大健康與中國特色
2）試水大健康：復(fù)星的布局模式
3）大健康與休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式
4）個人操盤案例：丁字灣南海新城的突破困局

五、永恒的主題：文化旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式
1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難點和破解方法
1）土地性質(zhì)變更
2）拆分銷售
3）招商實現(xiàn)
4）獲取*限度的政策優(yōu)惠
2、文化旅游地產(chǎn)的命脈-----人口導(dǎo)入
1）個人操盤案例：中新生態(tài)城的救贖之路
2）人口導(dǎo)入和原住民的利益設(shè)計
3）個人操盤案例：利用人口導(dǎo)入獲得低價住宅用地
3、文化旅游地產(chǎn)的頂層設(shè)計
1）資源的起點（行業(yè)吸引力模型）
2）主題定位，不可忽視的力量
3）組織的設(shè)計（環(huán)境科技CBD架構(gòu)）
4）回歸主題：住宅用地的獲取
5）個人操作案例：民營資本如何獲取財政部專項資金

六、文旅地產(chǎn)實戰(zhàn)操盤模式
1、主題定位設(shè)計：政府與房企共贏關(guān)系構(gòu)建
1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)體系的合理利用
2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入方法
3）重建一座城市的規(guī)劃體系
4)讓你的項目成為政府工作報告承諾完成的政府項目
5）個人操作案例：政府協(xié)議和開發(fā)模式
2、組織構(gòu)建：招商的組織和實操
1）資源整理，資源無處不在
2）產(chǎn)業(yè)吸引力模型和資源導(dǎo)向
3）準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的力量
4）前置招商的計劃組織和實施
5）個人實操案例：中交建筑CBD
3、運(yùn)營模式構(gòu)建
1）協(xié)議方法
2）組織構(gòu)建的不同之處
3）非常設(shè)機(jī)構(gòu)的重要性
4）節(jié)點設(shè)計
5）土地利用規(guī)劃的要害之處
6）操作規(guī)程：從合規(guī)性到商業(yè)模式
4、實操技巧
1）利用政府債務(wù)
2）利用政府城市規(guī)劃
3）利用上一級政府的引導(dǎo)方向
4）利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會
5）利用招商政策
6）利用政府機(jī)構(gòu)和平臺
7）利用產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)和研發(fā)機(jī)構(gòu)
8）利用土地政策

文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式