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房屋租賃合同防控

課程大綱
第一講：房屋租賃合同的效力及租金
一、房屋租賃合同效力
1、出租沒有房產(chǎn)證和違章建筑的房屋租賃合同效力如何？
2、是否備案對(duì)房屋租賃合同的效力如何？
3、一房數(shù)租對(duì)租賃合同效力如何？
4、涉案房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力認(rèn)定
5、出租人隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，租賃合同的效力如何？
6、房屋租賃合同未到期，出租人未經(jīng)允許轉(zhuǎn)租的效力如何？
7、已經(jīng)出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？
8、未經(jīng)共有人同意簽訂的房屋租賃合同是否有效/
二、租金糾紛
1、情勢(shì)變更是否可調(diào)整租金？
2、出租方不盡維修義務(wù)，承租方是否可拒付租金？
3、房屋租賃合同無效，租金如何認(rèn)定？
4、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，超出的租金是否歸出租人所有？
5、拒付租金有正當(dāng)理由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
6、承租人延期繳納租金或不支付租金，出租人如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
7、承租人拒付租金或延付租金的訴訟時(shí)效

第二講、商鋪?zhàn)赓U與轉(zhuǎn)租糾紛一、商鋪轉(zhuǎn)租糾紛
1、商鋪?zhàn)赓U關(guān)系解除是添附物權(quán)的歸屬權(quán)的認(rèn)定
2、承租商鋪拆遷時(shí)承租人受償權(quán)如何處理？
3、商鋪優(yōu)先租賃權(quán)如何認(rèn)定？
4、承租人惡意添附的裝飾物如何處理？
5、對(duì)于出租人同意的已經(jīng)形成附合的裝飾裝修、租賃期滿后是否要求恢復(fù)原狀或賠償損失？
二、轉(zhuǎn)租糾紛
1、理解轉(zhuǎn)租的法律后果？
2、轉(zhuǎn)租中次承租人的權(quán)利
3、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人行使撤銷權(quán)的期限如何確定？
4、承租人未經(jīng)轉(zhuǎn)租的，其向次承租人收取的租金是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

第三講、買賣不破租賃與承租人的優(yōu)先購買權(quán)
一、買賣不破租賃的法律適用
1、租賃期間租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，租賃效力如何？
2、房屋出租前設(shè)定抵押，因抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，是否適用“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”的原則？
3、買賣不破租賃在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處理適用
4、買賣不破租賃適用的客體范疇
二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)
1、房屋承租人存在違約行為，主張優(yōu)先購買權(quán)是否能得到支持？
2、轉(zhuǎn)租情形下的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？
3、出租人出賣租賃物時(shí)通知承租人的合理期限如何確定？
4、出租人履行通知義務(wù)后又改變價(jià)格等條件，是否應(yīng)再次通知承租人？
5、通過拍賣方式出賣租賃房屋的，承租人是否享有優(yōu)先權(quán)？
6、出賣人以折價(jià)、變賣方式出賣出租房屋，承租人是否享有優(yōu)先權(quán)？

第四講、《民法典》下抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突糾紛 
一、租賃權(quán)與抵押權(quán)糾紛
1、《民法典》創(chuàng)設(shè)居住權(quán)
2、居住權(quán)是否影響房屋的租賃？
3、租賃權(quán)在先，抵押在后，《民法典》如何規(guī)定？
4、抵押權(quán)在先，租賃在后，《民法典》如何規(guī)定？
5、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方法與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突，如何協(xié)調(diào)？
6、出租人故意隱瞞定約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？
二、房屋租賃權(quán)的招投標(biāo)
1、房屋租賃權(quán)能否通過招投標(biāo)？
2、招投標(biāo)應(yīng)該注意風(fēng)險(xiǎn)

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