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房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

 

【課程背景】

2020年對房地產(chǎn)三道紅線，2021年經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的調(diào)查；2022年不能“哀莫大于心死”……

住宅已經(jīng)過剩，商業(yè)地產(chǎn)將成為未來賽道，商業(yè)地產(chǎn)又分為綜合體、商鋪、工業(yè)用地等，商業(yè)模式皆不相同；

ABS、REITs會否成為新的房地產(chǎn)融資渠道；

 

【課程收益】

-梳理房地產(chǎn)在宏觀背景下的發(fā)展

-分析商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

 

【課程大綱】

上篇：宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟背景

一、 2022年的“穩(wěn)增長”

1、 經(jīng)濟增長目標確定

2、 財政發(fā)力

-財政政策更加積極，預計 2022 年赤字率安排 3.2%-3.5%，新增專項債限額在 3.65 萬億

-在支出端，財政發(fā)力節(jié)奏將明顯前置，基建投資為主要抓手

-在收入端，減稅降費是今年財政工作的重心，聚焦于小微企業(yè)、個體工商戶減負紓困與制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新

3、 貨幣政策定調(diào)

-貨幣政策充足發(fā)力、精準發(fā)力、靠前發(fā)力，為寬信用創(chuàng)造條件

-本次寬信用有三個發(fā)力方向：基建、制造業(yè)、房地產(chǎn)

4、 穩(wěn)就業(yè)，促消費

-人口老齡化的背景下，年輕人的就業(yè)狀況愈發(fā)重要

5、 房地產(chǎn)調(diào)控會發(fā)生什么變化

-房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)有望在年中筑底回升

6、 反思：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式

-華夏幸福為何吃虧？燕郊為何不比中關(guān)村？

-上海、廣州、深圳、成都、鄭州等都有“外溢效果”，中心城市帶周邊，為何北京不行

-結(jié)論一：短期來看，北京調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，新房市場延續(xù)量增價穩(wěn)趨勢；環(huán)京片區(qū)城市調(diào)控加碼預期不高，市場仍處于調(diào)整恢復階段，部分城市房價上漲動能偏弱；

-結(jié)論二：中長期來看，京津冀城市經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)劃定位等情況各異，市場分化加劇；天津、廊坊和保定經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固下成交規(guī)?；蚍€(wěn)步上升，房價繼續(xù)回調(diào)的空間縮??；張家口和承德經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較弱且人口持續(xù)流出，市場回調(diào)壓力較大；獨立節(jié)點城市中石家莊和唐山加快產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，市場存在持續(xù)恢復基礎(chǔ)；邢臺和邯鄲推進城鎮(zhèn)化建設對成交規(guī)模有所支撐

 

下篇：房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

二、 房地產(chǎn)面對的宏觀背景

1、 回顧：2020年以來的政策調(diào)控

-2020年8月20日：三道紅線

-2020年12月31日：貸款比率

-2021年嚴查違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市

案例：深房理

2、 回顧：2020年房地產(chǎn)情況

-2020年全國地塊推出及成交情況

-高總價及高溢價率地塊的城市分析

-各省市土地出讓金統(tǒng)計

案例：房企排名梯隊

3、 十四五規(guī)劃指出：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，突出重點城市群

-城市群發(fā)展趨勢

-長三角城市群

案例：杭州明顯發(fā)展更快

-珠三角城市群

案例：東莞、佛山為何崛起（明顯比中山、江門快一些）

-京津冀城市群

案例：河北的黃驊會是下一個風口嗎？

案例：華夏幸福失敗的原因

-總結(jié)：什么樣的城市未來更有發(fā)展

三、 現(xiàn)狀：2020年商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)

7、 2020 中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)

8、 商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)發(fā)展特點

-規(guī)模表現(xiàn)：城市拓展與資本整合并舉，推動經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步壯大

-經(jīng)營質(zhì)量：互聯(lián)網(wǎng)化與技術(shù)革新助力運營水平持續(xù)提升

-成長性：布局核心城市及重點城市群，提質(zhì)增效，推動企業(yè)穩(wěn)健增長

-穩(wěn)健性：負債結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，積極拓展融資渠道

9、 初步判斷

-趨勢一：線上線下加速融合，商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、全渠道模式趨勢加強

-趨勢二：社區(qū)商業(yè)價值獲得提升，“上門化”、“無接觸服務”成為趨勢

-趨勢三：構(gòu)建綠色運營體系，商辦物業(yè)管理和衛(wèi)生、服務標準將升級

-趨勢四：商業(yè)地產(chǎn)運營管理分拆潮有望開啟

四、 商業(yè)地產(chǎn)多角度分析：商鋪

-萬達的套路：承諾未來招商，算IRR

-*商鋪買賣的游戲規(guī)則：長期穩(wěn)定租約、資本化

案例：老宋經(jīng)歷，海外地產(chǎn)投資咨詢的教訓：國內(nèi)投資者不夠理性

五、 商業(yè)地產(chǎn)多角度分析：寫字樓

1、 寫字樓業(yè)態(tài)特性分析：區(qū)域分化顯著，核心城市寫字樓價值突出

2、 供給層面：總體供給過剩，近兩年壓力有所緩解

3、 需求層面：需求短期觸底，多重改善因素助推需求回升

案例：金融街、萬通地產(chǎn)

六、 商業(yè)地產(chǎn)多角度分析：綜合體

1、 商業(yè)地產(chǎn)：大消費價值鏈下的萬億租金市場

-商業(yè)地產(chǎn)：坐擁大消費價值鏈

-行業(yè)集中度仍分散

2、 成長邏輯：從三大因子看行業(yè)規(guī)模的驅(qū)動因素

-購物中心銷售額的三大因子：客流量、提袋率、客單價

-客流量增長：城市下沉與線上沖擊減小

-提袋率與客單價提升：全國中產(chǎn)階級崛起與消費升級

3、 優(yōu)質(zhì)購物中心：可復制、高門檻

-供應增多，競爭加劇，盈利能力分化，方顯護城河之重要

-為什么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目可以被復制

案例：新鴻基地產(chǎn)的九龍綜合體、長安街的東方廣場、大望路的華貿(mào)

七、 商業(yè)地產(chǎn)多角度分析：展望未來

1、 商業(yè)地產(chǎn)簡介及成熟市場發(fā)展經(jīng)驗

-商業(yè)地產(chǎn)：相比住宅地產(chǎn)具備更強的持續(xù)經(jīng)營屬性

-成熟市場發(fā)展經(jīng)驗：轉(zhuǎn)型抗周期、低風險、高利潤率的商業(yè)地產(chǎn)

2、 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和空間前景

-中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程：銷售思維向持有意識轉(zhuǎn)變

-如何應對“結(jié)構(gòu)性過剩”：聚規(guī)模、調(diào)業(yè)態(tài)、更下沉、精運營

-未來趨勢：購物中心數(shù)量和運營收入規(guī)?？臻g較大

3、 “住宅+商業(yè)”逐漸成為內(nèi)地房企的主流操作

-頭部房企的戰(zhàn)略表述中商業(yè)地產(chǎn)地位凸顯

-內(nèi)地開發(fā)商已占得購物中心領(lǐng)域重要席位

-內(nèi)地房企開發(fā)購物中心的三大模式

 

房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢