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物業(yè)公司成本管控

【課程背景】
一個(gè)物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實(shí)收入的同時(shí)，必須要控制支出，合理運(yùn)用管理費(fèi)開(kāi)支，控制各項(xiàng)費(fèi)用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需在物業(yè)管理中，合理配置人員、物料及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設(shè)備維護(hù)及更新成本管控方面需要更加精細(xì)化，加強(qiáng)成本項(xiàng)目的性價(jià)比量化測(cè)算，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等方面。

【課程大綱】
一、物業(yè)成本的構(gòu)成
1、人力成本
2、物資成本
3、能耗成本
4、成本臨界控制

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)模式
（一）自營(yíng)方式
1、物業(yè)管理各崗位人員配置
1）公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額 
2）保安人員勞動(dòng)定額
3）機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額
4）清潔人員勞動(dòng)定額
5）園林綠化部人員勞動(dòng)定額
（二）出包方式
1、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)單一外包
2、組合外包

三、物業(yè)成本核算要求
1、成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則
2、成本子目分類(lèi)
1）物業(yè)管理類(lèi)成本
2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)成本
3）物業(yè)大修類(lèi)成本
4）非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)成本
3、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及期間費(fèi)用核算
1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
①“物業(yè)管理成本”
②“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”
③“物業(yè)大修成本”
2）其他業(yè)務(wù)支出
3）期間費(fèi)用
4、成本精益控制方法下的核算要求
1）物業(yè)管理成本預(yù)算 

四、物業(yè)成本的管控措施
1、人力資源管理
1）提高員工工作效率
2）專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)
3）合理、科學(xué)定員分配，落實(shí)定編定崗
①分工不分家團(tuán)隊(duì)合作
②實(shí)行一人多崗，一專(zhuān)多能、一人多用
4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機(jī)械運(yùn)作代替人工服務(wù)。
5）增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。
6）人性化督導(dǎo)，調(diào)動(dòng)員工積極主動(dòng)性，發(fā)揮人的潛力。
7）減少人員流動(dòng)率
2、物資采購(gòu)管理
1）物資采購(gòu)性價(jià)比控制、合理詢價(jià)
2）合理確定*采購(gòu)數(shù)量、價(jià)格、地點(diǎn)、減少無(wú)形浪費(fèi)。
3）降低購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
4）保證進(jìn)貨品質(zhì)，使用后評(píng)價(jià)制度
5）嚴(yán)格采購(gòu)驗(yàn)收、定期盤(pán)點(diǎn)制度
6）區(qū)域選定供應(yīng)商評(píng)分、篩選及選定
7）招標(biāo)競(jìng)價(jià)，通過(guò)競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)，降低采購(gòu)成本
3、物品使用控制
1）一次性物品的標(biāo)準(zhǔn)用量控制
2）物料消耗的月底分析制度
3）建立依舊換新制度，一對(duì)一進(jìn)行交換。
4）建立回收再利用制度，報(bào)廢物資合理整合，重復(fù)利用
5）實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存或少庫(kù)存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險(xiǎn)
4、設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)
1）物業(yè)公司設(shè)備清查制度
2）設(shè)備定期維護(hù)維修專(zhuān)人負(fù)責(zé)制度
3）加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修報(bào)批制度
①日常設(shè)備專(zhuān)屬使用人員維護(hù)評(píng)比
②做到小壞小修，隨壞隨修
③外部維修報(bào)批登記及配件驗(yàn)舊換新制度
5、能源管理（減少不必要能源浪費(fèi)）
1）防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況
2）采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備節(jié)約能耗
3）培訓(xùn)員工節(jié)約意識(shí)，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。
4）提高電能計(jì)量正確性和電費(fèi)核算的準(zhǔn)確性。
6、物業(yè)人員考核制度
1）七勤考核
①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤
2）物業(yè)工作月報(bào)

五、成本控制中禁忌的矯枉過(guò)正事項(xiàng)
1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。
2、減少物品投放量。
3、只追求價(jià)格，降低產(chǎn)品質(zhì)。
4、減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)品質(zhì)。 
5、控制成本，勿把設(shè)備設(shè)施提前報(bào)廢，不能達(dá)到預(yù)期使用壽命。④⑤⑥⑦
1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計(jì)劃；
2）項(xiàng)目與工程部良好配合使計(jì)劃得以落實(shí)；
3）杜絕提前報(bào)損，造成更大浪費(fèi)；
4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

物業(yè)公司成本管控