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土增稅清算全流程課程

【課程背景】
土地增值稅是一個(gè)地方稅種，納稅口徑各地差異較大，爭(zhēng)議也不斷，為了讓廣大學(xué)員更好地做好土地增值稅清算工作，減少土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)，從理論到實(shí)踐系統(tǒng)的學(xué)習(xí)土增稅清算與政策把握，本課程從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)上本著”一學(xué)就會(huì)、課后不會(huì)作廢”的理念，讓學(xué)員朋友們徹底告別以前聽(tīng)類似課程那種課上聽(tīng)得懂、想得會(huì)做、實(shí)施起來(lái)找不到方向的困惑，課程將土地增值稅從理論到實(shí)踐的每個(gè)步驟均做了詳細(xì)的設(shè)計(jì)，即是非財(cái)人員也能聽(tīng)得懂、學(xué)得會(huì)。對(duì)實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的爭(zhēng)議項(xiàng)也都做了詳盡的解讀和如何規(guī)范處理。并對(duì)清算中可能引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的一些事項(xiàng)進(jìn)行了歸納總結(jié)，目的是從源頭、過(guò)程、結(jié)果等流程上幫助土地增值稅清算工作者學(xué)習(xí)并厘清清算風(fēng)險(xiǎn)，把握爭(zhēng)議邊界，更好地系統(tǒng)的學(xué)會(huì)土增稅清算。

【參會(huì)對(duì)象】
總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)、稅務(wù)會(huì)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、預(yù)算、審計(jì)、采購(gòu)、工項(xiàng)目管理及相關(guān)人員。

【課程收益】
框架建立：使學(xué)員對(duì)土增稅清算從理論法規(guī)、賬務(wù)處理、稅法處理等維度了解學(xué)會(huì)各個(gè)模塊之間的相互指導(dǎo)與依存關(guān)系。
思維引導(dǎo)：通過(guò)系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)及完整的案例講解（帶著學(xué)員一起學(xué)）讓學(xué)員在思維上形成系統(tǒng)的知識(shí)鏈。
模擬實(shí)戰(zhàn)：教會(huì)學(xué)員獨(dú)立完成土增稅清算工作。
課后效果：兩天的理論與實(shí)務(wù)（含案例）系統(tǒng)學(xué)習(xí)，課后實(shí)務(wù)中都能較熟練進(jìn)行操作。

【課程大綱】
第一章：土地增值稅清算概述
一、什么是土地增值稅清算
二、清算單位和清算條件
2.1清算單位
2.2清算方法
2.3清算條件及時(shí)間要求
2.4清算時(shí)提供資料
三、土地增值稅納稅申報(bào)表單修訂內(nèi)容

第二章土地增值稅的清算審核
第一節(jié)收入的確認(rèn)和審核
1.與收入相關(guān)面積
2.收入總額的確認(rèn)和審核
2.1清算時(shí)收入確定方法
2.2面積誤差的處理
2.2.1實(shí)測(cè)面積與合同面積之差的稅收處理
3.收入的審核
3.1審核直接銷售收入
3.1.1代收費(fèi)用相關(guān)政策
3.2審核視同銷售收入
第二節(jié)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核
第一部分“支付土地價(jià)款情況”
（一）、清算中土地成本分?jǐn)偡椒?br /> 1.分?jǐn)傔m用對(duì)象
2.稅收規(guī)定分?jǐn)偡椒?br /> （1）基本分?jǐn)偡椒?br /> （2）占用土地面積法
①?gòu)V義土地總面積，②稅收口徑，③占地面積計(jì)算順序，④土地成本分?jǐn)?br /> （3）建筑面積法
①總建筑面積，②稅收口徑，③可售面積計(jì)算順序，
（4）稅務(wù)機(jī)關(guān)確定其他方法
（二）、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地出讓金；土地整理費(fèi)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.開(kāi)發(fā)成本
2.1前期工程費(fèi)
2.2建筑安裝工程費(fèi)
2.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
2.4公共配套設(shè)施費(fèi)
2.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
審核利息支出重點(diǎn)關(guān)注？
期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的區(qū)分?
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金
5.其他扣除項(xiàng)目金額
6.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
7.核定征收
8.預(yù)征和清算的會(huì)計(jì)處理
9.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的財(cái)務(wù)核算
10.委托代建財(cái)稅處理
11.土地增值稅的籌劃應(yīng)用
（1）利用臨界點(diǎn)，（2）收入分散，（3）利用合作建房，（4）選適當(dāng)利息扣除方法，（5）代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，（6）增加扣除項(xiàng)目金額，（7）費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開(kāi)發(fā)成本，（8）成本核算對(duì)象籌劃，（9）利用代建房，（10）合法前提下延后清算時(shí)點(diǎn)。

第三章土地增值稅清算檢查
1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提供與清算相關(guān)資料
2.案頭初審
3.比對(duì)分析發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)和確定審核重點(diǎn)
4.價(jià)格明顯偏低無(wú)正當(dāng)理由申報(bào)時(shí)不做調(diào)整
5.非貨幣性交易（非直接銷售）不按公允價(jià)確認(rèn)收入或根本不確認(rèn)收入
6.審核扣除項(xiàng)目
6.1取得土地使用權(quán)支付金額
6.2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
6.3建筑安裝工程費(fèi)
支付現(xiàn)金方式套現(xiàn)；轉(zhuǎn)帳方式支付、迂回套現(xiàn)；材料非正常損失，擠入工程成本；材料重復(fù)入帳；耗用鋼材數(shù)量合理，但價(jià)格奇高；虛列鑒證費(fèi)；工程隊(duì)掛靠總承包人；
6.4前期工程費(fèi)
6.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
6.6公共配套設(shè)施費(fèi)
6.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
6.8政府收取規(guī)費(fèi)

第四章土地增值稅清算應(yīng)用案例

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