10大財(cái)產(chǎn)行為稅合規(guī)納稅實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)防范
講師：周雅卉 瀏覽次數(shù)：202
課程描述INTRODUCTION
· 財(cái)務(wù)總監(jiān)· 財(cái)務(wù)主管· 會(huì)計(jì)出納· 財(cái)務(wù)經(jīng)理
培訓(xùn)講師：周雅卉
課程價(jià)格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：3天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
合規(guī)納稅培訓(xùn)
課程背景：
“以數(shù)治稅”時(shí)代，稅收大數(shù)據(jù)疊加區(qū)塊鏈、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力，借助金稅四期智慧稅務(wù)平臺(tái)，引領(lǐng)著我國稅收征管進(jìn)入了第三次質(zhì)的飛躍。“以數(shù)治稅”模式突出5大特征： 稅收賦能更有效、稅務(wù)執(zhí)法更*、稅收服務(wù)更精細(xì)、稅務(wù)監(jiān)管更精準(zhǔn)、稅收共治更精誠。自2021年6月1日起，納稅人在申報(bào)多個(gè)財(cái)產(chǎn)和行為稅稅種時(shí)，不再單獨(dú)使用分稅種申報(bào)表，而是在《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》這一張申報(bào)表上同時(shí)申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅等10個(gè)稅種，通過前置采集稅源、自動(dòng)生成報(bào)表，極大程度上簡并了申報(bào)表，實(shí)現(xiàn)了高效的一表報(bào)多稅，切實(shí)減輕了納稅人、繳費(fèi)人申報(bào)負(fù)擔(dān)，為納稅人提供了非常便捷的納稅體驗(yàn)。
財(cái)產(chǎn)行為稅共有10個(gè)稅種，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、印花稅、資源稅、環(huán)境保護(hù)稅，車船稅、煙葉稅、耕地占用稅，因其在稅收占比較少常常被忽視，稅種多知識(shí)點(diǎn)分散，相關(guān)的稅收政策跨度時(shí)間長更新快，地方性稅種如房產(chǎn)稅、土地使用稅尚未立法，在征收管理上還存在地方性差異，因此納稅人在實(shí)際工作中遇到很多難點(diǎn)，由于對政策把握的不透徹，極容易漏稅和多交冤枉稅的情況，造成了很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
本課程以10個(gè)稅種的稅制要素為主線，歸集散落在各個(gè)文件中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，旨在幫助納稅人了解財(cái)產(chǎn)行為稅相關(guān)的法條及規(guī)范性文件，剖析對政策執(zhí)行中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，對熱點(diǎn)問題進(jìn)行答疑解惑。并結(jié)合*的稽查案例，以案說法，讓納稅人能夠洞悉企業(yè)自身潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)合法合規(guī)繳納稅款，在合規(guī)的前提下通過充分享受稅收優(yōu)惠政策來降低企業(yè)稅負(fù)，提升納稅人對小稅種的管控及風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
課程收益：
● 收集了自1986--2024年38年間的有效政策并按事項(xiàng)分類，供納稅人隨時(shí)翻閱掌握要點(diǎn)
● 篩選呈現(xiàn)80個(gè)高頻難點(diǎn)重點(diǎn)熱點(diǎn)問題結(jié)合政策解析，幫助納稅人輕松化解工作難題
● 剖析10個(gè)真實(shí)典型案例，幫助學(xué)員掌握0大財(cái)產(chǎn)行為稅的高頻稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
● 學(xué)員系統(tǒng)性提升企業(yè)對小稅種的合規(guī)管理及風(fēng)險(xiǎn)防范能力
課程對象：財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、企業(yè)負(fù)責(zé)人
課程大綱
第一部分：稅法基礎(chǔ)與框架
第一講：稅法基本知識(shí)
一、18個(gè)稅種及分類
1、行為稅：印花稅、環(huán)境保護(hù)稅
2、財(cái)產(chǎn)稅：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、車船稅
3、流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅、資源稅
4、所得稅：企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅
6、特殊目的稅：車輛購置稅、耕地占用稅、煙葉稅、船舶噸稅、城建稅
5、*稅、地方稅、*和地方共享稅
6、待立法的6個(gè)稅種：增值稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅
互動(dòng)交流：企業(yè)銷售房子，都需要交哪些稅？
二、三中全會(huì)《決定》列出新一輪財(cái)稅改革7項(xiàng)任務(wù)清單
1、研究同新業(yè)態(tài)相適應(yīng)的稅收制度
2、落實(shí)稅收法定，規(guī)范稅收優(yōu)惠政策
3、健全直接稅體系
4、推進(jìn)消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)，完善增值稅留抵退稅政策和抵扣鏈條，優(yōu)化共享稅分享比例
5、研究把多種稅合并為地方附加稅
6、拓展地方稅源，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限
7、深化稅收征管改革
三、5個(gè)申報(bào)表體系
1、增值稅
——《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》
2、消費(fèi)稅
——《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》
3、企業(yè)所得稅
——《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳申報(bào)表（A類）》、《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》《企業(yè)所得稅月（季）度和年度納稅申報(bào)表（B類）》、《企業(yè)清算所得稅申報(bào)表》
4、個(gè)人所得稅
——《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（A表）》、《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（B表）》《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（C表）》、《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（A表）》《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表》（B表）《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（問答版）》《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（簡易版）》
5、其他
《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》
四、18個(gè)稅種的會(huì)計(jì)核算
1、增值稅會(huì)計(jì)科目：一般納稅人專用、小規(guī)模納稅人專用
2、其他17個(gè)稅會(huì)計(jì)科目
1）借方科目：稅金及附加、資產(chǎn)成本、固定資產(chǎn)清理等
2）貸方科目：應(yīng)交稅費(fèi)--**稅
五、稅法原則及要素
1、4大基本原則
2、4大適用原則
3、10大要素
第二部分：主要稅種合規(guī)納稅與風(fēng)險(xiǎn)防范
第一講：房產(chǎn)稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、納稅義務(wù)人
1、原則上是產(chǎn)權(quán)所有人是納稅義務(wù)人,誰擁有房產(chǎn)誰納稅
2、4種例外情形，使用人是納稅義務(wù)人
1）未取得產(chǎn)權(quán)證書的（空中產(chǎn)權(quán)）由使用人納稅
依據(jù)：國稅函[1998]426號(hào)
2）融資租賃的房產(chǎn)由承租人納稅
依據(jù)：財(cái)稅[2009]128號(hào)
3）無租使用其他單位房產(chǎn)、軍隊(duì)無租出借，由使用人納稅
4）業(yè)務(wù)共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由使用人納稅
稽查案例：肇稅二稽 罰[2023]14號(hào)物業(yè)公司無租使用房產(chǎn)房產(chǎn)稅被查
稽查案例：成稅三稽 罰[2019]27號(hào)臨時(shí)設(shè)施沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)繳房產(chǎn)稅
稽查案例：淄博稅稽一 罰[2021]47號(hào)無償使用法定代表人房產(chǎn)，房產(chǎn)稅被查
二、征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)
1、對房產(chǎn)的解釋：有墻或兩邊有柱
依據(jù)：財(cái)稅地字[1987]3號(hào)
互動(dòng)討論：豬舍、牛棚、蔬菜大棚等生物資產(chǎn)用房，屬于房產(chǎn)嗎？
2、均征收房產(chǎn)稅
3、征收房產(chǎn)稅的其他建筑
——與房屋相連的地下建筑物、完全建在地下的建筑、地下人防設(shè)施等
4、城市、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍
依據(jù)：財(cái)稅地字[1986]8號(hào)
總結(jié)：不在開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫不征收房產(chǎn)稅
5、商品房征收房產(chǎn)稅情況
——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用或出租的應(yīng)征收房產(chǎn)稅
依據(jù)：國稅發(fā)[2003]89號(hào)
6、獨(dú)立于房屋之外的圍墻、煙囪等、加油站罩棚不屬于房產(chǎn)
稽查案例：錫稅一稽罰[2023]165號(hào)加油站自有房產(chǎn)未繳納房產(chǎn)稅
稽查案例：淄博稅稽二 罰[2023]26號(hào)售樓處存在少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅
稽查案例：綏稅稽二罰[2024]9號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)公司將未銷售的不動(dòng)產(chǎn)無租金出租，未申報(bào)少繳納房產(chǎn)稅
二、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)余值或租金
1、房產(chǎn)余值的確定
1）地上房產(chǎn)原值減除10%-30%后為房產(chǎn)余值
2）地下工業(yè)用途房產(chǎn)以原值的50%-60%為房產(chǎn)余值
3）地下商業(yè)和其他用途房產(chǎn)以原值的70%-80%為房產(chǎn)余值
2、房產(chǎn)原值
1）會(huì)計(jì)報(bào)表上單獨(dú)核算的房產(chǎn)原值
2）會(huì)計(jì)上未記賬但屬于與房屋不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施
3）土地價(jià)款
互動(dòng)交流：收到與房屋相關(guān)的政府補(bǔ)貼采用凈額法記賬沖減了房產(chǎn)原值，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是以沖減前的計(jì)算還是沖減后的計(jì)算？
3、免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
4、房屋租金收入不含增值稅，免征增值稅的不扣減增值稅額
5、以房產(chǎn)投資聯(lián)營需區(qū)分對待
1） 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
2）不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收取固定收入，以租金繳納房產(chǎn)稅
依據(jù)：國稅函發(fā)[1993]368號(hào)
6、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房屋，沒有房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定
7、承租人以支付修理費(fèi)抵租金的，以抵頂?shù)淖饨鹱鳛閷?shí)際租金收入繳納房產(chǎn)稅
依據(jù)：財(cái)稅地字[1986]8號(hào)
8、以外幣繳納房產(chǎn)稅時(shí)，以上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合人民幣
互動(dòng)交流：我公司租入房屋后又轉(zhuǎn)租，取得租金收入，需要交房產(chǎn)稅嗎？
稽查案例：揚(yáng)稅稽一罰[2024]29號(hào)屬于房產(chǎn)稅征收范圍的廠房建筑物改建費(fèi)用，未計(jì)入房產(chǎn)原值申報(bào)房產(chǎn)稅
稽查案例：肇稅二稽 罰 [2024] 9 號(hào)未按規(guī)定將保溫工程等八項(xiàng)房屋附屬設(shè)備的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)
稽查案例：錫稅二稽罰[2022]186號(hào)在建工程未轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，房產(chǎn)稅被稅務(wù)稽查
稽查案例：菏澤稅稽二 罰[2022] 20 號(hào) 土地價(jià)值未并入房產(chǎn)原值，容積率為0.14
稽查案例：漢稅一稽罰[2024]5號(hào)雖名為聯(lián)營合同無風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，但實(shí)質(zhì)為房產(chǎn)租金
三、納稅義務(wù)起止時(shí)間：自取得的次月起至實(shí)物或權(quán)力狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月末至
——四種類型房屋納稅取得的時(shí)點(diǎn)
1、自建的及委托施工單位建設(shè)的房屋
2、購置商品房
3、出租出借房屋
4、融資租賃房產(chǎn)
四、納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地，房產(chǎn)在哪里就在哪里納稅
1、房產(chǎn)不在一地的，分別向房產(chǎn)所得地繳納房產(chǎn)稅
2、本市跨區(qū)、縣應(yīng)稅房產(chǎn)：區(qū)分是否有獨(dú)立核算的營業(yè)機(jī)構(gòu)
依據(jù)：本市房產(chǎn)稅施行《細(xì)則》規(guī)定，納稅人有營業(yè)機(jī)構(gòu)的
五、8項(xiàng)普遍性房產(chǎn)稅專享稅收優(yōu)惠
1、個(gè)人所有非營業(yè)用房屋
2、毀損和危險(xiǎn)房屋
3、大修停用的房屋
4、基建工地的臨時(shí)性房屋
5、高校學(xué)生公寓
6、經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制（免征5年房產(chǎn)稅）
7、軍隊(duì)空余房出租
依據(jù)：財(cái)稅[2004]123號(hào)
重要提醒：以上7個(gè)優(yōu)惠政策，僅免征房產(chǎn)稅，對房產(chǎn)對應(yīng)的土地不免征土地使用稅
8、納稅單位與免稅單位公用的房屋（按各自使用的部分劃分分別征收和免稅）
互動(dòng)交流：我公司無償使用招商局的樓房作為辦公室，是否繳納房產(chǎn)稅？
六、納稅期限：按年征收、分期繳納
互動(dòng)交流：我公司將房屋出租，租期3年，一次收取3年的租金，房產(chǎn)稅需要一次繳納嗎？
第二講：城鎮(zhèn)土地使用稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、納稅義務(wù)人
——3種例外情形，實(shí)際使用人是納稅義務(wù)人
1）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅
2）土地使用權(quán)屬為確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅
3）使用或承租集體土地的，由使用人或承租人納稅
稽查案例：慶稅稽罰(2024)3號(hào)直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人
稽查案例：威海高區(qū)稅通[2024]10040101號(hào) 非居民企業(yè)擁有土地使用證未按規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
二、征稅范圍
——位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的國家所有的土地和集體所有的土地
1、城市、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍
依據(jù)：國稅地字[1988]第15號(hào)
2、地上用地和單獨(dú)建造的地下建筑用地均屬于征收范圍
交流討論：地下停車場、地下超市等與地上建筑連為一體的地下建筑用地，是土地使用稅的征收范圍嗎？
三、計(jì)稅依據(jù)
1、土地面積*單位稅額：地上用地、單獨(dú)建造的地下建筑用地
2、實(shí)際占用的土地面積確定
1）由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定
2）證書記載的土地面積
交流互動(dòng)：因各種原因不能使用的土地是否也要納稅？
3）納稅人自行申報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積
交流互動(dòng)：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人申報(bào)土地面積不實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)自行測量？
4）土地使用權(quán)共有
5）納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑
依據(jù)：國稅地字[1989]140號(hào)
3、單位稅額的標(biāo)準(zhǔn)：各地將土地劃分為若干等級在下列幅度內(nèi)確定適用稅額
稽查案例：惠稅一稽 罰[2024]11號(hào)實(shí)際未使用的土地未申報(bào)繳納土地使用稅
四、納稅義務(wù)發(fā)生起止時(shí)間與地點(diǎn)
起止時(shí)間：自取得的次月起至實(shí)物或權(quán)力狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月末至
地點(diǎn)：土地所在地
——4種類型的土地納稅取得的時(shí)點(diǎn)
1、征用耕地
2、購置商品房
3、出租出借房屋
4、以出讓、轉(zhuǎn)讓、招拍掛方式取得的土地
稽查案例：佳稅稽二 罰(2024)1號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)公司由于拆遷未完畢未按合同約定時(shí)間交付土地，未申報(bào)納稅
稽查案例：延州一稅稽 罰[2023]5號(hào)單位應(yīng)在取得土地的次月按照占地面積申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，在產(chǎn)品銷售期間按照累計(jì)未售房屋建筑面積與房屋總建筑面積的比例計(jì)算應(yīng)稅土地面積申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
六、11項(xiàng)普遍性土地使用稅專享稅收優(yōu)惠
1、個(gè)人所有的居住房屋及院落用地、免稅單位的職工家屬宿舍用地（征免稅由各省確定）
2、個(gè)人出租住房
3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地
4、經(jīng)批準(zhǔn)開山填海的土地和改造的廢棄土地
5、能源、交通、水利設(shè)施用地
6、各類危險(xiǎn)品安全防范用地
7、廠區(qū)外的綠化用地
8、安置殘疾人員就業(yè)企業(yè)，可減征或免征
9、物流企業(yè)
依據(jù)：自2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減半征收
10、煤炭企業(yè)、民航機(jī)場等特殊企業(yè)的部分用地
11、免稅單位無償使用納稅單位的土地
七、20項(xiàng)土地使用稅和房產(chǎn)稅共享稅收優(yōu)惠（見講義列表）
八、1項(xiàng)土地使用稅和房產(chǎn)稅核準(zhǔn)類減免稅優(yōu)惠
優(yōu)惠：納稅確有困難納稅人經(jīng)審批后定期減值或免征房產(chǎn)稅和土地使用稅
1、納稅確有困難的5個(gè)跡象
1）企業(yè)關(guān)閉、停產(chǎn)、撤消后停用的房產(chǎn)和土地
2）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況惡化，嚴(yán)重虧損，難以維系正常生產(chǎn)經(jīng)營，其自用的房產(chǎn)和土地
3）因嚴(yán)重自然災(zāi)害等不可抗力致使納稅人遭受重大損失的房產(chǎn)和土地
4）因國家宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等原因，致例企業(yè)停用半年以上的閑置房產(chǎn)和土地
5）因其它特殊原因，企業(yè)納稅確有困難的
2、審批流程：納稅人申請→稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→核查與核準(zhǔn)決定（按年核準(zhǔn)）
稽查案例：哈稅稽二通[2024]15 號(hào)你公司取得土地至土地被依法收回期間，未辦理任何土地使用稅困難減免稅審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)
第三講：契稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、納稅義務(wù)人
1、承受人交稅界定
——承受房屋和土地的單位和個(gè)人，誰取得了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)誰交稅
交流互動(dòng)：母公司與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤蟪闪⒆庸?，土地?quán)證辦理在子公司名下，誰交契稅？
2、承受的4種方式：受讓、購買、受贈(zèng)、交換
二、征稅范圍
1、契稅是針對房屋土地的權(quán)屬變更征收的行為稅
依據(jù)：財(cái)稅[2017]55號(hào)
2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不涉及契稅
三、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格/互換差價(jià)/核定價(jià)格*（3%-5%）
1、出讓出售土地房屋的成交價(jià)格（承受方應(yīng)付的總價(jià)款）
互動(dòng)交流：成交價(jià)款中包含家具家電等動(dòng)產(chǎn)，是否算入計(jì)稅依據(jù)？
2、房屋附屬設(shè)施（如停車場）2種情形計(jì)稅依據(jù)的*規(guī)定
3、劃撥方式再出售的3種情形計(jì)稅依據(jù)的*規(guī)定
依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)
3、互換土地房屋的互換差價(jià)，由支付差價(jià)的一方納稅
4、贈(zèng)與劃轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)等沒有價(jià)格的土地房屋以及成交價(jià)格互換價(jià)格偏低由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)格
互動(dòng)交流：減免土地出讓金，沒有成交價(jià)格，是否可以不交契稅？
5、計(jì)稅依據(jù)不包含增值稅
稽查案例：長市一稅稽 罰 [2024] 14號(hào)親戚間轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，虛假金額申報(bào)繳納契稅
稽查案例：長市三稅稽 罰 [2024] 5號(hào)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)將購房合同簽訂時(shí)間篡改
稽查案例：揚(yáng)稅稽罰[2022]30號(hào)買房少繳契稅
稽查案例：泰興稅處[2022]02 號(hào)鳳凰股份 600716
稽查案例：淄博稅稽二 罰 [2020] 14 號(hào)國有土地使用權(quán)配套費(fèi)未繳契稅
稽查案例：深龍稅通【2020】41266號(hào)土地價(jià)款滯納金、利息繳契稅
四、納稅地點(diǎn)與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)
1、納稅地點(diǎn)：土地房屋所在地
2、發(fā)生時(shí)點(diǎn)
1）簽訂合同的當(dāng)日或簽訂具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)確認(rèn)書等當(dāng)日
2）法律文書生效之日
3）減免稅土地房屋改變用途當(dāng)日
4）改變土地使用條件當(dāng)日
五、稅收優(yōu)惠
1、法定優(yōu)惠
2、授權(quán)*的稅收優(yōu)惠
3、企業(yè)重組（合并、分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債轉(zhuǎn)股）
4、以房屋土地出資
5、公司破產(chǎn)
6、家庭住房稅率優(yōu)惠
稽查案例：長市二稅稽 罰 [2024] 23 號(hào)提供虛假的住宅房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書享受契稅減免稅收優(yōu)惠政策
稽查案例：海口秀英區(qū)稅送達(dá)公告[2023]第1006號(hào)購買非首套房錯(cuò)誤享受首套房契稅優(yōu)惠政策，責(zé)令限期繳納稅款
六、退稅的4種情形（新增3種）
情形1：權(quán)屬變更
情形2：人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決
情形3：容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積不符
情形4：實(shí)際交付面積小于合同約定面積
第四講：土地增值稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、納稅義務(wù)人及征稅范圍
1、有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人
1）實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓
依據(jù)：國稅函[2007]645號(hào)
2）房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建筑物轉(zhuǎn)讓
3）用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等產(chǎn)品發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移
4）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
依據(jù)：國稅函[2000]687號(hào)
2、2027年12月31日前企業(yè)改制重組涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅
二、計(jì)稅依據(jù)：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）*稅率
1、6個(gè)轉(zhuǎn)讓收入的確定
2、9個(gè)扣除項(xiàng)目的確定
交流互動(dòng)：通過拍賣方式取得的土地，支付給拍賣公司的傭金屬于國家統(tǒng)一交納相關(guān)費(fèi)用嗎？
三、征稅管理
1、房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅
2、房地產(chǎn)企業(yè)：預(yù)征、清算
3、非房地產(chǎn)企業(yè)：按次、按期
4、稅收前置機(jī)制
四、土地增值稅清算規(guī)定
1、2種房地產(chǎn)清算方式
1）以審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)項(xiàng)清算
2）分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算
2、開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額
3、應(yīng)當(dāng)辦理清算的3個(gè)情形
1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用
2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工項(xiàng)目
3）全部竣工完成銷售
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求辦理清算的3個(gè)情形
1）關(guān)鍵比例85%
2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢
3）納稅人申請注銷登記時(shí)未辦理清算
5、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的處理
6、核定征收方式的管理
依據(jù)：國稅發(fā)[2010]53號(hào)
五、稅收優(yōu)惠
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的免征土地增值稅，超過20%的全額納稅
2、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
3、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的免征增值稅
4、合作建房建成后按比例分房自用的免征增值稅
5、改制重組將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到被投資企業(yè)免征增值稅（至2027年12月31日）
稽查案例：深稅三稽罰[2024]54 號(hào)經(jīng)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，造成少繳土地增值稅，是偷稅
稽查案例：嵐綜實(shí)稅三通[2024]5 號(hào)須提供土地增值稅清算相關(guān)資料共60項(xiàng)
稽查案例：地產(chǎn)公司按30%核定土地增值稅
深羅稅 通[2023]60049?號(hào)關(guān)于存量房轉(zhuǎn)讓土地增值稅收入與企業(yè)所得稅收入不一致風(fēng)險(xiǎn)
案例解析：增值稅銷售額、企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入之間的差異
第五講：印花稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、印花稅立法的7大變化
1、征稅范圍變了
2、新增了免征印花稅項(xiàng)目
3、稅率降了
4、計(jì)稅依據(jù)明確了
5、境外納稅人有扣繳義務(wù)人了
6、納稅地點(diǎn)明確了，施工企業(yè)在項(xiàng)目所得地是否交印花稅終于明確了
7、輕稅不再重罰了
二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人
1、在境內(nèi)書立應(yīng)稅憑證、進(jìn)行證券交易的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人（雙方均納稅）
2、境外單位在境內(nèi)的代理人、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人
三、征收范圍
1、屬于征稅范圍的5類憑證
——印花稅稅率表中列明的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、單據(jù)和征訂憑證、股票和以股票為基礎(chǔ)的存托憑證
2、不屬于征稅范圍的10類憑證
1）印花稅稅率表備注欄列明的合同和憑證
2）融資性售后回租簽訂的合同
3）一般的法律、法規(guī)、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢合同
依據(jù)：國稅地字[1989]34號(hào)
4）各種職業(yè)培訓(xùn)、文化學(xué)習(xí)、職工業(yè)余教育等訂立的合同
5）企業(yè)與主管部門等簽訂的租賃承包經(jīng)營合同
依據(jù)：國稅地字[1988]25號(hào)
6）對農(nóng)林作物、牧業(yè)畜類保險(xiǎn)合同
依據(jù)：國稅地字[1988]37號(hào)
7）商店、門市部的零星加工修理業(yè)務(wù)開具的修理單
依據(jù)：國稅地字[1988]25號(hào)
8）各類發(fā)行單位之間，以及發(fā)行單位與訂閱單位或個(gè)人之間書立的征訂憑證
依據(jù)：國稅地字[1989]142號(hào)
9）企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行計(jì)劃使用的，不具備合同性質(zhì)的憑證
10）縣級以上人民政府征收、收回補(bǔ)償安置房地產(chǎn)書立的合同、協(xié)議
互動(dòng)交流：土地使用權(quán)出租合同，是否屬于征稅范圍？廣告合同，是否屬于征稅范圍？
稽查案例：北京市海淀區(qū)地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書！財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同處以應(yīng)貼未貼印花稅三倍罰款
稽查案例：惠灣稅 稅通 [2023] 57998 號(hào)：個(gè)人（含個(gè)體工商戶）書立的動(dòng)產(chǎn)買賣合同無需申報(bào)印花稅
稽查案例：潮州市潮安區(qū)稅務(wù)局：關(guān)于印花稅法實(shí)施后涉及“個(gè)人動(dòng)產(chǎn)買賣合同”退還多繳印花稅有關(guān)事項(xiàng)的通告
稽查案例：惠稅稽 罰 [2022] 72 號(hào)惠州市某企業(yè)少繳印花稅被罰款逾72萬元
三、計(jì)稅依據(jù)：合同所列的金額（不含列明的增值稅額）*適用稅率
1、未列明金額的為實(shí)際結(jié)算金額，實(shí)際結(jié)算金額仍不能確定的為市場價(jià)格
2、實(shí)際計(jì)算金額與合同所載金額不符，區(qū)分是否變更合同分別處理
3、未履行合同，已繳納的印花稅不退還也不抵繳
4、合同中涉及多方的，按各自涉及的金額納稅
5、流動(dòng)性資金借款合同，按最高借款限額納稅
6、基建貸款合同，先按分共同納稅，再按總合同扣除分合同的余額納稅
7、鐵路貨運(yùn)單據(jù)以所列的運(yùn)費(fèi)納稅
8、納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列金額（不包括列明的認(rèn)繳未實(shí)際出資權(quán)益部分）納稅
9、營業(yè)賬簿為賬簿記載的實(shí)收資本和資本公司本年增加額
10、金額為外幣的，以書立合同當(dāng)日的匯率折算
11、證券交易為成交金額、無轉(zhuǎn)讓價(jià)的為收盤價(jià)，無收盤價(jià)的為面值
12、未分別列明稅率的，從高適用稅率
稽查案例：陜稅稽罰﹝2024﹞4號(hào)陜西投資集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司按每月房租金額進(jìn)行印花稅計(jì)稅依據(jù)的申報(bào)
稽查案例：通稅稽一處[2024]80號(hào)自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓被追繳印花稅
稽查案例：黃岡稅三稽 罰[2024]4 號(hào)因租賃合同企業(yè)未實(shí)際執(zhí)行，也未支付租金和列支成本，企業(yè)以為不用繳納34400元的印花稅。
稽查案例：日照稅稽 罰 [2024]6號(hào)進(jìn)出口公司購銷合同稅目不再適用印花稅核定征收政策
稽查案例：連稅稽二公告[2023]66號(hào)對你單位運(yùn)輸合同印花稅進(jìn)行核定征收
稽查案例：通稅稽 罰[2023]4號(hào)印花稅按購銷合同發(fā)生額的一定比例進(jìn)行申報(bào)，但沒有核定征收手續(xù)
稽查案例：武稅二稽 罰[2024]110 號(hào)僅對銷售合同進(jìn)行申報(bào)，采購合同印花稅未申報(bào)
稽查案例：白一稅稽 罰[2023]1號(hào)你單位在申報(bào)繳納印花稅時(shí)是按照會(huì)計(jì)核算中原材料科目購進(jìn)的金額和收入金額作為計(jì)稅依據(jù)，而庫存商品科目下的廢鋼所未按照對應(yīng)的合同申報(bào)繳納印花稅
稽查案例：濰坊稅稽二 罰[2023]9 號(hào)簽定技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同未申報(bào)繳納專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同印花稅
稽查案例：瓊稅一稽告[2023]232號(hào)你公司于2020年10月20日與海南威馬智行汽車租賃有限公司簽訂《車輛買賣合同》，你公司未就上述合同申報(bào)繳納印花稅
稽查案例：甬稅稽三 罰 [2022]389號(hào)合伙企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅被查
四、稅收優(yōu)惠
1、合同雙方均可享受減免稅優(yōu)惠
2、法定稅收優(yōu)惠
3、授權(quán)*稅收優(yōu)惠
4、特殊貨運(yùn)憑證
5、電子訂單
6、小微企業(yè)融資
7、贈(zèng)與合同
8、家庭農(nóng)場
9、企業(yè)改制重組
10、個(gè)人用于居住的房屋租賃合同
稽查案例：常稅稽罰[2024]19號(hào)電子訂單印花稅被查
五、征收管理
1、“當(dāng)日”產(chǎn)生納稅義務(wù)
2、印花稅按季、按年或者按次計(jì)征
3、征期終了15日內(nèi)申報(bào)繳納稅款
六、納稅地點(diǎn)
1、單位：機(jī)構(gòu)所得地
2、個(gè)人：居住地或應(yīng)稅憑證書立地
3、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：不動(dòng)產(chǎn)所在地
4、境外納稅人：境內(nèi)代理人機(jī)構(gòu)所得地，沒有代理人的應(yīng)稅憑證書立地、資產(chǎn)交付地等
綜合稽查案例：穗稅一稽 罰[2023]189號(hào)加油站調(diào)增收入后因年度應(yīng)納稅所得額超300萬元，不符小型微利企業(yè)條件，導(dǎo)致少繳城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅
綜合稽查案例：齊稅稽三罰[2024]4號(hào)天然礦泉水公司土地使用稅、契稅、印花稅被查
第三部分：特定稅種合規(guī)納稅與風(fēng)險(xiǎn)防范
第一講：環(huán)境保護(hù)稅、車船稅、資源稅、耕地占用稅、煙葉稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、環(huán)境保護(hù)稅
1、排污主體
2、不征收環(huán)保稅的3種情形
3、間接排放征稅規(guī)定
4、4種應(yīng)稅污染物的認(rèn)定
5、不同污染物的約定量計(jì)算規(guī)則
6、暫予減征和免征的情形
二、車船稅
1、除了車輛所有人以外，車輛管理人也是納稅義務(wù)人
2、除了依法登記的車輛，依法不需要登記的只在廠區(qū)內(nèi)部使用的車輛也在征稅范圍內(nèi)
互動(dòng)交流：已完稅的車輛被盜搶、報(bào)廢的，能退還車船稅嗎？已繳納的車輛辦理過戶的，需要再納稅嗎？
稽查案例：深稅鹽限改[2023]20000935號(hào)掛車車船稅被通知申報(bào)繳稅
三、資源稅
1、納稅人只限于開發(fā)應(yīng)稅資源的單位和個(gè)人
2、稅目只限于五大類164個(gè)稅目
3、從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征的適用范圍
4、外購和自采混合加工的處理
5、資源稅的計(jì)稅依據(jù)和增值稅的計(jì)稅依據(jù)比較
6、4檔減征稅率的適用及規(guī)定
四、耕地占用稅
1、未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的實(shí)際用地人須依法納稅
2、臨時(shí)占用的耕地在征稅范圍內(nèi)
3、按應(yīng)稅土地面積和適用稅額只征收一次
4、授權(quán)地方制定適用稅額
5、臨時(shí)占用耕地依法復(fù)墾、毀損耕地依法修復(fù)的給予退稅
6、建設(shè)用地實(shí)行“先稅后證”政策
五、煙葉稅
1、限于收購煙葉的煙草公司等少數(shù)納稅人
2、限于晾曬煙葉和烤煙葉等較小征稅范圍
3、按煙葉收購款和價(jià)外補(bǔ)貼作為計(jì)稅依據(jù)
4、按單一比例稅率20%計(jì)算稅款，按月向收購地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
第四部分：申報(bào)環(huán)節(jié)中的申報(bào)表填寫和注意事項(xiàng)
——《財(cái)產(chǎn)行為稅納稅申報(bào)表》表單結(jié)構(gòu)及內(nèi)容
1、財(cái)產(chǎn)和行為稅申報(bào)表結(jié)構(gòu)
2、稅源明細(xì)表的填報(bào)和更正
3、按期申報(bào)與按次申報(bào)的稅種也可以合并申報(bào)
案例解析：印花稅稅源明細(xì)表填報(bào)
合規(guī)納稅培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載：http://santuchuan.cn/gkk_detail/310555.html
已開課時(shí)間Have start time
- 周雅卉
[僅限會(huì)員]
合理避稅內(nèi)訓(xùn)
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