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項目管控培訓

【課程前言】
目前房地產(chǎn)行業(yè)整體處于行業(yè)回落，現(xiàn)在和未來產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)是整個鏈條中重要的一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)需順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需求，走高品質(zhì)發(fā)展之路。為幫助房企更新經(jīng)營理念、提升產(chǎn)品品質(zhì)，特于2024年12月20-21日在成都組織舉辦“高品質(zhì)住宅+第四代建筑考察暨工程管控實操&產(chǎn)品力盈利創(chuàng)新實戰(zhàn)培訓”此次考察培訓，將實地觀摩考察成都高品質(zhì)住宅項目，并針對高品質(zhì)住宅的規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、成本控制、智能建造以及建設(shè)材料應(yīng)用、施工工藝、營銷交付等環(huán)節(jié)進行實用性講解。同時深入探討“第四代住宅”及產(chǎn)品迭代和*產(chǎn)品力盈利模式，幫助房企拓寬經(jīng)營思路，全面提升新建商品住宅品質(zhì)，打造高品質(zhì)“好房子”、”好小區(qū)”，助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

【參會對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、項目總、分管工程副總、工程總監(jiān)及工程經(jīng)理、前期部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、設(shè)計部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、委托代建相關(guān)人員等。

【課程背景】
新時代，新要求。在“房住不炒”的主基調(diào)下，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，提高建設(shè)工程品質(zhì)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的現(xiàn)實需要中，住宅建設(shè)過程中如何積極回應(yīng)時代要求，如何通過推動住宅在質(zhì)量、功能、綠色、低碳、服務(wù)方面的品質(zhì)提升，成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路中的一道必答題。中國房協(xié)組織的“2022全國綠色宜居住區(qū)質(zhì)量與建筑品質(zhì)居住滿意度調(diào)查”顯示，房屋滲漏、保溫構(gòu)造質(zhì)量、墻體開裂、隔聲性能等問題突出。其中，參與調(diào)查的項目中，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，屋面、外墻滲漏問題的項目占比62、48%；發(fā)現(xiàn)隔聲性能、排水管道、室內(nèi)噪聲控制問題的項目占比59、05%；發(fā)現(xiàn)裝修整體質(zhì)量問題的項目占比59、83%。而且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了以下情況：為什么交房前，項目總是要大量搶工？開工時，明明工期足夠，可是后來工期去哪了？有些施工單位不缺勞動力不缺錢，進度還是滯后，為什么？甲方又不是施工單位，憑什么要甲方來做工程推演？如何確保按時保質(zhì)交房？以至于高品質(zhì)交付更是無從談起。有哪些有效的預控措施？有沒有體系化的成熟模式和工具、模板借鑒？本次課程明晰了工程管理未雨綢繆的思路和方法，再次印證工程前控管理的效果，通過參觀考察項目和標桿地產(chǎn)企業(yè)的豐富經(jīng)驗介紹、案例剖析，找到核心環(huán)節(jié)和實戰(zhàn)解決方案，從開發(fā)商的角度破解工程高品質(zhì)管理的難題！有效防范交付風險，波瀾不驚交好房。

【課程收益】
1、掌握運用高品質(zhì)項目工程策劃推演的管理工具和方法，從項目前期策劃開始，實現(xiàn)進度、質(zhì)量、成本、安全與文明施工等各個維度的精細化管理。
2、掌握傳統(tǒng)工程管理穿插體系落地分解
3、明晰高品質(zhì)項目工程管理新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演
4、經(jīng)典標桿企業(yè)案例分享借鑒

【課程大綱】
為實現(xiàn)高品質(zhì)項目的快速開工、快速開盤、按時保質(zhì)交房，房地產(chǎn)開發(fā)項目開展的前期必須要成立策劃小組，從全局出發(fā)，重視時間價值、成本優(yōu)化管控、資金使用價值等等，按照項目投委會決策要求、項目開發(fā)整體實施方案、項目全景計劃等，協(xié)同設(shè)計、報建外聯(lián)、成本招采、營銷、物業(yè)等部門，系統(tǒng)、認真、周密、細致地做好工程管理規(guī)劃、充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序，開工前的定位會、啟動會、招標前、中期停止點、交房啟動會等關(guān)鍵時間節(jié)點時，把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，梳理出影響工程的潛在因素，預估復雜程度，預測后期風險，提前預警，前控管理，并通過反復演練，以形成系統(tǒng)的工程管理解決方案。---以終為始！治未病。

高品質(zhì)工程管理重點策劃推演和穿插重點關(guān)注內(nèi)容：
1、項目盡調(diào)應(yīng)全面。
2、策劃思路應(yīng)清晰。
3、先行區(qū)應(yīng)規(guī)劃重點。
4、總分包施工組織策劃應(yīng)全面、透徹。
5、項目驗收策劃提前梳理。
高品質(zhì)工程管理推演和施工策劃怎么做？怎么用？
拿地前，工程策劃重點是那些？地上障礙物、地下障礙物、土地自然災(zāi)害、用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突、紅線外道路數(shù)量、紅線外附近有高壓線或泵站等、周邊存在衛(wèi)星、雷達基站，機場等限制建筑高度、存在保護建筑，古樹等不能拆除物件、項目需代建（幼兒園、學校、道路、公共綠地、公園、代建標準不明確等）
拿地后啟動會階段，工程策劃做什么？工程管理目標、施工管理總圖（場地現(xiàn)狀分析、示范區(qū)與正式工程關(guān)系分析）、施工組織推演（分期分組團分標段及面積指標、全景計劃工程相關(guān)節(jié)點、土護降與地基處理階段、基礎(chǔ)及主體施工階段、裝飾裝修施工階段、市政景觀施工階段、project工程進度計劃、分供方選擇方案）、基礎(chǔ)選型方案、技術(shù)質(zhì)量管理、風險管理。解決好進度、質(zhì)量、工期、成本（全項目成本）、交付預控風險控制。
招標前、開工前的工程推演如何做？做哪些（臨水臨電、三通一平、基礎(chǔ)、主體、裝飾、管網(wǎng)、景觀施工各階段場地和施工道路轉(zhuǎn)換、施工流水劃分、周材如何周轉(zhuǎn)、預售進度措施、交房的配套設(shè)施、通水電氣、驗收取證、工地開放等等）？解決什么問題？是否適用、有效？項目交房前一年（竣備前10個月，批量精裝修竣備前13個月），項目工程策劃做什么？風險評估、管理行為執(zhí)行落地效果。
誰來做？
誰來定？
施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何體現(xiàn)？
怎么用？
保證工期不浪費，才能有效保證工程質(zhì)量。
保證工程管理一次成功，才會不浪費成本。
合理預留不可控工期期量，才會從容應(yīng)對工程管理未知風險。

一、高品質(zhì)工程管理策劃推演。
1、項目基本信息與工程管理目標。
項目基本信息。案例：地鐵保護、金屬幕墻、大喬?；?br /> 工程管理目標
2、施工管理總圖
場地現(xiàn)狀分析
示范區(qū)與正式工程關(guān)系分析（既要賣好房，又要修好房，互不影響）
3、施工組織推演。高層業(yè)態(tài)項目的工程策劃和推演（成都**項目案例，已經(jīng)成功交房，250多頁工程推演PPT，像看動畫一樣觀看工程推演，非專業(yè)人士也能輕松看明白，用結(jié)果來驗證工程策劃推演的重要性）
分期分組團分標段及面積指標邏輯關(guān)系分析
全景計劃工程相關(guān)節(jié)點鋪排
土護降與地基處理階段土護降與地基處理方案
1）水文地質(zhì)特征描述、分析
2）土石方調(diào)配方案
3）基坑開挖及降水支護方案
4）高切坡支護方案
5）地基處理方案 平面交通組織臨水臨電布置方案甲方監(jiān)理辦公臨設(shè)方案施工進度關(guān)鍵節(jié)點
基礎(chǔ)及主體施工階段施工流水劃分垂直交通布置及分析主體施工階段平面交通組織（利用好現(xiàn)有交通道路，少花錢修路、避免重復修路）地庫頂板施工與交通組織。
酈城案例：地庫封頂滯后半年，導致交付延期3個月。臨水臨電布置方案生活臨設(shè)布置方案主體階段施工進度關(guān)鍵節(jié)點
裝飾裝修施工階段裝飾裝修階段施工流水劃分裝飾裝修階段平面交通組織外裝施工措施垂直交通轉(zhuǎn)換精裝交房項目土建向精裝移交工作面裝飾裝修階段施工進度關(guān)鍵節(jié)點
市政管網(wǎng)和景觀施工階段市政施工階段施工流水劃分市政景觀階段平面交通組織。
酈城案例：深回填區(qū)域沉降嚴重，導致管網(wǎng)斷裂、鋪裝破裂。市政景觀施工推演市政景觀階段施工進度關(guān)鍵節(jié)點編制啟動版計劃project工程進度計劃編制工程進度計劃工程進度計劃重難點分析。
酈城案例：門窗主材供貨延后，導致?lián)尮?。重要工序穿插及期量分析?br /> 酈城案例：正式電梯安裝滯后、分包材料無法從地下室進入主樓。工程進度計劃偏差分析
4、技術(shù)質(zhì)量管理
工程專項計劃及重要技術(shù)方案。地鐵保護、金屬幕墻、大喬?；睿鲶w固化圖、門窗深化圖缺失導致后期門窗一個月集中搶工。打樣不完整（典型節(jié)點不突出）樣板點評不細致。生活陽臺內(nèi)設(shè)置底商排油煙風管立管，占用小業(yè)主生活陽臺使用空間
1)防滲漏管控要點。
案例：地下室底板滲漏
5、風險管理。
案例分享：濱江酈城
2)征地、拆遷、場地移交
3)大市政配套（周邊道路、水電氣熱力）
4)報批報建風險
5)進度風險
6)政府新規(guī)定
7)是否存在規(guī)證、施工證與竣備不統(tǒng)一狀況，造成竣備風險和驗收后改造8)景觀場地移交風險

二、傳統(tǒng)施工穿插體系介紹。
案例：西宸御湖鏡
1、傳統(tǒng)挑架施工體系定義
2、傳統(tǒng)挑架穿插體系分析
3、項目特征分析

三、傳統(tǒng)體系穿插邏輯梳理。
1、穿插體系梳理
2、項目市政穿插評估分析表

四、傳統(tǒng)體系下的穿插落地。
1、單體穿插
2、總坪景觀穿插。
案例：西宸御湖鏡，總平機電管網(wǎng)穿插中出現(xiàn)的問題
3、地庫安裝穿插五、新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演（案例：圖文并茂展示單體建筑多維施工組織，視頻介紹），施工周期比傳統(tǒng)穿插更短，總成本更低。
成都案例分享。
1、項目分析及配置
2、豎向穿插施工模型
3、橫向穿插施工模型
4、穿插施工措施

五、高品質(zhì)工程策劃成果貫穿項目執(zhí)行。
1、招標要求VS啟動會推演成果
2、回標匯報重點
3、開工前推演策劃要求
4、項目中期策劃重點專題培訓

項目管控培訓