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物業(yè)管理公開課培訓(xùn)

課程背景
隨著《民法典》的實(shí)施及普及，廣大業(yè)主的權(quán)益意識日漸增強(qiáng)，維權(quán)方法越來越多，部分中小物業(yè)企業(yè)在催收費(fèi)過程中間，對民法典掌握不透徹，責(zé)任邊界不清晰，無法就業(yè)戶提出的不繳費(fèi)原因和理由給與合法合規(guī)的解釋和說明，從而對催收費(fèi)工作的開展效果造成更大困擾。從而造成物業(yè)公司收費(fèi)難支出乏力、品質(zhì)下降、繼而導(dǎo)致滿意度不高甚至對立，最終甚至走入成立業(yè)委會更換物業(yè)的危險(xiǎn)境地。為梳理雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)，闡明物業(yè)企業(yè)等各方關(guān)系，厘清現(xiàn)場物業(yè)費(fèi)、保盤護(hù)盤等疑難雜癥的對接要點(diǎn)。
在物業(yè)服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)都如影隨形，它們對服務(wù)品質(zhì)乃至企業(yè)聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)利益都有潛移默化的影響。因此，物業(yè)行業(yè)從業(yè)者必須構(gòu)建起一套完善的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)處理體系，精準(zhǔn)識別和應(yīng)對物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)能夠在變幻莫測的市場環(huán)境中穩(wěn)健前行，持續(xù)提供高質(zhì)量服務(wù)。以《民法典》相關(guān)物業(yè)條款為依據(jù)、實(shí)踐判例為抓手、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)為參考，北京中晟博越教育咨詢中心定于2024年12月28-29日在杭州市舉辦《民法典視野下--物業(yè)費(fèi)催收及保盤護(hù)盤與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》研修營?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

培訓(xùn)對象
1、物業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、部門總監(jiān)等中高層管理人員；
2、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、管理處主任、部門經(jīng)理或主管，以及有培養(yǎng)前途的優(yōu)秀員工等；
3、企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院等從事后勤管理服務(wù)工作的負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；
4、物業(yè)項(xiàng)目核心管理團(tuán)隊(duì)、物業(yè)公司中層及后備管理干部；

課程大綱
第一部分：物業(yè)費(fèi)催正常渠道外的疑難雜癥處置
一、新經(jīng)濟(jì)形勢對物企運(yùn)營的影響
1、碧桂園服務(wù)成立《欠款追討委員會》，你怎么看？
2、大家平常是不是這樣催收物業(yè)費(fèi)的--電話、短信、上門、發(fā)單、律師函、起訴等；對20%的疑難雜癥效果不明顯--吃掉物業(yè)經(jīng)營利潤！
3、面對新形勢，物業(yè)人的四個認(rèn)清
（1）認(rèn)清物業(yè)所在的整個產(chǎn)業(yè)鏈條
（2）其次認(rèn)清：物企接管項(xiàng)目提供服務(wù)的目的是什么；
（3）第三認(rèn)清：物業(yè)經(jīng)理人的核心價(jià)值是什么（你的老板請你來的目的是什么）？
（4）第四認(rèn)清：物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是依托服務(wù)的利益博弈；
4、業(yè)主五個繳費(fèi)習(xí)慣分析
5、物業(yè)服務(wù)及多種經(jīng)營對業(yè)主繳費(fèi)意愿的影響
6、新經(jīng)濟(jì)形勢對中小物企的七大影響及五個不利因素
二、中小物企催費(fèi)工作的戰(zhàn)略思考及欠費(fèi)產(chǎn)生的八大原因深度剖析
1、現(xiàn)實(shí)情況及局面
2、組織催費(fèi)工作的六個意義和目的：
3、欠費(fèi)產(chǎn)生的兩大客觀現(xiàn)實(shí)環(huán)境--業(yè)主端
4、業(yè)主欠費(fèi)的六大心理分析
5、欠費(fèi)產(chǎn)生的八大類原因解析
三、催費(fèi)活動的組織及博弈要點(diǎn)
1、組織催費(fèi)工作的三大戰(zhàn)術(shù)思想：收的是費(fèi)；催的是人；因人施策
2、都催什么費(fèi)？弄清楚出擊目標(biāo)
4、催費(fèi)是誰的事兒？
5、確立堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)核心和骨干層、成立專項(xiàng)工作小組
6、第一管理人及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人責(zé)權(quán)
7、廣泛動員和事前培訓(xùn)
8、完善方案、明確權(quán)責(zé)、任務(wù)
9、凝聚士氣、增強(qiáng)信心；
10、外聯(lián)先動、營造氣氛；
11、后勤保障、財(cái)法跟上；
四、催費(fèi)實(shí)踐中疑難雜癥的處理
1、常見欠費(fèi)產(chǎn)生及催收的的四部曲
2、一般催收疑難雜癥的方法：物業(yè)催費(fèi)方法九陽神功應(yīng)用（對事不對人：提醒在前、先禮后兵）
3、疑難欠費(fèi)催收的五點(diǎn)療法
4、知己知彼、百戰(zhàn)不殆：借鑒傳統(tǒng)國學(xué)思想推進(jìn)催費(fèi)工作
5、連續(xù)進(jìn)攻、以快克慢、以猛制拖
6、二八定律啟示、用好關(guān)鍵業(yè)主的帶動作用
7、射人先射馬：搞定關(guān)鍵魂人物、引導(dǎo)一個群體；
8、善導(dǎo)演會唱戲、創(chuàng)造或巧用各類機(jī)會拿下關(guān)鍵人的四個場景
9、海底撈針、找到失聯(lián)者
10、化敵為友促催費(fèi)的六個方法（不一定咱幫忙、爭取其不壞咱的事兒）
11、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見六類身份欠費(fèi)者的實(shí)戰(zhàn)方法
（1）單位公職人員、國企人員
（2)私企管理層；私企員工；
（3)企業(yè)經(jīng)營者；
（4)小商販；
（5)業(yè)委會；
（6)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員；......?
12、移花接木、轉(zhuǎn)換概念、跳出困局的三大思維方式
13、打破傳統(tǒng)、變被動為主動的三個路數(shù)：
14、欲擒故縱博同情：會哭
15、借力、借勢引導(dǎo)或引入外部變量、打破均勢或僵局；
16、反其道而行之、平和湯中加作料兩個策略
17、加重代價(jià)先抑后揚(yáng)：物業(yè)催費(fèi)函并明確違約金
18、律師電話催費(fèi)的三點(diǎn)注意事項(xiàng)
19、事出有因、適度補(bǔ)貼（小利誘之：保密）
20、糾結(jié)繁雜、快刀斬亂麻。
21、發(fā)出律師函的靈魂六問

第二部分：物業(yè)保盤實(shí)戰(zhàn)策略及戰(zhàn)術(shù)解析
一、戰(zhàn)局解析--物業(yè)保盤是個什么梗？
1、物業(yè)保盤是怎么來的？
2、物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場常見五大勢力解析
1）開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)理人；
2）業(yè)主們（人民群眾）和業(yè)主大會；業(yè)主中能人和強(qiáng)人；
3）業(yè)委會、監(jiān)事會及其影子；
4）市政相關(guān)各部門；街道及社區(qū)；
5）物業(yè)同行競爭者......
3、教員教導(dǎo)我們：弄清誰是我們的朋友，誰是我們的敵人，這是物業(yè)保盤的首要問題！
4、物業(yè)丟盤五大原因分析--利益和人性在規(guī)則外衣下的博弈
（1）現(xiàn)場原因
（2）企業(yè)原因：
（3）甲方原因：
（4）同行撬盤：
（5）其他原因；
5、物業(yè)行業(yè)三大定盤收--就物業(yè)實(shí)踐而言、從誰手里丟的盤？
（1）多業(yè)權(quán)業(yè)主大會（業(yè)委會）；
（2）《物管會》等其他機(jī)構(gòu);
（3）單業(yè)權(quán)甲方?jīng)Q策者;
6、業(yè)主大會和業(yè)主委員會解析--弄懂物業(yè)游戲的底層邏輯
（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律定義
（2）討論：結(jié)合物業(yè)實(shí)踐，關(guān)于業(yè)委會和業(yè)主大會的表述，你認(rèn)同哪個？
A 執(zhí)行機(jī)構(gòu);     B 決策機(jī)構(gòu);     C 操控者;
7、丟盤通常過程的關(guān)鍵點(diǎn)分析--掌握作戰(zhàn)過程要點(diǎn)
業(yè)委會是如何成立并更換物業(yè)的？★大前提：組織開展首次業(yè)主大會（爭取人民群眾）；
8、攻守兼?zhèn)洌瑯淞⑽飿I(yè)保（丟）盤常態(tài)化心態(tài)；
9、社區(qū)政治與物業(yè)服務(wù)權(quán)的激烈角逐
1）社區(qū)政治的獨(dú)特玄機(jī)--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)
2）社區(qū)政治的獨(dú)特玄機(jī)--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)：社區(qū)物業(yè)須關(guān)注的四個保命百分比率
3）從保盤專業(yè)的角度來分析，揭秘社區(qū)群眾運(yùn)動的治理關(guān)鍵法門：輿論交鋒與物業(yè)“保盤”的神秘絕技
4）掌控輿論氛圍與探索線下博弈之道--輿論斗法之“降龍十巴掌”
5）線下力量的博弈訣竅；厘清關(guān)鍵法律問題與利益關(guān)系；
6）職業(yè)撬盤手、專業(yè)物鬧的三大手段解析?：
二、戰(zhàn)例解析--物業(yè)項(xiàng)目保盤案例分享
1、討論：關(guān)于物業(yè)保盤，你認(rèn)同下面哪個說法？
1）物業(yè)保盤是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)活兒！
2）物業(yè)保盤是一場綜合性高烈度的利益博弈活動；
2、保盤三大思路討論
1）討論：找律師和業(yè)委會更換物業(yè)的官司打贏了，臨時(shí)保住盤了，就是勝利者了嗎？
2）保住盤只是起點(diǎn)？長期考量融合各方勢力謀發(fā)展--與業(yè)主大會合作還是對抗？
3）三大法寶和三大作風(fēng)在物業(yè)行業(yè)的運(yùn)用；
3、具體物業(yè)項(xiàng)目保盤案例分享--15個實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)法解析
（1）圍點(diǎn)打援；
（2）主動擔(dān)當(dāng)、墊資續(xù)命；
（3）主動出擊、以攻代守；
（4）分而治之。對抗制衡；
（5）黨建引領(lǐng)、群眾路線、還政于民、滅其希望；
（6）趁（縱）火打劫；
（7）李代桃僵斷其后路；
（8）分化扶持，形成制衡對抗；
（9）釜底抽薪；
（10）圍魏救趙；
（11）苦肉計(jì)；
（12）迂回包抄；
（13）徹底固盤--降維打擊--業(yè)主股份制；
（14）引發(fā)內(nèi)戰(zhàn)、轉(zhuǎn)移對方力量；
（15）布雷埋釘；1）人釘；2）事釘；3）程序釘?shù)龋?br /> 三、業(yè)委會項(xiàng)目保盤風(fēng)險(xiǎn)防控之道
1、業(yè)委會法律定義及業(yè)主委員會項(xiàng)目運(yùn)行的“四個核心點(diǎn)”解析
1）業(yè)委會
2）政府主管部門
3）廣大業(yè)主圈層
4)異見圈層：監(jiān)事會等
2、業(yè)主委員會形成發(fā)展全周期解讀
1)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期解析
2)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期--發(fā)展各階段解析：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)對措施
3)業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對措施--籌備組
4）業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對措施--業(yè)委會選舉及業(yè)主大會召開
5）業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對措施--業(yè)委會換屆(罷免）
6）案例分享：業(yè)委會更換物業(yè)服務(wù)人失敗

第三部分：消防安全管理
1、消防控制室（含監(jiān)控室）的5個管理要點(diǎn)；
2、消防設(shè)施管理的3項(xiàng)基本要求（引申問題：消防管網(wǎng)冬季排空問題）
3、消防通道僅僅是指小區(qū)的道路和樓道嗎？
4、預(yù)防電動車停放充電火災(zāi)的5項(xiàng)管控措施？
5、小區(qū)架空層到底能不能停放電動車？
6、小區(qū)物業(yè)如何清理樓道雜物？
7、電纜井：一個容易被忽視的火災(zāi)發(fā)生地；
8、預(yù)防充電樁火災(zāi)的4個管控要點(diǎn)；
9、控制外立面火災(zāi)的6項(xiàng)具體管控措施；
10、經(jīng)典案例分析：物業(yè)公司應(yīng)對火災(zāi)事故的5個核心要點(diǎn)；
11、關(guān)于火災(zāi)報(bào)警的5個核心問題；
12、消防安全管理的4個底線及面臨的3個法律風(fēng)險(xiǎn)。

第四部分：居住安全管理
1、物業(yè)項(xiàng)目安全防范工作的性質(zhì)和重點(diǎn)；
2、高空拋物（墜物）入刑，物業(yè)公司需承擔(dān)法律責(zé)任的3種情形及管控要點(diǎn)；
3、屋頂消防平臺到底應(yīng)該怎么管？鎖，還是不鎖？
4、水景、游泳池；
5、窨井、溝渠；
6、污水管堵塞的責(zé)任劃分和幾個實(shí)用小技巧；
7、住改商管理的5個核心要點(diǎn)；
8、電梯安全管理存在的3個問題；
9、提高電梯管理水平的“五個一工作法”。

第五部分：物業(yè)管理與風(fēng)險(xiǎn)管控
一、常見突發(fā)事件總的處理原則
二、常見突發(fā)事件的處理及管控要點(diǎn)：
1、違規(guī)搭建；
2、火災(zāi)；
3、天然氣泄漏；
4、被盜、水浸；
5、高空拋物（墜物）；
6、電梯困人；
7、堵門。
三、物業(yè)經(jīng)理如何正確履行勸阻、制止、報(bào)告職責(zé)？
四、物業(yè)管理經(jīng)典案例分析。

師資簡介
講師一、曹老師
20余年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；物業(yè)管理培訓(xùn)專家；某省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評審專家；某省物業(yè)協(xié)會行業(yè)專家；某知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)董事長、總經(jīng)理。曾于萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)任高級管理職務(wù)。曹老師從事物業(yè)管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目全過程管理，其課程內(nèi)容注重實(shí)際，課程設(shè)置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內(nèi)容及效果得到學(xué)員的普遍肯定，課程滿意度達(dá)到98%以上。
講師二、程老師
物業(yè)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)型專家，物業(yè)行業(yè)獨(dú)立資深咨詢培訓(xùn)講師；
*住建部及人保部全國統(tǒng)考物業(yè)管理師、中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)管理師；

物業(yè)管理公開課培訓(xùn)