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房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作培訓(xùn)

【課程大綱】
第一部分：中國(guó)房地產(chǎn)的金融環(huán)境及現(xiàn)狀
一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的四大發(fā)展階段
1、建設(shè)階段（以建設(shè)為核心的初級(jí)階段）
2、策劃階段（以市場(chǎng)為核心的發(fā)展階段）
3、資本運(yùn)作階段（以金融為核心的競(jìng)爭(zhēng)階段）
4、資源階段（以資源為核心的生存階段）

二、中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的背景和基礎(chǔ)
1.百姓對(duì)房產(chǎn)擁有的特殊理念造就了極大的市場(chǎng)需求
2.中國(guó)是一個(gè)資本十分豐富，但資本市場(chǎng)建設(shè)落后、資本工具十分缺乏
3.房地產(chǎn)行業(yè)的缺錢現(xiàn)狀是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理及資金結(jié)構(gòu)不合理造成的
4.房地產(chǎn)企業(yè)缺錢的根本原因是自身的金融建設(shè)水平普遍極低、金融能力差

三、中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)作的現(xiàn)狀
1.金融環(huán)境較差，金融工具十分缺乏
2.資金供應(yīng)量渠道少，專業(yè)水平低
3.企業(yè)金融建設(shè)能力極弱，金融建設(shè)體系不完善
4.投資策劃及投資管理十分落后

四、中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)作的發(fā)展趨勢(shì)
1.資本運(yùn)作能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
2.資本運(yùn)作的水平?jīng)Q定著企業(yè)能力的強(qiáng)與弱和發(fā)展能力的好與壞
3.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作成敗決定著企業(yè)發(fā)展的速度和規(guī)模
4.金融策劃的水平往往決定著項(xiàng)目的成與敗
5.地產(chǎn)與資本的結(jié)合將更為緊密
6.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平將改變房地產(chǎn)的傳統(tǒng)盈利模式
7.房地產(chǎn)資本運(yùn)作的操盤人將成為行業(yè)發(fā)展的主角，運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)將逐步分離
8.房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等資本運(yùn)作工具將得到快速發(fā)展

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)之金融策劃
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求分析
1.地產(chǎn)投資的資金需求
A：土地資金：獲得土地，儲(chǔ)備土地的資金需求，占房地產(chǎn)資金需求的比例*，資金使用集中，但供應(yīng)渠道最少，以自有資金為主。
B：開(kāi)發(fā)資金：完成建設(shè)至銷售階段的資金需求，資金使用分散，解決方式多樣，銀行信貸雖占了*比例，但卻沒(méi)有專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款品種。
C：過(guò)橋資金：需求很大，但只有非正規(guī)渠道供應(yīng)。
D：按揭貸款：*的最成熟、最完備的地產(chǎn)金融品種
2.結(jié)合公司現(xiàn)狀實(shí)施項(xiàng)目資金需求的分析

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃的融資模式選擇
1、債權(quán)融資（債權(quán)融資的特點(diǎn)）
2、股權(quán)融資（股權(quán)融資的特點(diǎn)和種類）
3、股加債融資（貸投聯(lián)動(dòng)）
4、收益權(quán)融資（ABS）

三、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的基本要求
1、兵馬未動(dòng)，糧草先行
2、緊密結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣
3、成功為主，利潤(rùn)為輔
4、綜合分析，全面結(jié)合

四、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的關(guān)鍵要素和主要內(nèi)容
1、資源分析——融資的基礎(chǔ)：對(duì)資源進(jìn)行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)；
2、條件創(chuàng)造——融資的前提：條件不是天生的，要去創(chuàng)造和整合利用。有條件要做，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件；
3、技術(shù)利用——融資的關(guān)鍵：包括項(xiàng)目的包裝、方案的設(shè)計(jì)、談判的技巧
4、團(tuán)隊(duì)組成——融資的保障：融資模式的選擇——融資的核心；
5、風(fēng)險(xiǎn)防范——成功的基礎(chǔ)：思考不成功狀況下的應(yīng)急方案，做到有的放矢。

第三部分：房地產(chǎn)資本運(yùn)作之搭建金融資本平臺(tái)：提高自身“造血”能力
設(shè)立企業(yè)自己的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金（國(guó)內(nèi)*10標(biāo)桿企業(yè)基金運(yùn)作案例分析）
1、基金管理平臺(tái)的搭建
2、監(jiān)管部門登記、備案
3、基金合法募集資金
4、投資人管理與服務(wù)
5、私募基金如何與企業(yè)項(xiàng)目對(duì)接
6、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)（解決資金進(jìn)退各環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題）
7、如何做好風(fēng)險(xiǎn)控制
8、怎樣做好投資決策
9、投后管理的重要性

第四部分：房地產(chǎn)資本運(yùn)作之資產(chǎn)證券化：盤活存量資產(chǎn)
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）種類及案例分析
1、盤活存量資產(chǎn)，解決未來(lái)資金折現(xiàn)問(wèn)題
2、解決房地產(chǎn)企業(yè)“只租不售”開(kāi)發(fā)模式的資金快速回籠問(wèn)題
3、可以使售房尾款提前收回
4、主要參與主體：原始權(quán)益人、ABS管理人、托管、監(jiān)管人、認(rèn)購(gòu)人（持有人、投資人）、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、差額支付承諾、擔(dān)保人、各中介機(jī)構(gòu)、登記及備案機(jī)構(gòu)

二、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
1、政策法規(guī)的滯后問(wèn)題
2、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
3、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)
4、出表問(wèn)題和稅收問(wèn)題

第五部分：房地產(chǎn)資本運(yùn)作之并購(gòu)重組：實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展
1、并購(gòu)重組的意義
2、并購(gòu)重組的分類
3、如何制定并購(gòu)方案
4、并購(gòu)重組的財(cái)務(wù)運(yùn)作
5、資產(chǎn)的剝離與分立
6、并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)及防范

第六部分：房地產(chǎn)資本運(yùn)作之企業(yè)上市：改變企業(yè)發(fā)展模式
1、房地產(chǎn)企業(yè)可以上市嗎？
2、上市房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)分析
3、房地產(chǎn)企業(yè)用什么上市？
4、選擇上市地點(diǎn)
5、企業(yè)何時(shí)上市？
6、上市前應(yīng)規(guī)范哪些企業(yè)行為？

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作培訓(xùn)