宏觀經(jīng)濟2014年大家的看法千篇一律，預(yù)測2013還有分歧，其中我就是分歧，我認為2013年中國經(jīng)濟要調(diào)整，而多數(shù)人認為中國經(jīng)濟要上升，8.9%的預(yù)測甚至9%的預(yù)測，最后證明我的預(yù)測是對的。
2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中國經(jīng)濟發(fā)展進入了新的階段，這在三中全會上有一句話，當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展進入新階段，改革進入深水區(qū)和攻堅階段，現(xiàn)在整個市場、社會甚至世界都認為中國經(jīng)濟進入了跟過去30年高速增長時期不同，有一種說法叫從高增長降到中高增長，是這樣一個轉(zhuǎn)化。這個觀點大家現(xiàn)在一致了。而且2014年還在調(diào)整期，不會有根本性的變化。但是要想往下跌，也還是不容易的。2014年經(jīng)濟增長速度現(xiàn)在普遍預(yù)測超過8%，兩家低于7%，沒有更低，大多數(shù)是7%8%之間。第二個換檔就跟房地產(chǎn)有關(guān)，就是你的增長動力、增長的因素發(fā)生變化，我們過去是靠投資，特別是靠這種需求，靠供給增長，而最終需求我們面臨的壓力還比較大，我們的消費增長受到收入預(yù)期的增長，也是一個調(diào)整。這就是一個矛盾，2014年增長動力還沒有發(fā)生根本變化。我們投資依賴的增長，房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟增長的因素還存在，但是會不會變，這是我們關(guān)心的。2008年中國經(jīng)濟調(diào)整以來，許多都發(fā)生了變化，都在往下調(diào)整，出口往下調(diào)整，以后還是這個樣子，明年、后年甚至未來一段時間都是這個樣子。消費也調(diào)整了，其它的很多行業(yè)都調(diào)整了。很多因素都在調(diào)整，就一個因素沒有變化，就是房地產(chǎn)的繁榮。房地產(chǎn)的繁榮是過去的因素，這個因素能不能持續(xù)到下一個階段？這是我們關(guān)注的。不是不一定，是不可能。我以為換檔不是調(diào)速度換檔，而是房地產(chǎn)發(fā)展要降速。這是中國未來經(jīng)濟下行的壓力的關(guān)鍵因素。上行的因素毫無疑問是我們的改革，改革紅利，特別是市場化的改革推動，民間投資或者消費有可能潛力被激發(fā)出來，包括熱議的電商，這是一個新的因素。服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括地產(chǎn)分化，商業(yè)地產(chǎn)跟服務(wù)需求相關(guān)，劉曉光說消費型地產(chǎn)，估計指的就是這個意思。主要還是由于出口下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟增長回調(diào)。假如房地產(chǎn)調(diào)整壓力加大，可能還會跌破7%。必須有新的因素帶動，改革就是新的因素。
2012年、2013年、2014年房地產(chǎn)沒有調(diào)整的情況下保持7%的增長，有可能再往后面，后面2、3年，也還是7%8%的增長，那房地產(chǎn)有明顯的調(diào)整因素，其它要帶動它。
經(jīng)濟增長的趨勢，未來2、3年還處在調(diào)整當(dāng)中，這是第一個變化。
第二，我為什么會預(yù)測房地產(chǎn)將出現(xiàn)中長期的調(diào)整？這個分析不外乎三個原因，房地產(chǎn)的調(diào)整包括房地產(chǎn)需求的放慢、投資放慢、價格因素的調(diào)整。我很不同意很多人的看法，一線城市房地產(chǎn)沒有更大的潛力，二三四線城市完蛋了，供過于求。我不同意這個觀點，2013年我們看到房地產(chǎn)在悄悄發(fā)生很大變化，不光是價格上的分化，需求也有分化，但是分化的結(jié)果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力，增長越?jīng)]有泡沫。恰恰相反，價格反映了一線城市泡沫*，調(diào)整壓力*的是一線城市。我的結(jié)論，決定房地產(chǎn)的增長趨勢是決定宏觀經(jīng)濟環(huán)境，是金融環(huán)境，金融環(huán)境包括金融政策，資金面有變化，這是我觀察房地產(chǎn)。金融調(diào)整它自然就調(diào)整了，不是儲蓄斷檔的問題，不是供給關(guān)系、城鎮(zhèn)化加速。金融環(huán)境支持房地產(chǎn)，就會支持房價的上漲。2013年為什么漲？就是因為支持。經(jīng)濟不好是因為實體經(jīng)濟不好。但是2013年金融環(huán)境9%的增長是沒有問題的，因為實體經(jīng)濟跟金融有分離，實體經(jīng)濟不好的情況下，房地產(chǎn)會更繁榮。這個格局還是因為資金不足。如果資金流不斷涌入房地產(chǎn)，房價肯定要漲。
2012年上半年，中國房地產(chǎn)第二個調(diào)整，第一次調(diào)整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調(diào)整。但是后來半年多時間又上來了。金融環(huán)境得到了解釋，資金流得到了很好的解釋。2012年上半年資金流是什么情況呢？投資是16.6%，流入房地產(chǎn)資金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房價必然跌，房地產(chǎn)必然調(diào)整。后來下半年房地產(chǎn)政策出臺，它又上來了，流入房地產(chǎn)的資金又多了。加上大家看好2013年，海外流資涌入。到了2013年貨幣政策比較寬松，所以房價我也預(yù)測漲，因為看資金流看得很清楚。2014年金融環(huán)境是什么樣？這是最最關(guān)鍵的。金融的環(huán)境用一個字形容，相對于前些年是偏緊的，相對于20092011年，它一定是緊的。原因可以簡單分析一下，三個方面的表現(xiàn)。一個是金融政策。金融政策新一屆政府上來之后就沒有想重復(fù)過去，經(jīng)濟增長下行的時候通過放松金融來促進經(jīng)濟，這種思路基本放棄了。新一屆政府金融政策穩(wěn)定，不想刺激，吸收過去的教訓(xùn)。這次*經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要不引起后遺癥的刺激，不想采取刺激性的金融政策來穩(wěn)增長、保增長。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不會松，也不會緊，保持這么一個態(tài)勢。金融環(huán)境松緊決定什么，一個是大量游資往中國涌?，F(xiàn)在*的QE要退出，世界資金流在開始松，世界其它國家向*流動，這是一個因素。第二個因素是市場。我們的企業(yè)，房地產(chǎn)日子好，但是大部分企業(yè)不好過。為什么不好過？因為價格上不去。我們的PPI連續(xù)23個月負增長，再有一個月就是持續(xù)兩年的負增長，有點像1998年的情況。再加上金融市場化、利率市場化，低利率市場化意味著利率上升，利率一上升，再加上市場對金融的需求下降，QE退出，這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。另外一個因素就是資金流入房地產(chǎn)的速度，我們現(xiàn)在看到四季度以來銷售量明顯下跌、放慢，再加上價格出現(xiàn)調(diào)整，而且資金流也在放慢。整個上半年持續(xù)了30%的增長，現(xiàn)在持續(xù)只有20%幾的增長，曾經(jīng)有兩個月跌到20%以下，資金流開始放慢，放慢到比投資相同、低的水平的時候，我預(yù)計2014年房地產(chǎn)下調(diào)真的會出現(xiàn)，價格下跌不一定馬上發(fā)生。這是金融對房地產(chǎn)形成很大的壓力。
第二個房地產(chǎn)要調(diào)整的因素毫無疑問來自于價格，房價太高了，越來越少的人能購買房，收入越高的人不買了。房價最高的時候，沒有房子的人對應(yīng)的是收入*的人，完全是不對稱的，現(xiàn)在完全是靠投資性需求來支撐，靠一些恐慌性的需求。因為預(yù)測北京的房價還要漲，3萬的飆升5萬，5萬的飆升到8萬。房價和收入比太高，沒有投資性需求，房價肯定狂奔向下，房價完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環(huán)境有關(guān)，金融投資環(huán)境不好，房價會下跌。
第三，剩。制造業(yè)過剩、房地產(chǎn)過剩，不管是專家還是房地產(chǎn)開發(fā)商都認為三四線城市房地產(chǎn)過剩，走到南京、杭州這些地方，房子非常非常多，太多了。因為投資性需求，無限膨脹。所以，房地產(chǎn)過剩和其它過剩是一樣的，房價上漲是供不應(yīng)求，完全是資金推動。過剩也會導(dǎo)致調(diào)整。
這三個因素的結(jié)合，調(diào)整就會出來，我也不預(yù)測調(diào)整會達到多少。
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