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產(chǎn)業(yè)園區(qū)與存量商業(yè)改造

課程背景
在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，城市建設(shè)也開(kāi)始由增量擴(kuò)張進(jìn)入存量?jī)?yōu)化的新階段。城市中被廢棄的、利用率不高的空間成為更新改造的首要目標(biāo)。上海也以更包容、多元的方式在切實(shí)推進(jìn)城市更新行動(dòng)。這一次我們走進(jìn)上海的大街小巷，從點(diǎn)到面，全面探索城市更新如何重構(gòu)城市格局，煥發(fā)新的活力。
圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新，老舊工業(yè)遺址改造、陳舊商業(yè)爆改項(xiàng)目“投資測(cè)算、定位規(guī)劃、設(shè)計(jì)改造、運(yùn)營(yíng)提升”等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。詳解城市更新項(xiàng)目的操盤(pán)方法和運(yùn)營(yíng)模式。共同探討如何提升老舊物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，締造城市新活力。
中成智谷-產(chǎn)成融合典范、運(yùn)營(yíng)最成功的老廠房改造項(xiàng)目
長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷-上海人工智能示范區(qū)，閑置廠房到*創(chuàng)谷
TX淮海-小體諒商業(yè)舊改項(xiàng)目，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)令年輕客群持續(xù)到訪
上升新所- 城市內(nèi)的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)，上海城市更新的標(biāo)志性項(xiàng)目
旭輝天地-以"商辦同圈"運(yùn)營(yíng)升級(jí)引領(lǐng)城市生活新方向 
武夷∣MIX320-城市街區(qū)改造，集時(shí)尚潮流和日常煙火氣于一體的目的地型商業(yè)空間

何增強(qiáng)老師，是國(guó)內(nèi)最早推動(dòng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍人物，也是中國(guó)最早從事文創(chuàng)園區(qū)的開(kāi)發(fā)者和運(yùn)作者之一。自2006年起，十余年間先后完成了1933老場(chǎng)坊、花園坊節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、幸福碼頭、老洋行1913、中成智谷等近十個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)與改造。先后參與制定《上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》、《上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（與上海市政府合作）、《香港與長(zhǎng)三角創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)發(fā)展策略》（與香港政府合作）、《2006年上海創(chuàng)意發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》（與荷蘭政府合作）等。
課程大綱
存量時(shí)代/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)代特質(zhì)
行業(yè)痛點(diǎn)及未來(lái)趨勢(shì)
解開(kāi)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的幾把金鑰匙

勵(lì)凌峰老師，作為上海最早期投入城市更新老廠房改造的一線實(shí)操專(zhuān)家，曾被評(píng)為長(zhǎng)三角十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物，任上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)創(chuàng)意設(shè)計(jì)專(zhuān)委會(huì)執(zhí)行主任等要職。多年來(lái)，聚焦在區(qū)域開(kāi)發(fā)、城市更新，和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期操盤(pán)落地，對(duì)增量轉(zhuǎn)存量的行業(yè)趨勢(shì)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)視角的園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有著深刻的理解和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。目前在全國(guó)主持負(fù)責(zé)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目超過(guò)100項(xiàng)，園區(qū)策劃和運(yùn)營(yíng)服務(wù)面積超過(guò)200余萬(wàn)平方米。多數(shù)項(xiàng)目已實(shí)際建設(shè)成為城市發(fā)展中的亮點(diǎn)和標(biāo)桿。
本次游學(xué)特邀勵(lì)凌峰老師作為隨團(tuán)導(dǎo)師，與大家共同學(xué)習(xí)研討，幫助同學(xué)多維度吸收課程內(nèi)容。
課程大綱
狹義背景下城市更新的定義及投資范疇
城市更新領(lǐng)域主要商業(yè)模式及代表案例
不同商業(yè)模式下投資評(píng)估體系及退出策略
城市更新項(xiàng)目融資模式的探索
幾種典型商業(yè)模式項(xiàng)下風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)及防范

標(biāo)桿案例考察
01/上升新所-城市內(nèi)的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)，上海城市更新的標(biāo)志性項(xiàng)目
上海的上生·新所是一處具有豐富的歷史地理空間和文化層級(jí)的城市更新樣本
上生·新所，位于延安西路1262號(hào)，內(nèi)有孫科別墅、哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、海軍俱樂(lè)部、泳池以及多棟工業(yè)建筑。2016年8月底，上海萬(wàn)科進(jìn)駐上生所，通過(guò)歷史風(fēng)貌保護(hù)、功能更新改造提升地塊品質(zhì)，力圖打造歷史與現(xiàn)代交融的城市活力新街區(qū)，并將其命名為“上生·新所”。項(xiàng)目通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)型，原來(lái)的教育科研用地調(diào)整為商業(yè)、辦公和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地。項(xiàng)目開(kāi)始便提出“空間”、“文化”和“內(nèi)容”三個(gè)維度的再生策略。在空間形態(tài)上，尊重和傳承上生·新所獨(dú)有的建筑遺產(chǎn)，提升空間影響力并煥發(fā)建筑的新生；同時(shí)，萬(wàn)科在文化形態(tài)上，著力提升新華路文化街區(qū)的影響力，試圖重新構(gòu)建新海派文化的生活圈秩序；在運(yùn)營(yíng)上，上生·新所致力于打造長(zhǎng)寧區(qū)示范性國(guó)際文化藝術(shù)街區(qū) ，通過(guò)混合型的社區(qū)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)場(chǎng)所的內(nèi)容進(jìn)行再造。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
遵循“留、改、拆”的城市更新理念，將封閉的科研工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為復(fù)合的開(kāi)放式城市公共空間
突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單一性，多元共享共生，聚焦2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng) 
引入多種業(yè)態(tài)，招商運(yùn)營(yíng)前置,一切以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向

02/中成智谷-產(chǎn)成融合典范、運(yùn)營(yíng)最成功的老廠房改造項(xiàng)目
中成智谷前身是創(chuàng)立于1959年新中國(guó)最早的成套設(shè)備進(jìn)出口（上海儲(chǔ)運(yùn)）分公司舊倉(cāng)庫(kù)，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市更新為發(fā)展理念，突破傳統(tǒng)文創(chuàng)園區(qū)的局限，開(kāi)創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、人文街區(qū)、生態(tài)景區(qū)、開(kāi)放社區(qū)”四區(qū)融合模式。園區(qū)已舉辦上百場(chǎng)品牌發(fā)布、網(wǎng)游發(fā)布、論壇賽事、生活方式、演藝走秀等活動(dòng)，中國(guó)電子競(jìng)技行業(yè)的*戰(zhàn)隊(duì)的總部—OMG電子競(jìng)技俱樂(lè)部落戶園區(qū)以來(lái)，成功實(shí)現(xiàn)給具有國(guó)際影響的電競(jìng)品牌賽事搭臺(tái)，推動(dòng)電競(jìng)產(chǎn)業(yè)與上海體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)了科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，從而帶動(dòng)引領(lǐng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
通過(guò)對(duì)老舊廠房進(jìn)行文化創(chuàng)新改造，保留工業(yè)遺跡，引入現(xiàn)代元素等方式，使老工業(yè)基地重新煥發(fā)了青春，充滿了后現(xiàn)代的工業(yè)文化氣息
產(chǎn)成融合與運(yùn)營(yíng)模式

03/武夷∣MIX320-城市街區(qū)改造，集時(shí)尚潮流和日常煙火氣于一體的目的地型商業(yè)空間
“武夷∣MIX320”項(xiàng)目是長(zhǎng)寧區(qū)武夷路城市更新的重點(diǎn)項(xiàng)目，它位于武夷路304號(hào)和320弄。其中，武夷路304號(hào)曾為上海第一泵廠，泵廠停業(yè)后廠房被改建為美加樂(lè)菜場(chǎng)，武夷路320弄原為江蘇路街道衛(wèi)生服務(wù)中心，這兩處都在2019年初納入城市更新范疇。
在消費(fèi)不旺的當(dāng)下，與不少商業(yè)關(guān)閉歇業(yè)、冷冷清清相比，這里依然滿租無(wú)空鋪。作為舊改項(xiàng)目，在保留原有民生功能的基礎(chǔ)上，通過(guò)選擇與園區(qū)調(diào)性一致、具有精致化、個(gè)性化、潮流化等特點(diǎn)的品牌，打造符合時(shí)代潮流的街區(qū)，給年輕人帶來(lái)時(shí)尚社交空間的同時(shí)，也讓周?chē)闹欣夏昃用駛凅w會(huì)到新時(shí)代的城市生活，讓人與商業(yè)共同成為城市更新的構(gòu)建者與體驗(yàn)者。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
舊廠房改造以?“融合之地、潮樂(lè)坐標(biāo)”為定位，形成一個(gè)集時(shí)尚潮流和日常煙火氣于一體的商業(yè)空間
首店集群、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)
獨(dú)特的戶外外擺經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式

04/TX淮海-小體量商業(yè)舊改項(xiàng)目，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)令年輕客群持續(xù)到訪
TX淮海｜年輕力中心作為中國(guó)*創(chuàng)新體驗(yàn)零售與沉浸藝術(shù)融合的智能空間，由司徒文聰操盤(pán)，共占地27000㎡，整整6層樓，每層樓都擁有著獨(dú)特的社群文化，是一個(gè)聚集了當(dāng)代藝術(shù)、潮流、美食、社交的巨大空間。商場(chǎng)總體分為三種展覽空間，分別是公共空間、商業(yè)零售空間和主題空間,以“DIGITAL數(shù)字化、OASIS可持續(xù)、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”為城市永續(xù)發(fā)展的核心理念，這也是TX淮海倡導(dǎo)的生活方式。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
小體量商業(yè)舊改，通過(guò)人、貨、場(chǎng)、文、物構(gòu)建策展型商業(yè)地產(chǎn)的空間運(yùn)營(yíng)
內(nèi)容場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，令年輕客群持續(xù)到訪

05/長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷-上海人工智能示范區(qū)，閑置廠房到*創(chuàng)谷
長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷位于上海市長(zhǎng)陽(yáng)路1687號(hào)的Campus科技創(chuàng)新社區(qū)。其前身為日商建于1920年的東華紗廠，1952年改為紡織機(jī)械廠，2000年前后停產(chǎn)關(guān)閉，常年閑置。項(xiàng)目占地11萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約35萬(wàn)平方米，分四期建設(shè)?，F(xiàn)如今長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷飛躍蛻變，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，帶動(dòng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)2.5萬(wàn)人，有機(jī)更新的理念成為長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷規(guī)劃建設(shè)的核心。目前區(qū)域內(nèi)集聚了十所高等院校，集聚了近300家創(chuàng)新企業(yè)，包括4家AI獨(dú)角獸總部或區(qū)域總部，吸引了斯坦福、哥倫比亞、清華等全球知名高校的創(chuàng)業(yè)者，入駐了流利說(shuō)、倫琴醫(yī)療、愛(ài)馳汽車(chē)、贏徹科技、智能云科等一批雙創(chuàng)領(lǐng)軍企業(yè)和一些知名企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊。在后疫情時(shí)代，長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷啟動(dòng)“Health Campus”的創(chuàng)新發(fā)展理念。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
如何做到小去化率更快 、租金更高 、入住企業(yè)品質(zhì)更好 、影響力更大

06/旭輝天地-以"商辦同圈"運(yùn)營(yíng)升級(jí)引領(lǐng)城市生活新方向 
魔都黃金商圈的恒基?旭輝天地就頂著多重“光環(huán)”、“標(biāo)簽”盛大開(kāi)業(yè)，一個(gè)非傳統(tǒng)外觀的購(gòu)物中心，既區(qū)別于常見(jiàn)的全封閉的盒子型商業(yè)空間，也區(qū)別于常見(jiàn)的露天式街區(qū)型商業(yè)，融合了街道、庭院、屋頂?shù)仍氐捏w現(xiàn)在地生活風(fēng)情的空間，憑借獨(dú)樹(shù)一幟和極具辨識(shí)度的外觀成為今年業(yè)內(nèi)的特色項(xiàng)目之一。以“藝術(shù)、玩趣、人文”為核心基調(diào)，容納生活、社交、分享、創(chuàng)造等多重場(chǎng)景，定位“新天地氣質(zhì)人文商業(yè)地標(biāo)”，集多元未來(lái)辦公、潮奢商業(yè)與城市公共空間于一體，展現(xiàn)了全天候消費(fèi)模式，詮釋新興高端生活消費(fèi)方式體驗(yàn)。
作為2021年上海中心城區(qū)核心區(qū)域*開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，恒基?旭輝天地將以上海城市藝術(shù)地標(biāo)新名片，進(jìn)一步提升新天地商圈影響力，重塑黃浦區(qū)商業(yè)新格局。
案例學(xué)習(xí)點(diǎn)
“商辦同圈”新概念，獨(dú)特的商業(yè)占比分配
商業(yè)場(chǎng)景多元化，首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)新興消費(fèi)體驗(yàn)
多維度激發(fā)商業(yè)創(chuàng)新活力方式方法
如何抓住消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間需求，以及應(yīng)對(duì)方案
秉承落地見(jiàn)證價(jià)值的理念，本次游學(xué)將落地進(jìn)行到底！隨團(tuán)導(dǎo)師全程隨行實(shí)時(shí)解答，實(shí)時(shí)聚焦學(xué)員企業(yè)個(gè)性問(wèn)題，課后深度復(fù)盤(pán)總結(jié)。厲凌峰老師和學(xué)員一起進(jìn)行戰(zhàn)略梳理、答疑！

本次游學(xué)課程價(jià)值
城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、存量商業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型改造難點(diǎn)與痛點(diǎn)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與創(chuàng)新商業(yè)特點(diǎn)
結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)來(lái)做項(xiàng)目定位與功能提升，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)
掌握通過(guò)內(nèi)容與創(chuàng)意賦能老舊空間、存量資產(chǎn)升級(jí)
學(xué)習(xí)如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集，拓展招商渠道
通過(guò)創(chuàng)新業(yè)態(tài)與場(chǎng)景營(yíng)造實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)提升
學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)改造理念和商業(yè)邏輯，能因地制宜結(jié)合自己的項(xiàng)目找到合適方法

適應(yīng)群體
存量資產(chǎn)盤(pán)活、再開(kāi)發(fā)、既有商業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型提升需求企業(yè)
政府機(jī)構(gòu)的城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人央企國(guó)企的城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人
地產(chǎn)企業(yè)決策人、存量資產(chǎn)持有方、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)方相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人
具有存量資產(chǎn)盤(pán)活需求的國(guó)企、投資機(jī)構(gòu)（基金、金融機(jī)構(gòu)等）
營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、城市更新產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)總經(jīng)理
城市更新生態(tài)圈相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人關(guān)注持有型項(xiàng)目投資的金融機(jī)構(gòu)人士

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與存量商業(yè)改造