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五、如何用層高系數(shù)法劃分建筑安裝成本               

六、用貨幣安置拆遷的憑什么票據(jù)扣除？                 

七、用清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？                              

八、用異地自建房安置回遷戶的如何處理？                  

九、房產(chǎn)稅如何交納？                   

十、房屋的改擴(kuò)建支出是否計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)           

十一、企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅       

十二、委托銷售支付境外、境內(nèi)手續(xù)費(fèi)或傭金可否扣除 

十三、如何處理企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出         

十四、職工福利費(fèi)包括的范圍                      

十五、勞動保險(xiǎn)費(fèi)如何在稅前扣除                  

十六、職工差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助如何在稅前扣除    

十七、勞動保護(hù)支出如何在稅前扣除                

十八、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何在稅前扣除       

十九、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除 

案例分析   

   

第十七講  房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段和竣工驗(yàn)收的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范  

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售與銷售的節(jié)點(diǎn)            

二、一般計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅              

三、一般納稅人簡易計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅    

四、預(yù)售收入所得稅的納稅申報(bào)、預(yù)售階段如何開具發(fā)票      

五、商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金如何處理？

六、銷售收入確認(rèn)的原則和條件                   

七、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何選擇計(jì)稅方法  

八、一般計(jì)稅方法如何扣除土地價(jià)款           

九、扣除土地價(jià)款后如何開具增值稅發(fā)票      

十、一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票                

十一、老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅辦法如何繳納增值稅     

十二、兼營業(yè)務(wù)銷售額的確定                      

十三、兼營業(yè)務(wù)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的稅務(wù)處理         

十四、銷售折讓和銷售退回的稅務(wù)處理               

十五、現(xiàn)金折扣的稅務(wù)處理                            

十六、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅            

十七、“買房送家電”業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅會處理？                                   

十八、房地產(chǎn)企業(yè)出租老項(xiàng)目如何征收增值稅        

十九、房企出租新項(xiàng)目如何繳納增值稅、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何納稅？稅企爭議如何解決        

二十、出租土地使用權(quán)如何繳納增值稅、是否有新老項(xiàng)目之分               

二十一、轉(zhuǎn)讓老項(xiàng)目土地使用權(quán)如何繳納增值稅 

案例分析

 

第十八講  金稅四期下如何從財(cái)務(wù)報(bào)表看透涉稅風(fēng)險(xiǎn)

一、金稅四期下的資產(chǎn)負(fù)債表涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）貨幣資金未及時清理

（二）企業(yè)的往來掛賬過大

1. 應(yīng)收及預(yù)付賬款項(xiàng)目余額過大

2. 預(yù)收賬款失常

3. 應(yīng)付賬款失常

4. 其他應(yīng)收款失常

（三）企業(yè)存貨、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增強(qiáng)

1、購銷合同是否真實(shí)

2、存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨（次）

3、主要與同行業(yè)、本公司以前年度相比存貨周轉(zhuǎn)率過低

4、通過對總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)情況的分析

5、企業(yè)應(yīng)納稅額卻出現(xiàn)減少或增長幅度偏低，可能存在隱瞞收入或虛增成本的現(xiàn)象

（四）所有者權(quán)益

1. 實(shí)收資本，企業(yè)是否存在抽逃注冊資本

2. 盈余公積，關(guān)注企業(yè)當(dāng)期沒有利潤，而盈余公積增加的原因

3. 未分配利潤持續(xù)為負(fù)數(shù)，所有者權(quán)益小于注冊資本，而資產(chǎn)總額和負(fù)債卻在不斷增加

二、金稅四期下的利潤表涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）營業(yè)收入

1. 營業(yè)收入確認(rèn)的稅會差異

2. 營業(yè)收入的趨勢變動異常

3. 營業(yè)收入與公司的固定資產(chǎn)規(guī)模、員工人數(shù)、經(jīng)營租賃的辦公場所等不相匹配

（二）營業(yè)成本

1. 平均營業(yè)成本高于同行，成本構(gòu)成不合理，可能會存存多列成本的情況

2. 營業(yè)成本與收入的變動趨勢反常，增幅遠(yuǎn)大于營業(yè)收入的增幅

（三）費(fèi)用及所得稅

1. 費(fèi)用在年末大幅增加

2. 員工工資普遍接近5000元，但個稅交納很少

三、金稅四期下的現(xiàn)金流量表涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

1. 在應(yīng)收賬款變動不大的情況下，銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入和增值稅增幅不匹配

2. 應(yīng)付賬款變動不大的情況下，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金與營業(yè)成本增幅不匹配

（二）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

1、籌資活動的本金產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否超出銀行同期貸款利率水平

2、如果是關(guān)聯(lián)方借款，是否符合“債資比”，超出比例部分的借款費(fèi)用是否有納稅調(diào)整

（三）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

1、投資活動收到的投資收益與投資的本金不匹配

2、是否涉及非貨幣性資產(chǎn)投資，這些非貨幣性資產(chǎn)是否已視同銷售交納了稅費(fèi)

 

第十九講  金稅四期下股東借款與企業(yè)借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對

一、 股東借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對

（一）股東借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、股東無償借用公司資金在年末沒有歸還則要繳納20%的個人所得稅

2、個人股東以其房屋或小轎車向銀行抵押貸款后，再貸給其企業(yè)使用，企業(yè)代股東付給銀行的利息不能在企業(yè)所得稅前扣除

（二）股東借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1、在借款之前要召開股東會議

2、簽訂借款協(xié)議

3、注明資金的來龍去脈

4、表明何時歸還

二、 企業(yè)借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對

（一）企業(yè)借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、企業(yè)無償借用個人股東的借款需要繳納增值稅

2、投資者不能將企業(yè)資金用于消費(fèi)性支出或財(cái)產(chǎn)性支出，否則視為企業(yè)對個人投資者的股利分配，需繳納20%的個人所得稅

（二）企業(yè)借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1、企業(yè)使用個人股東的借款應(yīng)支付利息

2、如果股東向銀行貸款，再把資金貸給自己的企業(yè)使用時，必須在貸款合同中的“資金使用用途一欄中”應(yīng)注明企業(yè)使用，然后與銀行協(xié)商，把銀行貸款直接匯入企業(yè)的公司賬號

 

專家介紹 ：

李新老師     注冊會計(jì)師/注冊稅務(wù)師   高級會計(jì)師/審計(jì)師

擅長領(lǐng)域：稅務(wù)籌劃、稅務(wù)手冊編制、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)評估與防范、企業(yè)涉稅管理、務(wù)財(cái)務(wù)融合、稅會結(jié)合、涉稅稽查檢查應(yīng)對、稅務(wù)疑難及異常問題解決等。

李老師曾從事財(cái)稅工作22年來，積累了豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，曾服務(wù)于啟望集團(tuán)、陜文投集團(tuán)、陜西隆發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)、高級經(jīng)理等崗位，在企業(yè)稅務(wù)管理、稅會結(jié)合、業(yè)財(cái)融合、稅務(wù)籌劃、集團(tuán)內(nèi)財(cái)稅檢查、財(cái)稅制度建設(shè)、財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。曾為西安市80%以上培訓(xùn)機(jī)構(gòu)做過會計(jì)考證類培訓(xùn)，培訓(xùn)的學(xué)生曾取得全國會計(jì)初級職稱、中級職稱金榜與銀榜的優(yōu)異成績，本人也被培訓(xùn)學(xué)校評為優(yōu)秀教師；2016年稅務(wù)師面授班學(xué)生單科考試成績高于中華與東奧會計(jì)網(wǎng)校狀元。為西安地區(qū)90%以上金蝶軟件陜西代理商組織的客戶做過專財(cái)稅類專題講座，且入選金蝶軟件陜西地區(qū)推薦講師。為陜西省工會、能源化學(xué)地質(zhì)工會、國防工會、冶金建材工會、陜鋼工會、教育工會等陜西省95%以上行業(yè)工會做過工會經(jīng)費(fèi)管理專題培訓(xùn)。