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商業(yè)地產(chǎn)輔導(dǎo)課

輔導(dǎo)課程系列課程一：商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)規(guī)范進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研
目前國(guó)內(nèi)隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一致追捧，而發(fā)展商關(guān)心最多的是銷售、招商、經(jīng)營(yíng)方面的內(nèi)容，在項(xiàng)目操作的過(guò)程中卻忽略了商業(yè)項(xiàng)目成功前提市場(chǎng)調(diào)查的重要性，有些開(kāi)發(fā)商意識(shí)到商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的重要性卻不知道該從何著手實(shí)施，往往套用住宅項(xiàng)目的調(diào)查方法，陷入調(diào)查的誤區(qū)。
1、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單地把項(xiàng)目本地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)行為調(diào)查作為業(yè)態(tài)定位依據(jù)
2、開(kāi)發(fā)商非常重視商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查根本不知道商業(yè)經(jīng)營(yíng)如何調(diào)查？
3、開(kāi)發(fā)商以典型調(diào)查取代商圈調(diào)查商圈到底如何去調(diào)查？
4、開(kāi)發(fā)商重定量研究輕定性研究商圈是否符合項(xiàng)目定位調(diào)查時(shí)空白？
5、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商圈調(diào)查就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的三大失誤在哪里？
6、開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查？商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查方法？商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查流程？商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查規(guī)范？
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查的各種表格如何做？分成多少類表格？為什么？
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查為什么很多要特別方式調(diào)查？
9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查需要了解的秘密是什么？調(diào)查前的技能掌握什么？
10、互動(dòng)：親身體驗(yàn)到戶外2個(gè)小時(shí)活動(dòng)，回來(lái)后大家自己動(dòng)手填寫(xiě)商圈調(diào)查的各種表格。

輔導(dǎo)課程系列課程二：怎樣對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路分析和掌握
我們都希望所建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)具特色，同時(shí)也希望所運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題，目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語(yǔ)叫做規(guī)劃先行，這也已經(jīng)被證明是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商從拿地開(kāi)始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵所在。
1、開(kāi)發(fā)商拿完地以后對(duì)商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問(wèn)題呢？
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么首先要考慮人流規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題？
3、開(kāi)發(fā)商為什么一定要考慮項(xiàng)目地商圈的問(wèn)題？
4、開(kāi)發(fā)商為什么一定要考慮項(xiàng)目地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的問(wèn)題？
5、為什么說(shuō)項(xiàng)目定位即項(xiàng)目的規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)策略？
6、為什么一定要考慮商品定位和組合規(guī)劃？
7、為什么一定要考慮休閑娛樂(lè)規(guī)劃？
8、為什么一定要考慮經(jīng)營(yíng)管理策略的問(wèn)題？
9、為什么一定要考慮收益分析合理化預(yù)估長(zhǎng)久效益
10、怎樣要制定長(zhǎng)期的商業(yè)計(jì)劃？
11、案列分析學(xué)習(xí)《如何做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案》
★項(xiàng)目分析
宏觀經(jīng)濟(jì)分析
零售市場(chǎng)分析
城市規(guī)劃情況
項(xiàng)目地段分析
交通情況分析
周邊建筑分析
周邊居民收入分析
目標(biāo)商圈分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
★項(xiàng)目定位
項(xiàng)目建筑特點(diǎn)
人流動(dòng)向安排
★商品定位
★組合規(guī)劃
經(jīng)營(yíng)管理策略
重要營(yíng)銷規(guī)劃
目標(biāo)消費(fèi)者與應(yīng)對(duì)
目標(biāo)租賃品類和對(duì)象
區(qū)位規(guī)劃與管理模式
休閑娛樂(lè)規(guī)劃

輔導(dǎo)課程系列課程三：我們要從經(jīng)營(yíng)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)的定位
很多開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得自己對(duì)市場(chǎng)很了解，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位了如指掌，規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)業(yè)后才發(fā)現(xiàn)有那么多的問(wèn)題，都是從定位引起的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開(kāi)放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，商業(yè)零售日趨專業(yè)化，在這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，必須根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇市場(chǎng)定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以求揚(yáng)長(zhǎng)避短，避免在自己的弱勢(shì)市場(chǎng)上與強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面競(jìng)爭(zhēng)，使手中資源得以集中，并發(fā)揮*經(jīng)濟(jì)效益。
一、商業(yè)地產(chǎn)定位輔導(dǎo)技能
1、開(kāi)發(fā)商為什么要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃定位？
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析是什么？
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和招商推廣？
1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位
2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝
3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局設(shè)計(jì)
4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)商戶組合
5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金或分成比例之?dāng)M定
6）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商推廣策略制定和實(shí)施
4、如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位
1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位
2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位
4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位
5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
6）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位
7）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位
二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的依據(jù)是什么
定位依據(jù)一：符合本土實(shí)際
定位依據(jù)二：符合城市發(fā)展方向
定位依據(jù)三：符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)
定位依據(jù)四：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律
定位依據(jù)五：差異性原則
定位依據(jù)六：定位的堅(jiān)持原則
定位依據(jù)七：適度前瞻性
定位依據(jù)八：市場(chǎng)導(dǎo)向原則
定位依據(jù)九：最適合發(fā)展模式
定位依據(jù)十：逆向思維原則
三、怎樣合理準(zhǔn)確制定營(yíng)銷定位
一、目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定
（一）目標(biāo)消費(fèi)群體范圍
（二）目標(biāo)消費(fèi)群體類別
（三）目標(biāo)消費(fèi)群體購(gòu)物消費(fèi)模式的設(shè)定
（四）目標(biāo)消費(fèi)群體購(gòu)物消費(fèi)特征
二、初步市場(chǎng)定位
（一）總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及思路
（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能定位
（三）商品定位
（四）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位
（五）市場(chǎng)定位
（六）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定位
（七）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃
（八）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位

輔導(dǎo)課程系列課程四：招商談判與現(xiàn)場(chǎng)務(wù)實(shí)管理技能
招商是一個(gè)各方面相互聯(lián)系的整體，雖然招商工作涉及的面廣、環(huán)節(jié)多，但其方向性和目的性卻極為明確。招商就是要以積極可行的方式吸引外來(lái)資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等生產(chǎn)要素，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以這一"目的"和"方向"為主線，就可以將其他部門(mén)和其他方面的工作貫穿起來(lái)，使其他部門(mén)工作起來(lái)能做到有的放矢，圍繞這一主線來(lái)進(jìn)行。通過(guò)招商的"目的"這一主線，將各自相互獨(dú)立、相互隔離的各部門(mén)和各方面工作聯(lián)結(jié)成一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互影響的整體。在這一整體當(dāng)中，如果各部門(mén)之間相得益彰，同心協(xié)力，則會(huì)共同推動(dòng)招商工作朝著有利的方面發(fā)展。反之，如果在這一整體中，各部門(mén)各行其事，無(wú)疑不利于招商目的的實(shí)現(xiàn)，整體的、全局的利益也就會(huì)為單個(gè)的、局部的利益沖突所影響。因此，我們要把招商作為一個(gè)各方面相互聯(lián)系的整體，來(lái)加以重新認(rèn)識(shí)。
目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，遇到了許許多多的挑戰(zhàn)和困惑,如何改變目前現(xiàn)狀，突顯企業(yè)特色化、品牌化、個(gè)性化的零售優(yōu)勢(shì)是廣大零售企業(yè)面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的核心，營(yíng)銷企劃受到了廣大經(jīng)營(yíng)管理者的極大重視。如何提升企業(yè)企劃水平、如何設(shè)計(jì)優(yōu)秀企劃方案、如何提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌將成為零售企業(yè)的重要工作。
一、招商是一項(xiàng)系統(tǒng)工程
招商涉及多個(gè)不同的方面和環(huán)節(jié)
招商是一個(gè)各方面相互聯(lián)系的整體
招商需要策劃和統(tǒng)籌
策劃的功力決定招商成功的大小
二、什么是招商策劃
招商策劃的含義
招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)
招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢(shì)?
招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑
招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前
三、招商策劃的程序
確立目標(biāo)
廣泛搜集各方面資料
制訂各類招商方案
比較選擇各類方案
招商成功的大小取決于政策法規(guī)、環(huán)境、策劃等多種因素，其中，策劃的功力是一個(gè)至關(guān)重要的影響因素。如果在策劃上舍得下較大的功夫，制定了較為周密而詳盡的招商計(jì)劃和策略，就能在招商活動(dòng)中避免盲目性和隨意性，收到事半功倍的效果，在策劃上下的功夫越大，招商的效果就越好，在策劃上舍不得下功夫，招商的效果就無(wú)法保證。施后的跟蹤和反饋
四、招商的統(tǒng)籌
應(yīng)有專門(mén)機(jī)構(gòu)從總體與全局上把握、協(xié)調(diào)、控制招商
招商要與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、布局相協(xié)調(diào)
招商與區(qū)域規(guī)劃的統(tǒng)籌，招商要與從本質(zhì)意義上來(lái)說(shuō)，招商是一項(xiàng)時(shí)間跨度大、涉及部門(mén)廣、牽扯環(huán)節(jié)多的工作。對(duì)于一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)單位而言，招商都是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)工程。要使這一龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程運(yùn)行有序，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，首先就需要對(duì)招商工作加以策劃。只有建立在經(jīng)過(guò)周密、系統(tǒng)而科學(xué)策劃基礎(chǔ)上的招商，才稱得上是成功的招商。如果事先沒(méi)有策劃，到了談判桌上才臨時(shí)抱佛腳，見(jiàn)什么就抓什么，這就會(huì)使招商工作變得十分被動(dòng)，也無(wú)法使招商工作獲得理想的效果。與策劃相聯(lián)系的一環(huán)就是統(tǒng)籌，如果說(shuō)，對(duì)招商加以策劃是為了獲得一個(gè)滿意的效果，那么，對(duì)招商加以統(tǒng)籌則是為了使招商獲得更圓滿的效果。從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目合約的簽訂并不是招商過(guò)程的終結(jié)，只有當(dāng)合作雙方或多方均實(shí)現(xiàn)了各自的利益、得到了合理的回報(bào)時(shí)，招商才算有了一個(gè)圓滿的結(jié)果。因此，要完成一次嚴(yán)格意義上的招商活動(dòng)，需要與之相關(guān)的其他部門(mén)協(xié)調(diào)配合，互相支持。在實(shí)際工作中，由于各部門(mén)專業(yè)化分工的不同，各部門(mén)往往會(huì)因強(qiáng)調(diào)履行自己的工作職責(zé)而在招商過(guò)程中各行其事。要將相對(duì)獨(dú)立的各部門(mén)工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來(lái)，使之圍繞招商這一共同目標(biāo)同心協(xié)力，必須將招商工作統(tǒng)籌起來(lái)。只有做好了招商的統(tǒng)籌工作，才能使各部門(mén)工作步調(diào)一致，全局一盤(pán)棋，避免互相推諉和扯皮。
五、招商基本技能輔導(dǎo)
招商涉及多個(gè)不同的方面和環(huán)節(jié)，在我國(guó)，積極開(kāi)展國(guó)(境)外招商，已成為各省、市和其他地區(qū)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)有效方式。為此，許多地方都成立了專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)，如招商局。但事實(shí)上，招商是一項(xiàng)跨部門(mén)的工作，不是某一個(gè)部門(mén)就能完成招商的整個(gè)過(guò)程，招商涉及各個(gè)不同的方面和環(huán)節(jié)。如:在某一次招商活動(dòng)實(shí)施之前，招商部門(mén)就需預(yù)先制定招商計(jì)劃，確定本次招商的項(xiàng)目清單。而這些項(xiàng)目清單的確定，又必須與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相吻合。招商的過(guò)程，同時(shí)也是宣傳自已、尋求合作伙伴的過(guò)程。招商活動(dòng)又涉及宣傳部門(mén)的工作。在招商活動(dòng)的后期，海關(guān)、邊檢、工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、勞動(dòng)安全等部門(mén)也都會(huì)介入項(xiàng)目的審批及有關(guān)程序。對(duì)于一些有特殊要求的項(xiàng)目，涉及的部門(mén)和環(huán)節(jié)可能還會(huì)更多。可見(jiàn)，招商不是一項(xiàng)孤立的、某一個(gè)部門(mén)就能單獨(dú)完成的工作，它涉及的部門(mén)之廣、環(huán)節(jié)之多是招商工作區(qū)別于其他工作的特點(diǎn)之一。
招商要與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)考慮基礎(chǔ)設(shè)施是一種投資硬環(huán)境，要在一個(gè)地方投資辦廠，首先得具備通水、通電、排水、排污等這些基本的硬件設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是否齊全配套是影響招商的一個(gè)重要因素。一股說(shuō)來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要走在項(xiàng)目引進(jìn)的前面，即應(yīng)該是"土地等項(xiàng)目"。但要形成"土地等項(xiàng)目"的局面必須具備兩個(gè)前提:一個(gè)是項(xiàng)目的引進(jìn)要有較大的把握，否則就會(huì)出現(xiàn)"土地曬太陽(yáng)"的局面；另一個(gè)是土地開(kāi)發(fā)的一方(或地方政府)要有較強(qiáng)的財(cái)力基礎(chǔ)，不然當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施投資暫時(shí)無(wú)法及時(shí)回收時(shí)要承受巨大的資金壓力。當(dāng)然，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也不能盲目地超前于項(xiàng)目引進(jìn)的速度，超前過(guò)多就會(huì)造成資金的積壓，加大開(kāi)發(fā)的成本。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)度與項(xiàng)目引進(jìn)的速度如何協(xié)調(diào)一致上，國(guó)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)區(qū)作出了有益的探索，取得了較好的效益。
1、為什么招商（買(mǎi)手）露面將成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？
2、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的定義是什么？
3、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的主要項(xiàng)目是什么？
4、商業(yè)地產(chǎn)招商談判都應(yīng)該準(zhǔn)備什么？
5、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣評(píng)估商戶？
6、怎對(duì)付商業(yè)地產(chǎn)招商檢討談判中可能被詢問(wèn)的問(wèn)題？
7、商業(yè)地產(chǎn)招商確定我方招商策略？
8、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的技巧細(xì)節(jié)是什么？
9、商業(yè)地產(chǎn)招商談判結(jié)束后為什么要檢討自己？
10、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣去選擇找尋新廠商？
11、商業(yè)地產(chǎn)招商時(shí)我們要注意的方式和注意問(wèn)題是什么？
12、商業(yè)地產(chǎn)招商宣傳的幾種方式是什么？
13、商業(yè)地產(chǎn)招商時(shí)要注意的問(wèn)題都有那些？
14、商業(yè)地產(chǎn)招商招商談判的特點(diǎn)是什么？
15、商業(yè)地產(chǎn)招商招商談判的原則是什么？
16、商業(yè)地產(chǎn)招商準(zhǔn)備談判的依據(jù)是什么？
17、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣組成談判小組？
18、商業(yè)地產(chǎn)招商確定招商方式與渠道？
19、主題商業(yè)地產(chǎn)招商部指南
20、什么是商業(yè)地產(chǎn)招商招商策劃？
21、怎樣制訂商業(yè)地產(chǎn)招商談判策略？
案例分析：招商策劃方案

輔導(dǎo)課程系列課程五：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理技能
對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有商家進(jìn)駐對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是可怕的，意味著項(xiàng)目的流產(chǎn)；但是如果沒(méi)有主力商家入駐，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就失去了和同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，所以商業(yè)地產(chǎn)必須要足夠的商家和2—3家的主力店，因?yàn)檫@些是吸引顧客前來(lái)光顧的*順?lè)?，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升自己品牌及租金的有利因素。
運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從"商業(yè)管理"蛻變成"物業(yè)管理"，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中"統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣(mài)店，服務(wù)性、娛樂(lè)性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過(guò)了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。
一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是技能運(yùn)營(yíng)時(shí)關(guān)鍵
1、為什么說(shuō)大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)客流是關(guān)鍵？
2、為什么說(shuō)大型商業(yè)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)前期運(yùn)營(yíng)是基礎(chǔ)？
3、為什么說(shuō)大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間管理是重點(diǎn)？
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面如何管理好入駐商戶？
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面如何對(duì)商戶進(jìn)行分類的管理？
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面如何對(duì)商戶情況進(jìn)行具體分析？
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)商戶重點(diǎn)管理的具體內(nèi)容是什么？
8、現(xiàn)場(chǎng)管理中我們要問(wèn)顧客是誰(shuí)？他們需要什么細(xì)致的顧客？
9、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中缺乏管理經(jīng)驗(yàn)是現(xiàn)場(chǎng)管理中的軟肋？
10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面綜合管理中的主要策略是什么？
11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析
12、為什么說(shuō)運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)營(yíng)管理決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成??？
13、為什么說(shuō)運(yùn)營(yíng)方面要成功運(yùn)作就要突破一些瓶頸？
14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升服務(wù)品質(zhì)從那幾個(gè)方面來(lái)做？
15、為什么說(shuō)盈利能力、集客能力和商家銷售是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的直接反映
16、為什么說(shuō)良好的業(yè)態(tài)組合和穩(wěn)定的租金收益是商業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)？
17、為什么說(shuō)專業(yè)的商業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證？
18、為什么說(shuō)營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的重要基礎(chǔ)？
19、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的服務(wù)及評(píng)價(jià)項(xiàng)目都有哪些？
20、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增加營(yíng)業(yè)收入降低經(jīng)營(yíng)成本的秘密是什么？
20、經(jīng)典案例分析
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)
統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理一般包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一收銀服務(wù)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中統(tǒng)一招商管理又是后面四個(gè)方面的基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開(kāi)發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性（開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作）。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感和一致的服務(wù)品質(zhì)。具體組織工作中，要把握好以下要點(diǎn)：
1、注重企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，特別是員工隊(duì)伍的培訓(xùn)，創(chuàng)建企業(yè)品牌與良好形象；
2、遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的基本模式，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，不得始棄終亂；
3、提供安全、舒適、整潔的購(gòu)物環(huán)境，實(shí)施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理，避免物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)脫節(jié)；
4、統(tǒng)一、高效的品牌管理和營(yíng)銷策劃，提升購(gòu)物中心的社會(huì)影響力及感召力；
5、量化的考核管理，行為糾正，優(yōu)生劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)；
6、利用信息化手段實(shí)施對(duì)商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶運(yùn)營(yíng)狀況的有效監(jiān)控，進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的跟蹤管理；
7、堅(jiān)持多贏理念，溝通渠道通暢，保持切實(shí)服務(wù)租戶，促進(jìn)租戶的不斷贏利，實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)-如何縮短開(kāi)業(yè)后的冷場(chǎng)期
1、開(kāi)業(yè)一星期后人流銳減的定律
2、現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的3個(gè)月、6個(gè)月與12個(gè)月困境
3、一年的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的試金石
4、縮短冷場(chǎng)期的辦法----形成外部消費(fèi)者拉力
（1）第一種人流拉動(dòng)效果：
（2）第二種人流拉動(dòng)效果：
（3）第三種人流拉動(dòng)效果：
當(dāng)形形色色的人進(jìn)入購(gòu)物中心以后，帶動(dòng)了商場(chǎng)的人氣和消費(fèi)，久而久之，進(jìn)入商場(chǎng)的人數(shù)越來(lái)越多，而多次進(jìn)入的消費(fèi)者在感受了*的購(gòu)物氛圍以后，漸漸地對(duì)這里購(gòu)物產(chǎn)生了一種路徑依賴，成為穩(wěn)定而忠實(shí)的消費(fèi)群。
四、商業(yè)地產(chǎn)的租戶調(diào)整策略
在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的過(guò)程中，租戶組合是最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。一般認(rèn)為租戶組合工作的重要性在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)期間突出表現(xiàn)在招商業(yè)務(wù)中，但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一個(gè)成功的購(gòu)物中心，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行租戶組合調(diào)整的工作難度更大，對(duì)購(gòu)物中心的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響更大。所以，購(gòu)物中心的管理者要及時(shí)確定租戶調(diào)整策略并按計(jì)劃付諸實(shí)施，不斷優(yōu)化租戶組合。
1、招租期重點(diǎn)處理好出租率、租金水平和租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)系
（1）主力店的選擇十分重要
（2）應(yīng)充分重視次主力店的配置
（3）在品牌與租金水平之間應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌
2、上升期重點(diǎn)控制續(xù)租期、調(diào)整租金并開(kāi)發(fā)潛在租戶
3、調(diào)整期重點(diǎn)調(diào)整租戶。
如果上升期的準(zhǔn)備工作充分，調(diào)整期的調(diào)整工作就比較主動(dòng)，可以為購(gòu)物中心進(jìn)入創(chuàng)新期打下基礎(chǔ)。創(chuàng)新期最重要的特征是在保持出租率的前提下，出現(xiàn)了一個(gè)功能組合和品牌組合改進(jìn)明顯、賣(mài)場(chǎng)形象和外觀形象變化明顯以及為租戶服務(wù)水平和為顧客服務(wù)水平提升明顯的新購(gòu)物中心。

商業(yè)地產(chǎn)輔導(dǎo)課