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市場拓展模式課程

課程背景：
2024年對于建筑施工行業(yè)所帶來的最直接挑戰(zhàn)就是市場規(guī)模的收縮。隨著常駐人口城鎮(zhèn)化率水平提升到66%，建筑施工市場增量受限。建筑施工投資向都市圈城市群結構性聚集。建筑施工行業(yè)在當前市場與宏觀政策背景下?lián)屪ピ隽渴袌?，保有存量市場成為行業(yè)企業(yè)聚焦點，投建營模式一體化創(chuàng)新層出不窮。
2024年在不斷變化的宏觀經濟環(huán)境中，經濟的挑戰(zhàn)與機遇交織，呈現(xiàn)出諸多復雜的面貌。，我們正面臨著有效需求不足、部分行業(yè)產能過剩、社會預期偏弱等多重難題，2024年是新中國成立75周年，同時也是“十四五”規(guī)劃目標實現(xiàn)的關鍵一年。兩會政府工作報告中總結了2023年的經濟總體情況，提出了2024年政府工作的總體目標，同時在2024年通過有力的宏觀財政政策與貨幣政策對5%的經濟增速預期進行調控。
《關于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規(guī)矩。2023年9月底國辦向部分金融機構下發(fā)的《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發(fā)《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風險省份政府投資監(jiān)管，暫停和緩建了大量工程投資項目。與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設施實施。
本課程將結合*經濟工作會議精神和對當對當前宏觀經濟背景下的建筑施工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢、機遇、挑戰(zhàn)進行全面解讀。

課程收益：
掌握工程施工投資市場及競爭環(huán)境
掌握工程施工投資業(yè)務機遇（三大工程、基建業(yè)務、公建業(yè)務、兩新一重）
掌握融資平臺公司及隱債化解
掌握建筑施工項目的政府公關、對接與風險管理

課程大綱
第一講2024年兩會精神解讀及建筑工程行業(yè)的總體趨勢及熱點
一、直面挑戰(zhàn)、激流勇進-2024年建筑施工行業(yè)面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩(wěn)定
2.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
3.房地產周期調整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預想中來得更快更猛
5.結構調整和升級比想象中更迅猛
6.地方財政的財政能力超預期下滑
7.新機制下PPP政府和社會資本合作模式解讀
8.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
9.國辦發(fā)【2023】47號文《12個重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
二、市場破局與政府項目對接-全過程價值鏈產業(yè)鏈的一體化建筑工程方案
1.打造領先的行業(yè)排名與業(yè)界口碑
2.業(yè)主關切的理解與方案的契合
3.投融資一體化的解決方案
4.規(guī)劃設計與施工的整體融合
5.施工質量與進度的保障
6.運營能力與產業(yè)引入的附加服務
三、2024年市場機會點
1.*預算投資資金申報與策劃
2.萬億國債項目申報與策劃
3.地方政府專項債券扶持項目策劃包裝

第二講2024年后建工行業(yè)破局與托底
四、建工行業(yè)市場破局-回升-擴大有效益的投資、消費與投資共振
1.制造業(yè)投資-實體經濟與科技創(chuàng)新引領
案例解讀：日本的利基戰(zhàn)略突圍與中國的專精特新小巨人戰(zhàn)略
案例解讀：科技創(chuàng)新引領現(xiàn)代化產業(yè)體系建設
2.房地產投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
3.保障房項目融資重點
a)《中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》
b)配售型投資規(guī)模3000億元
c)租賃型保障房2000元元
d)300萬以上35個大城市
4.平急兩用
a)投資規(guī)模2500億元人民幣
5.城中村改造
a)21個特大超特大城市城中村改造實施
b)城中村改造潛在投資額5000億元人民幣
6.基建投資與公共服務投資-地方債與城投公司詳解35號文
案例解讀：地方財政支出如何維系？
案例解讀：土地財政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環(huán)境保護，城市輕軌，公共衛(wèi)生，醫(yī)療與養(yǎng)老服務
7.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營企業(yè)投資
b)*國債加碼
c)財政赤字率提高
d)發(fā)行免息綠色債券
e)加大地方政府專項債券規(guī)模
f)鼓勵民企投建營運一體化
8.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營企業(yè)投資
b)*國債加碼
c)財政赤字率提高
d)發(fā)行免息綠色債券
e)加大地方政府專項債券規(guī)模
f)鼓勵民企投建營運一體化
五、破釜沉舟-建筑施工行業(yè)戰(zhàn)略選擇
1.建筑業(yè)的四大特點
a)被動性
b)輕資產
c)高杠桿
d)低利潤
2.建工行業(yè)轉型突圍
a)向投資要收益-投資要做鎮(zhèn)投資
b)向運維要收益-運維要有真本事
c)向金融要收益-金融要有好項目
六、穩(wěn)住現(xiàn)金-建筑施工行業(yè)經營思路
1.一條主線，以經營為主線
a)存量業(yè)務保規(guī)模增長
b)增量業(yè)務謀創(chuàng)新發(fā)展
2.兩個經濟-規(guī)模經濟與重復經濟
3.三個創(chuàng)新
a)科技創(chuàng)新
b)管理創(chuàng)新
c)商業(yè)模式創(chuàng)新
4.四個合作平臺
a)規(guī)劃與設計合作平臺
b)金融機構合作平臺
c)供應鏈資源合作平臺
d)勞務分包合作平臺
5.2024年的建筑市場
a)三大工程、城市更新
b)新能源、社會公共服務、補短板
c)新基建、教育醫(yī)療養(yǎng)老育幼
七、開拓創(chuàng)新-2024年建筑施工行業(yè)市場拓展三要素
1.市場布局
a)國家戰(zhàn)略視角下的都市圈與城市群
b)到房價貴的地方
c)到產業(yè)好的地方
d)到人口流入的地方
2.市場定位
a)聚焦主業(yè)
b)保持經營
c)謀求增量
d)穩(wěn)住存量
3.投資主體
a)政府投資
b)企業(yè)投資-利潤、規(guī)模、現(xiàn)金流（既要又要還要更要）

第三講三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
八、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
4.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設
i.新市民高端人才農民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結合
c)平急兩用公共基礎設施建設
i.平時旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時應急隔離臨時安置物資保供
5.三大工程的項目特點
a)同步規(guī)劃建設匹配基礎設施與公共服務
b)相互結合彼此融入
c)*財政補貼地方預算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
6.三大工程的政策保障與高層表態(tài)
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規(guī)劃建設保障性住房
b)國常會把城中村改造與保障性住房建設結合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產
d)*經濟工作會議進一步強調加快推進保障性住房建設等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企提出將指導和要求銀行等金融機構大力支持“三大工程”建設并且要求盡快形成實物工作量
九、“三大工程”的實施的背景、目的以及政策支持
7.三大工程是地產調控優(yōu)化的重要抓手
a)房地產行業(yè)調控開始進入市場軌與保障軌兩個賽道
b)三大工程覆蓋地產全鏈條
c)三大工程是城市擴容減速后的新一輪有效的基建投資
8.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
i.加大住房租賃開發(fā)建設信貸支持力度
ii.滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強金融機構住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
v.穩(wěn)步發(fā)展房地產投資信托基金
b)國常會審議通過了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)【2023】14號文)
i.按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款
十、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
9.建工行業(yè)是2024年經濟發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
10.“三大工程”是當前建工行業(yè)的新發(fā)展機遇抓手
11.城鎮(zhèn)化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
12.2024年是十四五規(guī)劃完成的關鍵之年
13.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
14.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
15.政府宏觀調控的基建投資正轉變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導驅動
16.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
十一、2024年三大工程投融資政策風險應對與結合
17.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結合點
18.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
19.國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
20.2024年地方政府專項債券項目投資領域新增保障性住房與城中村改造
21.基礎設施不動產公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結合
1.特許經營模式與城中村改造后產業(yè)升級結合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結合解讀
4.一二三級聯(lián)動模式設計與城中村改造

第四講保障房項目建設投資解讀及背景介紹
十二、保障房項目建設投資主體與融資政策
22.*財政投資匹配地方財政預算的政府投資
23.企業(yè)市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
十三、保障房項目建設資金來源與融資
24.*財政資金的三大工程專項資金
25.地方財政資金中基金性預算與土地出讓凈收益
26.地方政府專項債券融資
a)2024年專項債投向保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
27.政策銀行的PSL專項貸款
a)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
28.案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農發(fā)展銀行建設600套保障性租賃住房貸款
29.商業(yè)銀行貸款
30.公積金中心公積金貸款
31.資產證券化與不動產REITs
十四、保障性租賃住房供應渠道及土地政策
32.集體經營性建設用地
33.企事業(yè)單位自有閑置土地
34.產業(yè)園配套用地
35.存量閑置房
36.新供應國有建設用地
十五、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
37.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
38.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產開發(fā)商
d)央國企建工企業(yè)投資公司于地產平臺
39.十四五保障房的建設規(guī)模7億平
十六、*《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)【2023】14號文)解讀
40.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實踐
41.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的人才群體
42.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結合
b)安排在交通便利、公共設施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
43.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?br /> 44.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
十七、保障性住房全國各地的實踐案例解析
45.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設規(guī)劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規(guī)劃目標與實施進度
46.上?！蛾P于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
47.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自由地、新供國有建設用地
b)配建-產業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
48.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
49.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務公寓
b)產業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量房屋

第五講立新破舊、追本溯源-2024年項目市場拓展方法與模式創(chuàng)新
一、工程+土地
1.片區(qū)開發(fā)自平衡項目
2.ABO模式
3.一二級聯(lián)動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
二、工程+資源
1.EOD模式
2.資源捆綁性項目
3.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
三、工程+收益
1.新政下的PPP模式與特許經營模式
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據(jù)
c)案例解析：BOT模式與特許經營結合
d)違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉化
2.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優(yōu)劣對比
四、工程+政府債
1.地方政府專項債券項目謀劃
a)專項債券申報流程
b)專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d)專項債券項目資金監(jiān)管
e)專項債券分類別案例解讀
2.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d)可做資本金
e)十大領域
f)政府投資項目
五、工程+平臺債
1.新型基礎設施項目及重大項目資金
2.不超過全部資本金的50%
3.專項債項目資本金搭橋
六、工程+基金認購
1.F+EPC融資+設計+采購+施工總承包
2.F+EPC+O為融資+EPC+運營
3.I+EPC為以投資為引領的工程總承包模式
4.案例解析：四川路橋建設天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）

第六講政府債務化解的方法與路徑
一、隱性債務形成與地方政府融資平臺公司
1.什么叫做隱性債務
2.后次貸危機時代的全球流動性寬松政策
3.次貸危機后的中國寬貨幣政策的資產膨脹
4.經濟政策里的三次貨幣寬松政策
5.地方平臺公司、房地產開發(fā)商、居民的資產與負債的聯(lián)系
二、項目謀劃資金來源
5.政府預算時代-國家預算資金主導
6.城投時代-財政擔保
7.房地產時代-土地財政
8.公私合作時代-PPP模式
9.市場投資主導時代-消費引領投資
三、地方政府隱性債務政策梳理
10.23年7月政治局會議“有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案”
11.23年8月《*關于今年以來預算執(zhí)行情況的報告》“制定實施一攬子化債方案，*財政積極支持地方做好隱性債務風險化解工作”
12.23年8月財政部《2023年上半年中國財政政策執(zhí)行情況報告》穩(wěn)妥化解隱性債務存量
13.23年8月中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議統(tǒng)籌協(xié)調金融支持地方債務風險化解工作。
14.《關于加強地方政府性債務管理的意見》【國發(fā)（2014）43號文】
15.2016年*政府工作報告“推動地方融資平臺轉型改制進行市場化融資”
16.盤活存量資產基礎設施不動產公募REITs相關文件
17.《關于加強地方國有企業(yè)債務風險管控工作的指導意見》（國資發(fā)財評規(guī)〔2021〕18號）
18.《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號）
四、地方政府隱性債務置換的方法梳理
19.設立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金-保流動性
a)西安市財政曲江新區(qū)共同發(fā)起設立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金
20.以長換短、以新?lián)Q舊、以低換高
a)山東濰坊兩只省級穩(wěn)定化險基金、專項債傾斜、省市國有企業(yè)合作
21.發(fā)行政府置換債券
a)2014年10月財政部發(fā)布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》
22.發(fā)行特殊再融資債券
23.AMC資產管理公司合作模式
24.存量資產盤活模式
a)資產證券化
b)TOT模式
c)國有產權交易所資產交易模式
d)基礎設施不動產公募REITs模式

市場拓展模式課程