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產業(yè)地產經(jīng)營課程

課程背景：
隨著產業(yè)轉型升級的推進和新型城鎮(zhèn)化的蓬勃發(fā)展,產業(yè)地產正在成為當代地產業(yè)的新業(yè)態(tài)和熱點。產業(yè)地產依托載體地段的交通與區(qū)位優(yōu)勢,通過引入產業(yè)鏈上下游及配套企業(yè),實現(xiàn)產業(yè)集聚與資源整合,大幅提升土地和相關資產的價值。與傳統(tǒng)房地產相比,產業(yè)地產具有開發(fā)建設周期長、運營管理難度大、產業(yè)溢出效應顯著等特點。因此,如何進行系統(tǒng)化的產業(yè)地產規(guī)劃設計、運營管理與價值實現(xiàn),是產業(yè)地產企業(yè)面臨的核心課題。
本課程立足當下產業(yè)地產快速推進的大背景,以及產業(yè)地產開發(fā)運營中存在的實際問題與挑戰(zhàn)。通過全面系統(tǒng)地傳授產業(yè)地產的開發(fā)評估、投資運營、財務管理、資產增值等方面的專業(yè)知識與實務經(jīng)驗,使學員能夠準確把握產業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢,掌握產業(yè)地產的經(jīng)營方法,并能運用保值增值策略,提高產業(yè)地產的開發(fā)、運營和管理能力。課程設置貼近產業(yè)地產行業(yè)發(fā)展需求,具有重要的實踐指導意義。

課程收益：
掌握中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展的歷程以及典型標桿產業(yè)園區(qū)企業(yè)
掌握產業(yè)園區(qū)開發(fā)全生命周期的流程與增值保值關鍵節(jié)點
掌握標桿產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)模式、贏利點、投融資模式、資本運作以及ABS操作
掌握產業(yè)園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)園區(qū)、產業(yè)布局模式
掌握產業(yè)園區(qū)的*開發(fā)模式
掌握產業(yè)園區(qū)的產業(yè)運營、維護、招商、增值體系

授課對象：
政府（發(fā)改委、產業(yè)園區(qū)管委會、相關政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、房企

授課方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+模擬演練

課程大綱
第一講產業(yè)園區(qū)開發(fā)歷程、典型標桿企業(yè)及增值保值體系
一、產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程及典型標桿企業(yè)分析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫(yī)藥、集成電路、產業(yè)園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營產業(yè)園區(qū)商
7.1998年-大連億達“信息產業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)產業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產城融合、金融助力“合資產業(yè)園區(qū)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務產業(yè)園區(qū)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉產業(yè)園區(qū)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\\EPC+F”
二、產業(yè)園區(qū)開發(fā)主體及項目可行性論證方法解析
1.地方政府訴求
a)高附加值的產業(yè)與技術更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產投資與GDP貢獻
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發(fā)運營企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老

第二講產業(yè)園區(qū)資產增值體系的方法與路徑
一、園區(qū)開發(fā)資產分類及三級增值體系
1.國有土地
a)劃撥
b)出讓
i.協(xié)議出讓
ii.公開招標拍賣掛牌
2.土地增值流程全解析
a)土地增值施工企業(yè)收益
b)土地增值政府收益
c)土地增值開發(fā)商收益
二、園區(qū)三級增值邏輯
1.地塊增值
2.區(qū)域增值
3.物業(yè)增值
4.一級到二級土地溢價
5.二級到三級的資產增值
三、國內典型企業(yè)增值體系構建
1.一級開發(fā)土地溢價分成
a)華夏幸福、萬達商業(yè)、宏泰發(fā)展、金科
2.二級開發(fā)投資回報
a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋重創(chuàng)城
3.三級持有物業(yè)增值-AscendasREIT(騰飛房地產信托基金)
a)中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科
4.四級運營收費與第三方收入
四、產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式確立與增值體系
a)BT模式的由來于在經(jīng)濟建設中的意義
i.平臺公司回購合規(guī)合法
b)BOT模式的緣起與現(xiàn)實意義
ii.BOT模式與特許經(jīng)營結合
b)EPC模式與EPC+F模式
i.EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作
c)ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
i.ABO模式標準操作流程與投資創(chuàng)新
d)一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
i.產業(yè)發(fā)展服務費與項目操作
c)土地財政與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程
i.財政、土儲、業(yè)主、審批
d)銀行、政府、企業(yè)、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉移

第三講產業(yè)園區(qū)資產保值與運營
一、產業(yè)園區(qū)參與主體收入來源分析
1.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發(fā)的資產溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長期運營持有的資產增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入
二、產業(yè)園區(qū)運營與收益業(yè)務
1.物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2.片區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產運作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4.產業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
五、產業(yè)園區(qū)增值保值開發(fā)全流程運營管理
1.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產品策劃
2.規(guī)劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3.經(jīng)營管理、物業(yè)管理
六、產業(yè)園區(qū)運營25類增值服務與與39項通用增值服務
1.專業(yè)類增值服務
a)招商引資服務
b)建設報批服務
c)物業(yè)管理服務
d)生產服務
e)生活服務
2.通用類增值服務
a)財務管理服務
b)法律服務
c)人事服務
d)投資融資服務
e)政策咨詢服務
f)市場開拓服務
g)信息文化服務

第四講產業(yè)園區(qū)增值保值創(chuàng)新-基礎設施不動產公募REITs
一、投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》
2.社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、產業(yè)園區(qū)開發(fā)基本政策法規(guī)體系
1.政府管理知識體系
a)政府項目發(fā)起、立項、審批、預算安排、前置手續(xù)與資料
2.項目開發(fā)知識體系
a)開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3.項目運營知識體系
a)招商引資、樓宇經(jīng)濟、物業(yè)及衍生業(yè)務
4.項目投融資知識體系
a)與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規(guī)劃
5.項目交易結構設計
a)規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結構設計
三、產業(yè)園區(qū)開發(fā)產品設計與管理
1.科創(chuàng)類產品
a)研發(fā)基地、孵化器、中試樓、生產+研發(fā)類、創(chuàng)意中心
2.商業(yè)類
a)總部大樓、綜合辦公樓、寫字樓
3.工業(yè)地產類產品
a)輕工業(yè)類產品-多層廠房、標準廠房、iPark、Techplace
b)倉儲類產品-物流設施、物流中心
4.配套類-鄰里中心
a)超市、餐飲、宿舍、文體中心、食堂、會議中心、醫(yī)院、藥店、酒店
5.基礎設施類
a)大門、圍墻、展館、支路、廣場、官網(wǎng)、魯律、雕塑小品
b)管網(wǎng)-供水、供氣、供熱、雨水、污水、電力、電信
四、產業(yè)園區(qū)公募REITs全生命周期過程設計
1.全生命周期財務測算
2.交易結構設計
3.項目融資操作流程
4.項目股債比例調和設計
5.總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6.動靜態(tài)與動態(tài)財務指標評價體系構建
7.無追索和有限追索的融資特性達成
一、園區(qū)公募REITs融資結構與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析
1.項目融資的特性和方式
a)直接融資模式與間接融資模式
b)股權融資模式與債權融資模式
c)公募融資模式與私募融資模式
2.項目融資資金結構設計
a)融資比例
b)適用節(jié)奏
c)各類保函
d)期限、資金錯配、流動貸款
3.融資成本
a)利息、手續(xù)費、存款
4.增信措施
a)保證、抵押質押、保險、支持類函件
5.限制條件
a)資本金穿透與認定
b)資金監(jiān)管與歸集
c)預算管理與付費
6.項目融資具體工具使用與使用條件、比例
a)商業(yè)銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養(yǎng)老基金、產業(yè)基建
d)資管計劃、保險債權計劃、信托細化
e)非金融信用債
f)資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）
二、國家發(fā)改委針對產業(yè)園區(qū)類的基礎設施不動產公募REITs、ABS
1.資產證券化結構
2.中國基礎設施不動產REITs模式
案例解析：新加坡*的地產投資信托基金AscendasREIT(騰飛房地產信托基金)
案例解析：日本J-Reits模式與NipponBuildingFund
五、園區(qū)類公募REITs的運營全生命周期風險管理
1.運營成本-勞動密集型產業(yè)的關注點
(1)勞動力
(2)房屋占用成本
(3)設備成本
(4)物流成本
2.勞動力要素-人力資源紅利與就業(yè)培訓
(1)勞動力供應穩(wěn)定
(2)勞動力供應充足
(3)培訓與教育
3.供應&市場
(1)是否有完成的配套供應閃
(2)距離距分銷商有多遠
4.生活質量-波音大飛機落戶舟山對我們的啟示
(1)高管與技術人才是否適應
(2)社區(qū)生活環(huán)境如何
5.激勵機制-自貿區(qū)招商重要引擎
(1)稅務
(2)經(jīng)濟發(fā)展激勵政策
(3)產業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策
6.基礎設施-一帶一路與產業(yè)轉移
(1)海陸空交通
(2)公共設施方便程度
7.政治和監(jiān)管-越南產業(yè)引進為什么又陷入了低谷
(1)政治是否穩(wěn)定
(2)監(jiān)管環(huán)境如何
(3)申請證件程序
(4)知識產權保護

第五講產業(yè)園區(qū)運營與招商
一、招商引資項目信息獲取
1.自己開發(fā)
a)網(wǎng)絡-個人主頁、電話營銷、微信公眾號、百家號、大風號、大魚號
2.招商渠道
a)商會、協(xié)會、網(wǎng)絡、展會、巡展、銀行對公客戶
b)招商中介
3.老帶新-入住企業(yè)帶關聯(lián)和同行新客戶
4.管委會推薦-管委會招商局、管委會企業(yè)需要配套
二、招商引資常用方法與項目策劃
1.傳統(tǒng)招商方法
a)小分隊招商
b)參加行業(yè)論壇
c)上門拜訪客戶
d)組織招商活動
e)區(qū)域駐點、飛地招商
f)聘請中介機構
g)顧問招商
h)學術研討會招商
2.新興招商方法與項目策劃
a)股權招商-克強指數(shù)在招商引資中的具體時間
b)產業(yè)基金招商的作用
c)產業(yè)集聚招商-萬達廣場究竟是如何打造的
d)互聯(lián)網(wǎng)+招商-“三查”的作用
e)大數(shù)據(jù)招商—企業(yè)老板的信息如何獲取
f)云計算招商-pathon爬蟲技術的應用
g)技術平臺招商-如何建立技術招商聯(lián)盟
h)政府合作招商-怎樣與其他區(qū)域政府達成招商聯(lián)盟
i)產業(yè)鏈投資招商-供應鏈招商究竟是什么回事
三、招商引資項目落地甄別與跟蹤
1.標準招商系統(tǒng)信息收集指標
a)行業(yè)周期：成長、快速發(fā)展、成熟期、衰退期
b)企業(yè)規(guī)模：小微企業(yè)、中小企業(yè)、中大型企業(yè)
c)年產值及稅收
d)企業(yè)人員結構
e)企業(yè)性質
f)企業(yè)價值觀與文化
g)企業(yè)司齡管理階段：創(chuàng)業(yè)孵化器、成長初期、高速成長擴張、成熟階段、衰退與死亡
2.項目信息甄別內容5W2H
a)Who、Where、What、When、Why、How、Howmuch

產業(yè)地產經(jīng)營課程