課程描述INTRODUCTION
寫字樓開發(fā)運營決策公開課
培訓(xùn)講師：李老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
寫字樓開發(fā)運營決策公開課
邀請對象
1、房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理
2、營銷總經(jīng)理/總監(jiān)、商業(yè)項目總經(jīng)理/總監(jiān)、招商總經(jīng)理/總監(jiān)、運營總經(jīng)理/總監(jiān)
3、與商業(yè)項目營銷、招商管理工作相關(guān)的相關(guān)設(shè)計、工程、采購、成本從業(yè)人員
課程價值
1、寫字樓的本質(zhì)是什么？與住宅、商業(yè)有何區(qū)別？
2、寫字樓的開發(fā)邏輯是什么？
3、寫字樓的盈利模式對產(chǎn)品配置造成怎成怎樣影響？
4、寫字樓操作核心事項是什么？
5、寫字樓的替代物業(yè)是什么？
老師簡介
寫字樓高級講師 李老師
現(xiàn)任世界500強集團城市綜合體項目負責人。
專業(yè)特長：專職城市綜合體及住宅營銷領(lǐng)域，擅長各類型物業(yè)（住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店）前期研策及后期營銷操作，能有效把控項目操作節(jié)點及技術(shù)要點、善于項目定位及產(chǎn)品線搭建。以后期實際運作指導(dǎo)前期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，以效益最優(yōu)進行后期實際操作。
操盤項目：某著名大型商業(yè)綜合體產(chǎn)品系、卓達天津項目（1萬畝區(qū)域開發(fā)項目）、新保利大廈（北京寫字樓標桿項目）、銀泰中心（北京綜合體地標項目）、泰達時代廣場（北京CBD*人氣寫字樓項目）、山西太原萬科項目（萬科首次太原試水項目）、天潤集團平谷項目（區(qū)域豪宅項目）、珠江峰景（北京西部地區(qū)當年銷冠項目）。
課程內(nèi)容
第一章、寫字樓本質(zhì)——基礎(chǔ)知識
一、寫字樓的概念特點及發(fā)展歷程
1、寫字樓概念特點
2、寫字樓發(fā)展歷程——通過北京寫字樓30發(fā)展歷程，尋求寫字樓發(fā)展脈絡(luò)；
3、開發(fā)寫字樓優(yōu)劣勢分析——ＬＤ模式、ZL集團某項目拿地過程；
二、寫字樓分類及標準
1、甲級寫字樓標準
2、乙級寫字樓標準
3、商住寫字樓標準
4、評判寫字樓級別準則
第二章、寫字樓能不能做——開發(fā)決策前置
一、寫字樓的開發(fā)環(huán)境
1、自身條件—— 北京望京（曾經(jīng)的睡成） VS 北京亦莊（國家經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)）；
2、市場環(huán)境
2.1 宏觀市場評判
2.2 地產(chǎn)市場評判
2.3 競爭市場評判
3、客戶需求
3.1 客戶需求模型
3.2 購買客戶需求
3.3 租賃客戶需求
3.4 外資客戶需求——世界500強富士施樂承租特點、新加坡凱德置地收購北京CBD某項目過程。
4、自身條件、市場環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析
二、寫字樓的開發(fā)邏輯
1、住宅開發(fā)邏輯——ＷＫ的邏輯、ＸＨＷ的邏輯
2、商業(yè)開發(fā)邏輯——ＤＹＣ的邏輯
3、寫字樓開發(fā)邏輯
三、寫字樓盈利模式
1、盈利模式論證——持有＼銷售＼租售并舉模式分析
2、案例分享——ＡＬ集團收購＼ＨＭ中心項目
3、收購模式的神經(jīng)刀——ＨＨ集團案例
4、前期決策案例——ＺＬ某項目否定開發(fā)寫字樓案例
第三章、寫字樓做什么——寫字樓定位及產(chǎn)品塑造
一、寫字樓整體定位
1、項目定位方法
1.1 核心問題的梳理
（1）本體與市場環(huán)境的矛盾——北京時間國際項目案例
（2）市場與客戶需求的矛盾——星河灣的豪＼龍湖的園林＼萬科的戶型＼恒大的眼見為實；
（3）現(xiàn)實與未來的矛盾——太原某項目；
（4）政府意愿與開發(fā)商掏錢的矛盾——東莞松山湖天津響羅灣；
（5）外來和尚與本土情節(jié)的矛盾——ＪＤ項目＼ＷＫ項目
1.2 SWOT分析
2、定位內(nèi)容
2.1 功能定位
2.2 主題定位
2.3 檔次定位
2.4 形象定位
2.5 客戶定位
3、案例分享——富爾大廈＼北京國際中心
二、寫字樓產(chǎn)品塑造
1、整體規(guī)劃設(shè)計
1.1 總體規(guī)劃設(shè)計原則
1.2 平面布局設(shè)計
1.3 交通組織設(shè)計
2、建筑實體設(shè)計
2.1 建筑風格
2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計
2.3 層高設(shè)計
2.4 大堂設(shè)計
2.5 裝修設(shè)計
2.6 車位配比
3、機電設(shè)備
3.1 電梯
3.2 暖通
3.3 5A設(shè)備
4、配套環(huán)境
4.1 廣場設(shè)計
4.2 商業(yè)配套
5、案例分享——北京YT中心＼北京HM中心
三、前期研究成果表現(xiàn)——設(shè)計任務(wù)書及部分失誤設(shè)計案例
第四章、寫字樓怎么做——營銷實務(wù)
一、寫字樓營銷實務(wù)——ＪＣ廣場＼ＴＤ時代中心＼ＳＯＨＯ中國案例
1、營銷策略
1.1 入市時機的選擇
1.2 租金、售價的制定
1.3 折扣設(shè)定
1.4 銷控策略
1.5 業(yè)務(wù)體搭建
1.6 案場管理
2、推廣策略
2.1 推廣主題
2.2 推廣費用
2.3 推廣渠道
2.4 公關(guān)活動
2.5 銷售道具
3、案名設(shè)計
4、營銷與推廣的時間節(jié)點安排
二、寫字樓物管要求
1、物管模式的分類
2、適用于不同企業(yè)的物管
3、物管介入的時間節(jié)點
三、關(guān)于寫字樓的發(fā)展復(fù)制模式論證
1. 進入城市邏輯——HR、ＨＤ集團布局，WK新進城市要求
2. 城市布局邏輯——城市地圖的應(yīng)用
3. 復(fù)制要素——成功案例＼管控體系＼作業(yè)指導(dǎo)
三、寫字樓未來發(fā)展方向
第五章、 寫字樓不能做怎么辦——項目其他發(fā)展方向
一、酒店方向
1. 酒店產(chǎn)品線——洲際＼雅高等
2. 酒店管理公司運營模式——喜達屋標準五星級酒店
3. 酒店投資收益——喜達屋標準五星級酒店
二、公寓方向
1. 公寓屬性及分類
2. 公寓的開發(fā)邏輯
3. 公寓的開發(fā)決策
4. 米公寓——公寓目前最好的做法
第六章、 其他
一、營銷、顧問合作方的介入及談判——乙方的管理
二、標桿企業(yè)管控體系
三、對于房地產(chǎn)營銷人的要求——如何找到一名優(yōu)秀的人才
四、寫字樓營銷、顧問合作方的介入及談判——乙方的管理
寫字樓開發(fā)運營決策公開課
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