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房地產(chǎn)企業(yè)金融趨勢(shì)分析培訓(xùn)

【課程大綱】
第一部分：中國房地產(chǎn)的金融環(huán)境及現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)企業(yè)的四大發(fā)展階段
中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的背景和基礎(chǔ)
中國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

一、中國房地產(chǎn)行業(yè)的四大發(fā)展階段
.建設(shè)階段（以建設(shè)為核心的初級(jí)階段）
.策劃階段（以市場(chǎng)為核心的發(fā)展階段）
.金融資本階段（以金融為核心的競(jìng)爭(zhēng)階段）
.資源階段（以資源為核心的生存階段）

二、中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的背景和基礎(chǔ)
.中國百姓對(duì)房產(chǎn)擁有的特殊理念造就了極大的市場(chǎng)需求
.中國是一個(gè)資本十分豐富，但資本市場(chǎng)建設(shè)落后、資本工具十分缺乏
.中國的房地產(chǎn)行業(yè)的缺錢現(xiàn)狀是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理及資金結(jié)構(gòu)不合理造成的
.中國房地產(chǎn)企業(yè)缺錢的根本原因是自身的金融建設(shè)水平普遍極低、金融能力差

三、中國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀
.金融環(huán)境較差，金融工具十分缺乏
.資金供應(yīng)量渠道少，專業(yè)水平低
.企業(yè)金融建設(shè)能力極弱，金融建設(shè)體系不完善
.投資策劃及投資管理十分落后

四、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)
.金融能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
1、金融建設(shè)的水平?jīng)Q定著企業(yè)能力的強(qiáng)與弱和發(fā)展能力的好與壞
2、企業(yè)的金融能力決定著企業(yè)發(fā)展的進(jìn)度和大小
3、金融策劃的水平往往決定著項(xiàng)目的成與敗
.地產(chǎn)與金融的結(jié)合將更為緊密，金融能力將成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平將改變地產(chǎn)的傳統(tǒng)盈利模式
.地產(chǎn)金融投資商將成為地產(chǎn)行業(yè)的主角，地產(chǎn)運(yùn)營和房產(chǎn)開發(fā)將逐步分離
.地產(chǎn)基金、地產(chǎn)信托等新的地產(chǎn)金融工具將得到快速發(fā)展

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)的金融建設(shè)——全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的投融資能力
.認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的本質(zhì)
.房地產(chǎn)企業(yè)金融建設(shè)的基本概念
.房地產(chǎn)企業(yè)的融資建設(shè)
.房地產(chǎn)企業(yè)的投資建設(shè)

一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的本質(zhì)
.房地產(chǎn)企業(yè)是投資運(yùn)營商
.房地產(chǎn)企業(yè)是產(chǎn)品制造商
.房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品是金融產(chǎn)品

二、房地產(chǎn)企業(yè)金融建設(shè)的基本概念
.房地產(chǎn)企業(yè)是由建設(shè)體系、市場(chǎng)體系和金融體系三大體系構(gòu)成的
.金融體系建設(shè)就是投融資能力的建設(shè)
.金融能力是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
.金融建設(shè)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和根本保障
.金融建設(shè)的內(nèi)容及目標(biāo)
1、科學(xué)可行的戰(zhàn)略
2、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)
3、豐富的資源
4、暢通的資金通道
5、強(qiáng)大的技術(shù)能力
6、健全的金融平臺(tái)

三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力
(一)房地產(chǎn)企業(yè)金融建設(shè)的誤區(qū)
.金融建設(shè)就是融資，金融能力就是融資的能力
.融資就是“借錢”，借錢只找銀行
.企業(yè)的融資能力取決于企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系
.缺錢的時(shí)候才融資，融資是為了解決需求—債權(quán)融資的誤區(qū)
.沒有能力完成的項(xiàng)目才走合作之路—股權(quán)融資的誤區(qū)
.必須符合上市條件才開始上市工作—資本融資的誤區(qū)
.融資工作是財(cái)務(wù)部門的工作和責(zé)任
.金融人才就是金融機(jī)構(gòu)出來的人才

(二)房地產(chǎn)金融建設(shè)的核心內(nèi)容
.制定房地產(chǎn)企業(yè)的金融戰(zhàn)略
.打造富有戰(zhàn)斗力的金融團(tuán)隊(duì)
.建立和維護(hù)金融資源
.全面提高金融建設(shè)的技術(shù)能力
.建立融資信用體系
.打通資本通道
.建立金融平臺(tái)

A.制定房地產(chǎn)企業(yè)的金融戰(zhàn)略
1、金融戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略
2、金融戰(zhàn)略的基本要求：系統(tǒng)、全面、可行
3、金融戰(zhàn)略的主要內(nèi)容：
—金融建設(shè)目標(biāo)
—團(tuán)隊(duì)建設(shè)的規(guī)劃
—資源建設(shè)的規(guī)劃
—資本戰(zhàn)略
—執(zhí)行保障

B.打造富有戰(zhàn)斗力的金融團(tuán)隊(duì)
1、獨(dú)立和充實(shí)的金融專業(yè)部門是金融建設(shè)的根本保障
2、企業(yè)金融部門的設(shè)置和主要功能
3、金融人才的解決辦法
4、金融運(yùn)作部門與財(cái)務(wù)部門的關(guān)系
5、如何提高金融團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作能力

C.金融資源的建立和維護(hù)
1、金融資源的建設(shè)是一項(xiàng)長期系統(tǒng)的工作
2、債權(quán)融資資源的建立靠技巧、維護(hù)靠信用
3、股權(quán)融資資源的建立核心是誠意和讓利
4、多種融資資源、各種融資渠道的整合利用

D.全面提高金融建設(shè)的技術(shù)能力
1、加強(qiáng)融資人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高融資技術(shù)水平
2、靈活使用各種融資模式
a、債權(quán)融資。核心：風(fēng)險(xiǎn)防范的設(shè)計(jì)。“講風(fēng)險(xiǎn)”在于設(shè)計(jì)一種*限度的防范風(fēng)險(xiǎn)模式。
b、股權(quán)融資。核心：盈利模式的設(shè)計(jì)。“講賺錢”關(guān)鍵在風(fēng)險(xiǎn)鎖定的情況下盈利*化。
c、資本融資。核心：發(fā)展模式的設(shè)計(jì)。“講發(fā)展”在于戰(zhàn)略的描繪、美好前景的設(shè)計(jì)。
d、市場(chǎng)融資。核心：條件的合理設(shè)計(jì)，科學(xué)的條件設(shè)置
3、全面整合融資資源，充分利用所有融資條件
4、融資架構(gòu)的設(shè)計(jì)
5、融資方案及報(bào)告的包裝

E.信用體系的建立
1、建立信用是一項(xiàng)長期、系統(tǒng)的工作
2、真正的信用是從小處建立的，要“講”信用
3、企業(yè)可以失去一切，但不能失去信用
4、建立信用是需要花成本的

F.資本通道的建立
1、資本通道的暢通是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必須之路
2、上市準(zhǔn)備是不需要任何條件的
3、資本通道的建立并不是為了融資，而是擁有資本工具
4、靈活的上市之道——成功為原則
5、擁有工具是重要的，但變成工具則是有風(fēng)險(xiǎn)的
G.金融平臺(tái)的建立
1、產(chǎn)融結(jié)合，地產(chǎn)商將永遠(yuǎn)立于不敗之地
2、地產(chǎn)信托基金—資產(chǎn)證券化的*途徑
3、產(chǎn)業(yè)基金—房地產(chǎn)商最應(yīng)該面對(duì)的金融工具

四、房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力
(一)企業(yè)的投資能力決定著企業(yè)的成與敗
.企業(yè)的成功與失敗不是由融資能力決定的
——所有成長起來的企業(yè)都是投資水平高的企業(yè)
.所有項(xiàng)目失敗都是由投資錯(cuò)誤造成的
.企業(yè)的生存能力實(shí)際是由投資能力決定的
——生存時(shí)間長的企業(yè)都是極少犯錯(cuò)誤的企業(yè)
.不犯錯(cuò)誤往往比成功更重要
——一次成功只能減少一次失敗，而一次失敗卻可能毀掉所有成功

(二)企業(yè)投資的誤區(qū)
.有錢是最重要的，只要有錢就能賺到錢
.賺到錢就可以投資，是否投資僅與資金實(shí)力掛鉤
.好項(xiàng)目就是好的投資項(xiàng)目
.好項(xiàng)目不做就沒有了，好地不買就失去了
.投資匯報(bào)就是資本回報(bào)
.自己有錢就絕不借錢投資，借錢會(huì)減少投資收益
.投資節(jié)奏由企業(yè)的資金狀況決定
.自己的錢用空了才開始借錢

(三)企業(yè)投資的原則與基本要求
.企業(yè)的成長和發(fā)展要分長、中、短期不同目標(biāo)和需求
.投資分析不僅僅是項(xiàng)目的分析，投資決策的依據(jù)不僅僅是項(xiàng)目可行性
.好項(xiàng)目并不一定是可以投資的項(xiàng)目
.寧肯不做絕不強(qiáng)做
.風(fēng)險(xiǎn)比利潤更重要
.今天的錢比明天的利潤更重要
.可以把機(jī)會(huì)留下但不能把流動(dòng)停下
.賺到錢永遠(yuǎn)比賺到多少錢更重要
.機(jī)會(huì)不變成錢就不是機(jī)會(huì)，有錢就可以拿到機(jī)會(huì)
.會(huì)用借來的錢，控制自有的錢

(四)如何提高企業(yè)的投資能力
.高度全面提高認(rèn)識(shí)，建立投資管理體系
.專業(yè)管理：建立專業(yè)投資部門，打造優(yōu)秀投資團(tuán)隊(duì)
.發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)的作用：與專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合，提高投資技術(shù)水平

第三部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃——解決好項(xiàng)目的投融資問題
.地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的價(jià)值和目的
.房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資策劃
.房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃
一、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的價(jià)值和目的
(一)什么是地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃
(二)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)有效結(jié)合的重要手段——金融策劃的目的
(三)沒有錢也能完成項(xiàng)目嗎——金融策劃的價(jià)值
(四)項(xiàng)目不是靠有錢做出來的，是靠策劃運(yùn)作完成的

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資策劃
(一)投資策劃的基礎(chǔ)—投資分析
.項(xiàng)目的價(jià)值分析和判斷
.企業(yè)資本能力、融資資源、條件的分析（團(tuán)隊(duì)能力、技術(shù)管理能力）
.結(jié)合戰(zhàn)略、資金實(shí)力確定項(xiàng)目
.嚴(yán)格按照現(xiàn)金流控制投資節(jié)奏

(二)投資策劃的核心—投資決策
.投資決策的程序
A.戰(zhàn)略需求
B.投資能力
C.項(xiàng)目可行
.投資決策的管理
A.一人說了算是決策的大忌
B.人人說了算等于人人說了都不算
C.尊重專業(yè)意見但不受專業(yè)意見的限制
D.決策時(shí)間長項(xiàng)目成功的時(shí)間就短
E.失去機(jī)會(huì)可能是有更大的機(jī)會(huì)
F.不能決策就不決策，不要強(qiáng)行決策

(三)投資策劃的保障—投資方案
.投資模式的確定
A.成功為主贏利為輔
B.模式是可以變化的
.贏利模式的確定
.融資方案的策劃
.方案的論證及執(zhí)行
.投資架構(gòu)的設(shè)計(jì)
A.長遠(yuǎn)考慮，一步到位
B.增加風(fēng)險(xiǎn)防范條件，設(shè)定防火墻

(四)投資策劃的執(zhí)行—投資控制
.投資計(jì)劃的擬定
.投資節(jié)奏的靈活把握
.即時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整變化

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求分析
.地產(chǎn)投資的資金需求
A.土地資金：獲得土地，儲(chǔ)備土地的資金需求，占房地產(chǎn)資金需求的比例*，資金使用集中，但供應(yīng)渠道最少，以自有資金為主。
B.開發(fā)資金：完成建設(shè)至銷售階段的資金需求，資金使用分散，解決方式多樣，銀行信貸雖占了*比例，但卻沒有專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款品種。
C.過橋資金：需求很大，但只有非正規(guī)渠道供應(yīng)。
D.按揭貸款：*的最成熟、最完備的地產(chǎn)金融品種
.結(jié)合公司現(xiàn)狀實(shí)施項(xiàng)目資金需求的分析

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃的融資模式選擇
.靈活使用各種融資模式
A.債權(quán)融資（債權(quán)融資的特點(diǎn)）
B.股權(quán)融資（股權(quán)融資的特點(diǎn)和種類）
C.股加債融資（貸投聯(lián)動(dòng)）
D.收益權(quán)融資（ABS）

（三）地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的基本要求
.兵馬未動(dòng)，糧草先行
.緊密結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣
.成功為主，利潤為輔
.綜合分析，全面結(jié)合

（四）地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的關(guān)鍵要素和主要內(nèi)容
.資源分析——融資的基礎(chǔ)
對(duì)資源進(jìn)行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運(yùn)用無形資產(chǎn)。
.條件創(chuàng)造——融資的前提
條件不是天生的，要去創(chuàng)造和整合利用。有條件要做，沒有條件創(chuàng)造條件
.技術(shù)利用——融資的關(guān)鍵
包括項(xiàng)目的包裝、方案的設(shè)計(jì)、談判的技巧等。
.團(tuán)隊(duì)組成——融資的保障
.融資模式的選擇——融資的核心
.風(fēng)險(xiǎn)防范——成功的基礎(chǔ)
思考不成功狀況下的應(yīng)急方案，做到有的放矢。

第四部分：搭建企業(yè)自己的金融平臺(tái)——提高自身“造血”能力
.如何設(shè)立房地產(chǎn)私募投資基金
.如何通過資產(chǎn)證券化（ABS）獲得現(xiàn)金流（盤活存量資產(chǎn)，解決未來資金折現(xiàn)問題）
.發(fā)行公司債券
.信托計(jì)劃

一、設(shè)立自己的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金
 1、基金管理平臺(tái)的搭建
2、監(jiān)管部門登記、備案
3、基金合法募集資金
4、投資人管理與服務(wù)
5、私募基金如何與企業(yè)項(xiàng)目對(duì)接
6、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)（解決資金進(jìn)退各環(huán)節(jié)的稅收問題）
7、如何做好風(fēng)險(xiǎn)控制
8、怎樣做好投資決策
9、投后管理的重要性

二、資產(chǎn)證券化（ABS）
. 盤活存量資產(chǎn)，解決未來資金折現(xiàn)問題
. 解決房地產(chǎn)企業(yè)“只租不售”開發(fā)模式的資金快速回籠問題
. 可以使售房尾款提前收回
. 主要參與主體：
1、原始權(quán)益人
2、ABS管理人
3、托管、監(jiān)管人
4、認(rèn)購人（持有人、投資人）
5、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)
6、差額支付承諾人
7、擔(dān)保
8、各中介機(jī)構(gòu)
9、登記、備案機(jī)構(gòu)

三、房地產(chǎn)信托基金REITs
1、產(chǎn)權(quán)問題
2、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)
3、出表問題和稅收問題

房地產(chǎn)企業(yè)金融趨勢(shì)分析培訓(xùn)