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全過程開發(fā)流程培訓

課程收獲：
1) 全面解析標桿房企新項目開發(fā)全流程管理核心內(nèi)容
2) 從項目營銷利潤*化角度分析項目開發(fā)策略
3) 重慶當?shù)匦姓聵I(yè)性收費基礎(chǔ)資料匯總，各類政府行政機構(gòu)現(xiàn)行辦理規(guī)定資料拷貝（電
子版）
4) 所有案例均為標桿房企案例（萬科、萬達及龍湖）
萬達重慶巴南和永川項目復(fù)牌分析案例
5) 萬達項目開盤分析報告，總結(jié)營銷全流程工作，如何定價、如何調(diào)價，如何制定價格策
略

主講內(nèi)容:
一、深度解析標桿企業(yè)營銷管理及其流程
1. 項目可行性研究與立項如何決定項目成敗
案例：萬達重慶大渡口項目前期調(diào)研
2、新項目產(chǎn)品如何定價與考慮因素
差異化定價使項目利潤*化及都有哪些策略和做法保證利潤*化
案例解析
3、開盤、推盤及銷售策略與清盤
標桿企業(yè)如何進行營銷管控
重點營銷節(jié)點管控
什么條件下采用分期開發(fā)和分期開盤
蓄客秘籍
項目提價策略
案例解析
4、預(yù)售許可證辦理
如何快速取得預(yù)售許可證
辦理流程與重點問題解決方案
案例解析
5、認籌與回款管控
認籌管理
回款：如何做到100%回款，都有哪些核心策略和操作方式
7、營銷團隊管理
團隊管理與考核
什么樣的績效激勵更適合你的項目
二、深度解析標桿企業(yè)工程計劃管理及其流程
項目開發(fā)節(jié)點管控的核心意義和概念
項目啟動會怎么開
案例
項目管理班子搭建與職責職能劃分
開發(fā)流程核心管控策略
重要開發(fā)節(jié)點管控：土方工程、基坑支護、降水與樁基
地下及地上結(jié)構(gòu)，外裝
為什么消防工程是工程及計劃管控的核心內(nèi)容，都有哪些重點管控動作
案例
住宅交房管理
三、解析標桿企業(yè)設(shè)計管理及其流程
規(guī)劃設(shè)計階段詳解
總規(guī)：城市在一定時期內(nèi)的總體規(guī)劃（一般是10-20年，例如青島市城市總體規(guī)劃2006-
2020）。
控制性詳細規(guī)劃（控規(guī)）：政府規(guī)劃部門必須先規(guī)劃好土地用途即“控規(guī)”后，才能掛牌
出讓拍賣，不會讓開發(fā)商任意發(fā)揮，不然建個化工廠天天污染怎么辦。
修建性詳細規(guī)劃（詳規(guī)）：開發(fā)商在控規(guī)的基礎(chǔ)上做修建性詳規(guī)，然后報政府規(guī)劃部門
審批，審批通過后就可以進行施工圖設(shè)計了。
建筑設(shè)計階段詳細解析
該階段共分四步：
概念設(shè)計核心管控節(jié)點解析
方案圖重點管控內(nèi)容：建筑方案（包括平面方案，單體方案）后，必須報各政府部門審
查，不行的地方必須修改。
初步設(shè)計圖：通過方案審查后進行初步設(shè)計。
施工圖：初步設(shè)計后再施工圖設(shè)計，并做施工圖審查，通過后方可施工。
如何完成各類設(shè)計審查：
1.出圖后送具有審圖資質(zhì)的設(shè)計院做“施工圖審查”（審查內(nèi)容：地質(zhì)勘探報告、全套施工
圖）
2. 防雷圖紙一般是在建筑的設(shè)計階段就得報審審核
3. 消防：
第一步消防性能化：在辦理四證的時候完成。
在做性能化設(shè)計之前，建筑設(shè)計圖及建筑使用功能已經(jīng)完成初步設(shè)計，可以看到建筑
布局，使用功能，防火分區(qū)，排煙疏散走道樓梯設(shè)置，消防通道，消防出口寬度等建
筑設(shè)計，但消防施工圖無法出圖，因為不知道該采取何種設(shè)計方法來彌補突破消防規(guī)
范，所以消防施工圖沒有，必須等待消防局對性能化設(shè)計的批復(fù)意見后才能著手按此
設(shè)計。
：找性能化設(shè)計單位出設(shè)計報告。
：消防局組織專家開一個評審論證會，帶著報告，跟專家和消防局的人開性能化專家
評審會，可能有答辯，通過。
第二步消防施工圖報審：根據(jù)設(shè)計方案和會議紀要和消防局意見綜合后，進行涉及消
防方面的建筑圖修改和消防機電施工圖設(shè)計，并報審。
法律依據(jù)：公安部下發(fā)的《建筑性能化防火設(shè)計評估管理暫行規(guī)定》
法律依據(jù)：根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三、十四條規(guī)定的建筑物，建設(shè)單
位應(yīng)向當?shù)叵罊C構(gòu)提交消防設(shè)計審核，這就是報審。在工程竣工驗收后必須向出具
消防審核意見的消防機構(gòu)申請消防驗收，這就是報審驗收。
如何從設(shè)計角度*化項目利潤
設(shè)計管控增加品質(zhì)與營銷的關(guān)系
案例
四、深度解析標桿企業(yè)成本及招標采購管理及其流程
如何編制項目目標成本
目標成本與項目總投資的關(guān)系
動態(tài)成本管控
結(jié)算管理
成本優(yōu)化五大方案
新項目如何制定招標采購策略與架構(gòu)
合同模式選擇
甲供材與合約規(guī)劃
如何降低采購成本
五、全面總結(jié)項目操盤管控核心要點解析
建委招標及備案
項目稅收籌劃方案
報批報建全流程解析
立項、可研、環(huán)評、交評、五證辦理（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證
、施工許可證、預(yù)售許可證）等
案例分析:《重慶當?shù)匦姓聵I(yè)性收費基礎(chǔ)資料匯總》
見附件
項目獎金與考核該如何設(shè)置
考核分為獎金考核和績效考核：獎金由集團對項目公司進行銷售、計劃、安全及成本等
全面指標考核，集團各業(yè)務(wù)口對項目公司的各業(yè)務(wù)部門進行績效考核。
目標管理責任獎金：按持有物業(yè)的面積和不同業(yè)態(tài)計算。
獎金公式
政府驗收與項目竣工備案
案例分析
六、住宅地產(chǎn)如何實現(xiàn)利潤*化
為什么說成本利潤率是各部門考核重點
成本管控的目標不是降低造價，而是把有限成本投入到產(chǎn)出比*的地方
成本利潤率*化案例：成本+設(shè)計+營銷解決方案
現(xiàn)場討論及答疑時間（15-30分鐘）

全過程開發(fā)流程培訓